新西兰房地产月度报告 – 2012年1月
房产
摘要新西兰房地产月度报告 – 2012年1月：新上市房产面临供不应求的市场难题，中心城市待售房屋存量跌至最低水平。
新上市房产面临供不应求的市场难题
中心城市待售房屋存量跌至最低水平
新上市房产依然供不应求：1月份新上市房产接近8500套，较去年同期相比数量有所增加，但增幅缓慢。在截至1月份的过去3个月中，新上市房产超过30000套，较上一年度同期相比维持相对稳定；但成交量较上一年度同期相比上涨了22%。
待售房屋存量下跌：1月份市场待售房屋存量继续回落；房屋上市销售周期继续低于41周的长期平均水平，卖方市场得到进一步巩固。三大城市的待售房屋存量跌至4年来的最低水平。
市场要价仍无法预示已经提高的市场需求：1月份房屋市场要价较去年同期出现小幅上涨，经季节性因素调整后下跌1%。目前，进入市场的售房者并未拉升购房者对房价的预期，市场依然是房产定价的主体。
卖方市场依然占据主导地位：从全国范围来看，多个地区的房源存量继续低于长期平均水平，这表明房地产市场在不断收紧。其中，奥克兰、惠灵顿和坎特伯雷地区新上市房产供不应求的市场局面最为明显。
当月述评
新年伊始，受新上市房产表现乏力的影响，1月份市场待售房屋存量依然处在较低的水平。同时，在截至1月份的过去3个月中，房产成交量较上一年度同期相比上涨了22%，致使市场购买需求继续升温。这种情况在奥克兰、惠灵顿和坎特伯雷三大地区的表现最为突出，在房产交易表现平淡的岁末年初时期，三地房产成交量的上涨导致待售房屋存量跌至4年来的最低水平。
根据以往的交易记录来看，房地产市场上的房产往往出现供不应求的局面。由于夏季是房产交易的旺季，新上市房产数量或将在2~3月份有所增加。
在本期和今后月份的房地产报告中，我们将公布经季节性因素调整后的要价预期数据以及待售房屋存量数据。经季节性因素调整后，房地产市场中内在季节性因素的影响将被剔除在外，调整后的数据可以更好的反映各项指标的客观走势。由新西兰经济研究所提供的12个月期自回归整合移动平均数算法（ARIMA），是我们对数据进行季节性因素调整的计算依据。
要价
1月份所有新上市房产的要价中位数为每套417740纽币，经季节性因素调整后，1月份房屋要价较去年12月份下跌了0.5%。在截至1月份的过去3个月中，房屋要价已经从10月份每套425936纽币的水平明显回落，经季节性因素调整后的房屋要价下跌2%。
尽管房屋要价在近期有所下跌，但长期走势显示，房屋要价正以每年1%的速度不断递增。
新上市房产
1月份新上市房产数量经季节性因素调整后跌幅高达12%。1月份新上市房产共8542套，比去年同期增加了3%。
在截至1月份的过去12个月中，新上市房产不足125000套，仍处在较低的水平，并较前一年度137000套的水平相比有所下降。
市场待售房屋存量
经季节性因素调整后，较去年12月份46967套的水平相比，1月份末期的市场待售房屋存量出现小幅增加。数据涵盖市面上所有的普通住宅、公寓和高档住宅。同时，在截至1月份的过去3个月中，房产成交量出现大幅增长，同期已成交房产的平均销售周期由12月份的37.5周缩短至1月份的36.4周。
区域摘要—房屋要价预期
从全国范围来看，经季节性因素调整后，1月份售房者房屋要价预期的中位数再度跌至每套417,740纽币。
经季节性因素调整后，尽管全国平均要价出现下跌，但全国仅有5个地区的房屋要价出现下降。要价降幅最大的当属Central Otago/Queenstown Lakes地区和Nelson地区，两地的房屋要价均出现两位数的下跌。剩余14个地区中，房屋要价则出现小幅度的上涨。
继2011年10月份每套560,327纽币的市场高峰要价之后，在新西兰面积最大的奥克兰地区，房屋要价已连续3个月出现下跌，1月份的要价环比下跌1%并降至每套540,187纽币。惠灵顿地区的要价上涨了2%并升至每套444900纽币，坎特伯雷地区的要价上涨了0.6%并升至每套374,123纽币—这已逼近2008年1月份市场高峰时期每套374952纽币的要价。
区域摘要—新上市房产
从全国范围来看，2011年12月到2012年1月期间，各地新上市房产均出现适度增长。全国19个地区中有6个地区的新上市房产数量在1月份出了不同程度的下降，降幅最大的地区当属Gisborne地区和Wairarapa地区，降幅分别为21%和20%。两个地区的待售房屋存量都处在很高的水平，当前的市场反应有助于促使两地的房地产市场回归至供求均衡的水平。
相比之下，剩余13个地区中有绝大多数地区的新上市房产数量出现了个位数的增长。其中，Taranaki地区和Central Otago/ Queenstown Lakes地区的新上市房产数量均出现两位数的增长--Central Otago/ Queenstown Lakes地区由于待售房屋存量不断增加，买方市场已经初具端倪。
区域摘要 –市场待售房屋存量
经季节性因素调整后的数据显示，全国市场待售房屋存量再次出现供不应求的局面，同期已成交房产的销售周期也缩短至36周。
全国19个地区中，有9个地区的房地产市场呈现卖方市场的格局，其中Gisborne、Wairarapa和Central Otago/Queenstown Lakes这3个地区的房地产市场呈现买方市场的格局。
经季节性因素调整后，1月份市场上实际的待售房屋存量已跌至2007年以来的最低水平。这清晰地表明房地产市场供应不足的现象依然未有缓和。由于2~3月份是房地产市场交易的旺季，房产成交量将在下个月出现上涨，因此房地产市场下个月的表现更值得大家关注。
高档住宅
1月份新上市高档住宅共634套，仅次于过去5年当中高档住宅上市数量最低月份—2011年7月份628套的水平。1月份新上市高档住宅数量环比2011年12月份下降了25%，同比去年同期下降了13%。经季节性因素调整后，1月份新上市高档住宅数量环比2011年12月份下降了34%。
从全国范围来看，1月份新上市高档住宅的要价中位数环比上涨了13%并升至每套620831纽币，并较去年同期相比上涨了15%。其中坎特伯雷地区和West Coast地区的高档住宅要价最高，每套的要价分别为661,237纽币和553,375纽币。
公寓房源
即便2011年12月份新上市公寓数量已经处于历史低点，1月份新上市公寓的数量继续呈现下降趋势，并降至过去5年中的最低水平。1月份新上市公寓仅为286套，较去年同期相比减少了21%。1月份公寓要价中位数为每套349736纽币，较去年同期和去年12份相比，跌幅分别为3%和12%。
在全国公寓市场中占据主导地位的奥克兰地区，新上市公寓数量创下历史最低记录，该地区1月份仅新增公寓179套，较去年12份和去年同期相比，降幅分别为9%和25%。奥克兰地区1月份公寓要价的中位数为每套314757纽币，较去年同期和去年12月份相比，降幅分别为8%和13%。
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