政府向投资者打开“入市闸门”？租金还将继续飙高？本周房市热点归纳

后花园2024年3月12日援引oneroof网站报道：本周，新西兰房市发生了不小的震荡，首先是国家党官宣了利息抵税政策的恢复，其次是主流银行相继开启了降息潮。为此，房地产机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson做出了如下解析：

1.房产投资者的胜利

上周末，政府确认，从今年4月1日起，房东将能够直接申请80%的房贷利息抵税，从2025年4月1日起，将实现100%的利息抵扣——然而，在本纳税年度，政府将抵扣比例保持在了50%，而非联合协议中规定的60%。

抛开政治因素不谈，这些变化对房产投资者和整个房市意味着什么呢？

简而言之，影响不会很大。虽然现有房东未来的税费会减少，新房东也会节省一些税费，并可能会让一些观望者提前进入市场。但在租金收益率较低、房贷利率较高(至少在可预见的未来)的情况下，这不大可能为房产投资者打开入市闸门。

2. 谁拥有最多的投资房呢?

CoreLogic最新的女性和房地产报告（Women and Property Report）发现，就所有住宅类型而言，男性和女性的自有率基本相似，但在租赁房方面却存在显著差距——26.3%的出租房完全由男性拥有，21.6%的出租房完全由女性拥有(其余52.1%的投资房为男女混合所有权)。很难确定到底是什么原因导致了这种现象，但似乎很有可能是性别收入差距(据最新统计估计为9%)。较低的工资只会让女性更难进入投资房市场。

3.首次置业者和投资者的动态

在过去的几个月里，首次置业者通常占房屋交易量的26%-27%，交易数量也相当稳定。首次置业者通常会从KiwiSaver中提取至少一部分存款，而且他们还会充分利用银行的贷款利好政策。事实上，最近在所有自住业主中，约80%的低首付贷款实际上流向了首次置业者，而35%至40%的首次置业者进入市场时的净资产不足20%。

当然，首次置业者也可能从贷款投资者的撤出中受益，他们一直在努力筹集资金。在未来六到九个月，投资者仍是值得关注的关键群体。

4. 租客处境艰难，移民潮是否已过峰值?

另一个可能促使一些人更快购买首套房的因素是近期租金的强劲增长。事实上，新西兰统计局基于新租户的数据显示，最近几个月的租金年增长率为6-7%，大约是长期平均水平的两倍。奥克兰和基督城一直是热点，毫无疑问，这是受到强劲的净移民流入和租赁库存供应收紧的推动。

不幸的是，对于租客来说，本周最新公布的2月份数据可能会显示出更大幅度的租金上涨，尽管这种趋势有其局限性，因为相对于平均家庭收入而言，租金已经很高了。

说到移民，本周四我们将得到一份最新数据，该数据涵盖了1月份的情况，它可能会证实新西兰年度净移民流入的峰值已经过去，尽管很难证实这一点，因为这些数据有大幅修订的趋势。但即使峰值已经过，数据可能仍将相当强劲，从而提振对租赁房的需求。

5. 利率的固定期限越来越短

最后，新西兰央行的抵押贷款数据显示，今年1月，46%的新贷款选用的固定利率，期限最长为一年，这是自2021年6月以来（47%）的最高比例。选择两年期以下固定利率的新贷款份额达到了76%，是该系列历史上的最高水平。虽然这些数字可能有点不稳定，但目前显然仍有强烈的短期利率偏好。换句话说，借款人似乎相信利率正处于峰值，并准备现在多支付一点，以避免锁定更长时间的利率，以后不得不多支付房贷成本。

（责编：Gloria）