QV: 业内专家论剑新西兰房地产
房产
摘要后花园 新西兰房地产在线 3月5日，援引www.nzherald.co.nz的报道：QV:房地产市场趋势分析 地产领域从业者非常希望看到房地产市场恢复，但房地产市场恢复在2012年早期阶段真的发生了么？房地产市场恢复的标致有哪些 ...
Mike Bayley，Bayleys 地产总经理
受到Christchurch地震、2011大选、欧债危机等事件影响，前2年房地产市场开局不利。我勉强可以预测今年房地产市场将出现全面恢复。
房地产市场中众多的潜在因素释放出的信号仍然非常复杂。对房地产市场利好的方面，官方现金利率仍然维持在历史最低水平，储备银行今年没有太多提升官方现金利率的意愿。新建住宅数量仍然维持在较低水平，推高了对已建成房地产的需求。
另一方面，房地产供给仍然基本持平，新增移民人数仍然处于历史最低水平，就业率数据和商业信心数据都很脆弱。
我可以确定的是，2012年房地产市场开局情况比2011年更好。Auckland市场中，上市房屋数量和销量这两个主要数据都表现强劲，这是长期以来首次出现的局面。现在这种局面已经从Auckland核心地段延展到附近较为优越的郊区地带。
之前，多年的房地产市场开局不利限制了Auckland郊区地带Ponsonby, Herne Bay, Mt Eden, Parnell和Remuera的发展。但今年房地产市场开局良好、已经形成了恢复的局面，第二季度周边地带发展势头强劲。
今年第一个重要的利好消息是：Northland, Greater Auckland, Wellington和Christchurch地区超过250座房屋拍卖情况火爆，购买者数量空前，这反应出了房地产市场恢复的趋势。
如果是这样的话，我预测房地产市场积极恢复的局面用不了几个月就能扩展到这些区域城市。
房地产市场中众多的潜在因素释放出的信号仍然非常复杂。对房地产市场利好的方面，官方现金利率仍然维持在历史最低水平，储备银行今年没有太多提升官方现金利率的意愿。新建住宅数量仍然维持在较低水平，推高了对已建成房地产的需求。
另一方面，房地产供给仍然基本持平，新增移民人数仍然处于历史最低水平，就业率数据和商业信心数据都很脆弱。
我可以确定的是，2012年房地产市场开局情况比2011年更好。Auckland市场中，上市房屋数量和销量这两个主要数据都表现强劲，这是长期以来首次出现的局面。现在这种局面已经从Auckland核心地段延展到附近较为优越的郊区地带。
之前，多年的房地产市场开局不利限制了Auckland郊区地带Ponsonby, Herne Bay, Mt Eden, Parnell和Remuera的发展。但今年房地产市场开局良好、已经形成了恢复的局面，第二季度周边地带发展势头强劲。
今年第一个重要的利好消息是：Northland, Greater Auckland, Wellington和Christchurch地区超过250座房屋拍卖情况火爆，购买者数量空前，这反应出了房地产市场恢复的趋势。
如果是这样的话，我预测房地产市场积极恢复的局面用不了几个月就能扩展到这些区域城市。
Hayden Duncan,Harcourts New Zealand首席执行官
去年是新西兰充满挑战的一年。
Christchurch地震、集装箱货船Rena号沉没等事件使得这个国家面临着空前的压力。
去年年末房地产市场表现良好， Webb Ellis Cup重回新西兰，11月大选平稳顺利，这些因素都舒缓了新西兰的压力。
2011年最后2季度，房地产市场收尾良好，上一季度房地产销量同比增长了22%。
展望2012，Harcourts认为房主和投资者的未来是光明的。
我们公司目睹了房地产销量大涨、市场活力强劲。Auckland是增长的催化剂，然而Christchurch地震发生之后，出现了未预料到的市场活力，人们希望提升未受损房屋的安全水平。
贷款标准的降低带动力房地产销量的上升，主要几家银行在住房贷款市场竞争激烈。这使得首次置业者可以轻松购买新房，4、5年轻买房的房主也可以搬入新家。房地产价格受到一些上行压力，但压力并未超出预期。
核心地段待售房产数量较少，目前为止也未见新建房屋数量出现明显增长，这也推高了房价。我们的房地产投资客户也发现，受到以上因素影响，房地产租金也出现了上升。
最近一段时间，购买者受到长期较低利率影和升值潜力影响，信心大增，这导致房地产市场销量呈现出了持续上升的趋势。
仍有一些上市销售的房屋买者预期保持不变，在Auckland的很多地区，购买需求高于市场供给，这导致了房价上升、待售房屋数量可售天数下降。Auckland城市边缘地带房屋尤为抢手，导致这些地区房价高于平均水平，很多拍卖销售的房屋最终成交价高于预期。
投资市场普遍认为新西兰房地产市场上升。租房短缺使得投资者租金收入更为丰厚。较低的利率也使得房地产市场投资更具吸引力。
3、4月份，可以预见到更多的房屋将上市销售。这将使得购买者有更大的选择空间，也可以在一定程度上压低价格，但房屋销量会继续上升。包括Christchurch在内的主要城市房地产交易活力保持在高位水平。Christchurch市场活力已经恢复了80%，红区购买者继续增多，这将使得未来销售数据继续上升，会有更多的购买者涌入新西兰房地产市场。
储备银行行长Alan Bollard预言利率2012年将会继续维持在目前的低位水平，进一步为市场提供稳定性，在贷款和决定购买缓解给予消费者更大信心。
作为对全国经济环境的反应，奥克兰房地产市场日渐成长为独立的市场。
带动Auckland房地产市场增长的主要因素是不断增长的人口数量、工作机会、不断增长的移民人数、多年新建住房较少。
这些因素导致了该地区房价逐渐上升，成交额维持在一个稳定的水平，收到大学和语言学校学生的住宅需求影响，租房市场季节性压力较大。
目前的市场环境将会在2012年上半年继续保持下去。
Auckland独特的增长局面使得一些具体趋势变得不再重要。
例如，买者对于超过200万纽币房产的需求较为稳定，与此同时，价格超过100万纽币的房屋销量不断上升。
无论是在城市中心还是城市边缘，公寓式住宅变得更加流行。连锁超市不断完善，位于Queen St.的New World Metro近期开业，这都促使了公寓式住宅的流行。
受到对城市扩张限制政策的影响，城市郊区住房销售数量增长迅速，例如北部的Okura 和南部的Flat Bush、Whitford地区。这些郊区交通便利，毗邻工作地区和通勤居民区。
与此同时，例如Pukekohe, Karaka和Rodney地区的半乡村地区休闲房产日趋火爆，希望能够享受城市生活设施并且享受乡村生活的买者青睐于这些房屋。
综合以上，三个趋势代表这经济信心的增长，房地产市场在过去的12—18月内已经表现出了稳固的局面，就目前价格而言，房屋价值颇丰。
由于在过去十年间新建住房成本翻倍，新西兰房地产价格只能继续上升。长期以来，房地产市场仍将是绝佳的投资领域。
Auckland生活成本将会受到收费率上涨、保险支出、交通工具升级讨论的影响。Auckland人口数量、公路收费、燃油费都不断上涨，尽管道路已经非常拥挤，但人口还会继续增长。
Auckland中心地段由于交通生活便利，一直是首要房地产地段。Ponsonby, Mt Eden, Royal Oak, Greenlane和Meadowbank地区房地产需求继续较高。Double-Grammar区价房产格同样较高。
由于人口不断增长，Auckland城市公寓价格只能继续上涨。很多年轻的移民和学生热爱城市生活。
Auckland 附近的Te Atatu和Avondale地区房地产价格较为合理且不断上升，由于紧邻城市。同样的，Riverhead, Kumeu和Huapai地区房地产同样保持了不断升值的趋势，便利的交通系统连接海滩，高水平的学校吸引着有孩子的家庭。
Auckland南部、西部以及North Shore的部分地区（例如：Birkdale, Beach Haven, Silverdale, Rodney和Helensville）被普遍认为是价格较低地区，受到目前支付能力影响，这些地区房地产有较大升值空间。
Auckland地区35万—65万纽币区间的低价位房产将会升值，投资者和首次置业者将会青睐这些房屋，希望提升住房水平的人也会倾向于在这个较为易支付的地区入手。
两个厨房或有独立住所的大家庭房屋需求同样不断上升，两代人同买一套房屋的情况时有发生。
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