中国调控政策使大型房地产项目投资受阻
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摘要后花园 新西兰房地产在线 2月28日消息,房地产曾经是中国经济中最成功的行业之一，然而，实施了两年的调控房价措施已使中国的房地产开发商受到严重打击，很多高端房地产项目的开发受到了阻碍。这如今已经成为一个越来 ...
后花园 新西兰房地产在线 2月28日消息,房地产曾经是中国经济中最成功的行业之一，然而，实施了两年的调控房价措施已使中国的房地产开发商受到严重打击，很多高端房地产项目的开发受到了阻碍。这如今已经成为一个越来越普遍的问题。
在2009年，在香港上市的部分内地房地产开发商的股票价格上涨了一倍以上，比当年恒生指数50%的涨幅还要高出许多。开发商借此向北京和上海等一线城市以外地区投入数十亿美元巨资开发大型项目，这些项目包括公寓楼和商用楼，还有游泳池和高尔夫球场。
如今，这类项目已经成为中国政府遏制房价政策的打击目标。2010年中国政府开始实施的限制政策包括限购二套房、提高首付比例及更加严格的信贷控制。
虽然无锡并不是中国的一线城市，但中国房地产投资者却对这里仍十分看好。在2009年，在第一期的303套公寓开盘时的仅仅四个小时之内就销售一空。而如今，由于母公司的高额债务和中国政府严格限制措施，“西水东项目”只建了不到一半。2011年，尽管进行了较大幅的降价，成交量仍比2010年下滑了25%。
今年1月份，标准普尔将西水东项目的母公司盛高置地（控股）有限公司的评级从B＋调降至B，原因是它的高额债务，及2011年合约销售量同比下降50%，还有就是今年的贷款存在违约的可能。
2011年，盛高置地由于成交量的下滑，上半年利润减少了68%，它在香港上市的股票价格跌去了66%。
绿城中国控股有限公司和上海证大房地产有限公司也面临同样的压力。今年1月20日，标普将绿城的评级从B调降至B－。去年8月份，标普调降了上海证大的评级。市场分析人士表示，房地产市场持续下滑可能造成行业整合，更有利于资金来源广泛的大开发商。
盛高置地董事局主席王伟贤曾留学澳大利亚，他引进澳大利亚的资金创办了盛高置地，公司曾在上海高端房地产项目上进行投资。香港交易所的备案文件显示，王伟贤及家人目前仍控制着盛高置地72.6%的股权。
但盛高置地想把房地产投资项目进一步扩展到长三角地区，他们相中了无锡这个制造业城市，无锡曾是中国历史上的贸易中心，如今在吸引知名开发商的投资兴趣方面却落到了那些大城市的后面。
按照盛高置地的计划，将在一块斥资人民币29.2亿元的地块上建造35座大楼，这些公寓楼和商业楼宇的总建筑面积达70万平方米。盛高置地聘请美国和意大利的建筑师进行设计，希望打造一个高档的现代化滨水环境，并能保留当年大运河的一些风韵。
盛高置地一位负责人介绍，西水东项目起价在每平方米1.26万元，这个价格对于无锡这个房价很少超过每平米1万元的城市来说算是比较高了。
这个楼盘在2009年开盘时销售十分强劲，王伟贤曾表示，盛高置地在2010和2011年将加快新楼盘的建设进度。为了给西水东和其它高端地产项目筹措必要的资金，盛高置地开始大规模举债。2009年，盛高置地的非流动银行抵押贷款达到37.9亿元，增长一倍以上，其中大部分贷款将在未来的五年内到期。
2011年上半年，盛高置地开始麻烦：中央政府从2010年初起陆续出台了楼市紧缩政策，盛高置地的销售额和净利润也因此骤跌。2011年，西水东项目只卖出3.99万平方米的面积，不到计划销售目标的一半。
而在截止到2011年的年中，盛高置地44.5亿元银行抵押贷款的实际利率从2010年的4.7%上涨到7.9%。为增加周转资金的需要，盛高置地在2011年4月发债筹措到1.91亿美元的资金。但为应对市场疑虑的加深，这批债券的票面利率不得已在了13.5%的高位上。
上周五，盛高置地的股价报收于2.05港元，以此计算，盛高置地市值为22亿港元，不及2010年初的一半。盛高置地多次公开表示，对中国房地产市场继续保持乐观情绪，因为中国消费者对住房的更新兴趣越来越大。
一些早期在西水东项目买房的人对市场前景的看法与盛高置地基本一致。一家投资咨询公司的经理助理于 2009年在西水东买了一套90平方米的两居室住宅，当时的价格大约1.26万元/平方米。据这个楼盘的售楼人员介绍，最近部分待售住宅的价格降到1.23万元/平方米，而在2011年12月，楼盘的价格曾高达每平米1.67万元。
这位客户表示，如今打折出售的楼盘可能是由于布局较差，或邻近马路，而非整个项目都在打折。房地产开发商不会一直延续这种定价方式。
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