美国学者认为房地产将危及美国经济强劲复苏

房产2012-03-06 17:29

摘要后花园新西兰房地产在线3月6日消息,美国已经连续3个月就业增长在提速。自2月份以来，首次申请失业救济金的美国人数量已减少5万人以上。企业盈利状况也不错。上周五，标准普尔500指数以2008年金融危机之后的最高点报 ...

后花园新西兰房地产在线3月6日消息,美国已经连续3个月就业增长在提速。自2月份以来，首次申请失业救济金的美国人数量已减少5万人以上。企业盈利状况也不错。上周五，标准普尔500指数以2008年金融危机之后的最高点报收。美国经济复苏是否已最终进入了一个良性循环？在这个良性循环中，更多的消费支出会创造更多的就业机会，更多的就业机会将提升消费者更大的信心，更大的信心进而会刺激更多的支出。从表面上来看，美国如今的情况似乎如此。但是，美国加州大学教授罗伯特•赖克近日为《金融时报》撰写的一篇文章却提出了不同的观点。

在最近几个月里，美国消费者释放出了被压抑的对汽车和电器的需求。美国的企业一直在重建库存和进行旧设备的更换。美国拥有90%金融资产的最富有的10%人群在大笔支出方面更显得无拘无束。上周五公布的经济数据显示，美国的消费者信心正处于一年来的高点。

然而，赖克认为，美国经济下滑的时间过于漫长，需要大幅增长来回到正常轨道，这个增长数值要远高于美联储做出的2012年增长2.2%至2.7%的预期，而这一预测本身就有可能过于乐观。

而经济的强劲复苏不可能依赖被压抑的替换需求或最富有的10%人群的消费支出。由于消费者支出占美国经济的70%，因此强劲的经济复苏必须有广大中产阶级的广泛参与。

但是目前的美国中产阶级仍受到净就业损失和薪资及福利不断下滑等一系列问题的困扰。尽管美国人口数量现在已经远超10年前，但目前的就业总量却并不比十年前更高。工作人口的很大一部分仍处于失业状态中，其中很多人是处于永久性地失业状态。经通胀调整后，美国民众的薪资中值在继续下降。此外，不断上涨的燃油价格正在更多地挤压家庭的预算。

而对于大多数美国人来说，最大的持续性问题还是的房子的问题。美国新房购买数量从2005年的峰值水平下降了77%。今年1月份，这个数字又下滑了0.9%，目前整体房屋销量仍在继续下滑。尽管房屋的价格与2006年的峰值相比已跌去三分之一，但仍阻挡不住价格继续下跌。1月份美国房屋的平均销售价格为15.47万美元，低于2011年12月份的16.221万美元。

房产无疑是中产阶级的主要资产，因此从这一点来说大多数美国人比6年前更为贫穷。在背负抵押贷款的美国房屋所有者中，有近三分之一的人现在处于“吃水线以下”，这些人欠银行的债务超过了房子目前的市值。

有乐观主义者指出，美国房屋库存量不断下降与销售量有关，但赖克认为，这是一种错觉。这些所谓的库存并不包括大约500万栋抵押贷款拖欠或丧失抵押品赎回权的那些房屋，这些房屋将很快地进入到库存当中，也不包括近300万栋空置的房屋，这些房屋丧失了抵押品赎回权，但还没有被挂牌拍卖。还有无法以像样的价格卖出的房屋，所有者撤出市场空置焉的房屋。

赖克表示，美国人正在见证着对其房产意识的根本性改变。从二战结束以来，房产一直被美国人视为安全的投资，因为房屋价值在持续上涨。在上世纪60年代末和70年代，婴儿潮时期出生的人获得了他们支付得起的最大规模的房屋抵押贷款，并亲眼看见自己的小“鸟蛋”变成了“鸵鸟蛋”。每个人的房产都变成了自动取款机，因为美国人把他们的房屋用作申请更多贷款的抵押品。多数人认为，房产将变成他们的退休储蓄。在退休后，他们可以把这些房产变成为面积更小的房子，然后可以从中获得资本所得用来养老。

但是房价的暴跌改变了这一切。年轻的美国夫妇不再购买房产；他们选择了租房，因为他们对于获得或维系足以确保还贷的工作没有太多的信心。中年夫妇许多处于“吃水线以下”，或者无法以可收回原始投资的价格卖掉房产。这些人也无法迁移到别处寻找工作。他们也不能退休。

赖克认为，在这些情况下，依靠较低的利率及降低那些坚持还贷的房屋所有者为自己处于“吃水线以下”房产再融资的难度，这些做法都是不够的。美国政府还应改革联邦破产法，这样房屋所有者就可以利用破产保护重新组织他们的抵押贷款。现在几乎没人会这样做，但改革将让房屋所有者获得更多的议价权，让银行也能自愿修改贷款条款。

赖克认为的第二种可能性是，美国联邦住房管理局将承担一部分家庭抵押贷款的债务，作为回报，美国联邦住房管理局将获得同等比例的房屋出售所得。这种债务与资产的互换可能会对那些难以坚持还贷的房屋所有者有一定的帮助，同时在预计房价将上涨的预期内不会增加联邦预算。

不过，赖克认为，美国房地产价值的负面财富效应，加上薪资在不断下滑，使得美国经济实现情事而强劲的复苏可能性极低。

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