市场分析：商业地产投资策略

       新西兰后花园地产在线9月19日援引http://www.stuff.co.nz消息：我很看好商业物业投资，它收入可观并且可预测，而且其资本价值随着时间还会出现增值。商业物业签订通常都是长期租约，这些租约普遍有利于业主，后者的收入有保证。

       商业物业需要的维护很少，并且基本上维护工作都由租户负责。

       相比于投资住宅项目，商业物业在各方面都具有更好的投资前景，除了：投资商业物业门槛较高。这需要很多的资金和知识，因此，你要如何进入商业地产投资圈并享受到丰厚的投资回报呢？

       主要有三种方式：

       第一——直接购买商业物业。这要求一定的知识和技巧——特别是，了解租赁行业及其运作。租赁行情是最重要的购买理由。此外，投资者还要对市场、交易评估技巧以及谈判技巧有所了解。

       直接买入商业物业需要很多资金。商业物业售价很高——或者，至少地段很好的商业物业售价很高。问题是，刚入门的商业物业投资者并没有数百万资金进行投资，因此他们只能退而求其次。他们可以现在郊区买一个老旧的shed，然后先签一份八个月的租约。

       这与在Newmarket把一栋新建筑出租给一个律所签十年合约而楼下就是Kiwibank相比，差别悬殊。

       此外，一项资产可能套住你很多钱，一家租户便决定了你的现金流，这可能是蛮大的风险。

       除非你深谙所有的投资技巧，并且资金充裕足以买下质量高的物业，否则千万不要尝试自己买商业物业。

       Property syndicates（集资）是第二项选择。这可以让你有机会投资部分质量较好的物业，尽管还不是顶级范畴。这些物业的地段通常都很好，租户条件好租期较长，可能有六到八年。但一栋建筑仍会套住你很多钱。Property syndicates的流动性不是很强——如果形势发生变化，投资者可能很难脱身。并且监管和管理政策多变，因此进行资金委托的需求很大。

       第三种方式是通过房地产信托公司投资。部分信托公司是上市机构，还有一些是由基金经理合办的开放式信托公司。通常这些公司拥有最好的物业，与大型企业签订长期租约。这些公司还拥有很多建筑，租赁给数百家租户，这意味着它们已经实现了投资多元化。

       特别是那些上市信托公司，受到良好的监管，它们的活动较为透明。它们的投资是流动的——你很容易提现，并且在税收上也有优惠。

       尽管我更倾向于通过房地产上市信托公司投资商业物业，但它们也不是完美的。首先，部分公司将管理外包，这意味着管理方的利益与投资者可能并不是连在一起的。其次，尽管这些公司的财务杠杆率较低，如果投资物业价值大幅降低，它们可能出现银行债务违约，这对于房地产信托公司来说是一个灾难。这家信托公司不会变得一文不值，但如果被银行控制，它们的价值会大大萎缩。从这点来看，我宁可持有一些好的信托公司0.0001%的股份，也不愿拥有一家平庸的公司。商业物业是一项很好的长期投资，最好的投资方式是通过信托机构，而不是集资或直接购买。