新西兰房地产报告 2012年3月
房产
摘要概述：待售房产降至四年最低水平房产要价预期再创历史新高 新上市房产供不应求： 3月份共新上市房产13265套，虽环比2月份出现了小幅下滑，但较去年同期出现了8%的增长。经季节性因素调整后，3月份新上市房产数量 ...
待售房产降至四年最低水平
房产要价预期再创历史新高
新上市房产供不应求：
3月份共新上市房产13265套，虽环比2月份出现了小幅下滑，但较去年同期出现了8%的增长。经季节性因素调整后，3月份新上市房产数量环比2月份减少了0.4%，反映出全国很多地区的房产市场并没有针对房源短缺的现状做出积极地回应。
待售房产存量降至历史地位：
3月份市场待售房产存量降至4年来的最低水平，房产上市销售周期较去年同期46.7周的水平相比，已缩短至32.4周的水平。
市场要价创再创历史新高：
经季节性因素调整后，3月份的房产市场要价再创历史新高，并升至每套429865纽币，环比2月份上涨了1%，同比去年同期上涨了3%。其中，坎特伯雷和Waikato两地的房产要价均刷新了历史最高纪录。
卖方市场依然占据主导地位：
从全国范围来看，市场待售房产存量继续低于长期平均水平，这种现象在主要城市和面积较大的偏远地区尤为明显。表明房产市场的供应水平仍处在十分紧张的状态。
当月述评
新西兰房产市场向我们传达了这样一则信息，即很多购房者正跃跃欲试，并已开始进军房产市场，不论其是否属于首次购房者、中年购房者或投资性购房者。这些购房者有着强烈的购房需求，并具备强大的财力后盾，但新上市房产的短缺却无法满足这种购房需求。这种现状将对卖方市场的格局起到一定的巩固作用，从而提升了业主们对其上市房产的要价预期，进而导致3月份的房产要价预期升至历史新高。
全国房产成交量数据表现强劲，2月份共售出房产6168套，较去年同期增加了37%（如将基督城地震所产生的影响排除在外，增幅仍维持在30%以上）。而3月份新上市房产的表现却差强人意，同比去年同期仅增加了8%，这也是市场待售房产的销售率在去年出现31%跌幅的原因所在。
从传统意义上来讲，秋季是新西兰房产市场交易的旺季，市场在接下来的3个月中将面临更加严峻的考验。受房产市场供应能力不足的影响，房产的要价预期和销售价格将会大幅攀高。高企的房价将会令绝大多数购房者望而生畏，而这将导致房产市场停滞风险的进一步加剧。
要价
经季节性因素调整后，3月份新上市房产的要价预期中位数为每套429865纽币，环比2月份上涨了3300纽币，并再次创下了历史新高纪录。图表是最近3年的房产要价走势，在截至3月份的过去一年中，房产要价较2010年和2011年相比，呈现出了逐年递增的走势。
新上市房产
3月份共新上市房产13265套，经季节性因素调整后，环比2月份减少了1%，同比去年同期增长了8%。
经过12个月期的自回归整合移动平均数计算后，在截至3月份的过去一年中，全国共新上市房产128072套，较前一年度131722套的水平相比减少了2.8%；但房产成交量较前一年度相比出现了15%的增幅。
市场待售房产存量
经季节性因素调整后，较2月份47030套的水平相比，3月份末期的市场待售房产存量降至46411套。市场待售房屋存量数据涵盖市面上所有的普通住宅、公寓和高档住宅。
然而，随着过去6个月中房产成交量的不断攀升，市场待售房产存量出现了显著的回落，待售房产的销售周期也远远低于41周的长期平均水平。
区域摘要—房屋要价预期
经季节性因素调整后，3月份售房者的房屋要价预期中位数再次上扬，并创下了每套429865纽币的要价新高。
其中，Waikato和Canterbury两地的房产要价均刷新了历史最高纪录。Waikato地区的房产要价刷新了2007年12月份以来的新高，而Canterbury地区的房产要价刷新了2月份以来的新高。
从全国范围来看，经季节性因素调整后，有12个地区3月份的房产要价环比2月份均出现了不同程度的上涨，其中，Northland、Wairarapa和Nelson地区的涨幅最大。
同时，有个别地区的房产要价出现了显著的下降。经季节性因素调整后，惠灵顿地区3月份的房产要价为每套423554纽币，环比2月份出现了5.9%的降幅，同比去年同期出现了5%的降幅，降幅跃居全国首位。而在Gisborne和Central North Island地区，两地的房产要价也出现了显著的下降。
区域摘要—新上市房产
如下图所示，在全国19个地区中，有15个地区3月份的新上市房产数量较去年同期相比均出现了不同程度的增加。虽然区域性的新上市房产数量出现了普遍的改善，但从全国范围来看，新上市房产的增速仍远低于成交量的增速，从而导致了市场待售房产数量处于较低的水平。
其中，Marlborough、West Coast和Central Otago / Queenstown地区的新上市房产数量虽然出现了较大程度的增长，但未能改变当地待售房源短缺的现实。同时，“风险最大”（现有待售房产存量处于低位，且新上市房产数量增长率极低）的地区当属Waikato和Canterbury，对于市场待售房产存量原本就处在低位的Waikato地区而言，新上市房地产数量的下降无疑是雪上加霜。
区域摘要 –市场待售房屋存量
经季节性因素调整后的数据显示，3月份市场待售房屋存量再次趋紧，市场待售房产的销售周期也从2月份的36.0周缩短至32.4周。
在新年过后的1月份和2月份，新西兰房产市场中的供求关系平衡曾一度出现了一定程度的改善。如图所示，在全国19个地区中，有7个地区（深蓝色地区）的市场待售房产数量存在着严重短缺的问题，售房者在市场中占据着明显的主导地位。并有6个地区（浅蓝色地区）的待售房产销售周期低于长期平均水平，表明这些地区正处于卖方市场的格局当中。
相比之下，Gisborne、Wairarapa和Otago 这3个地区（绿色地区）的市场待售房产存量却高于长期平均水平，表明购房者在市场中占据着有利的地位。而在去年3月份时，全国没有任何一个地区的市场待售房产存量低于或等于41周的长期历史水平。
主要城市的房屋指数
高档住宅
在继2月份新上市高档住宅数量出现大幅增长之后，3月份共新上市高档住宅1154套，环比2月份增加了10%，同比去年同期增加了5%。较近3个月的平均水平相比，3月份新上市高档住宅的要价中位数上涨了7%，并升至每套644860纽币，并刷新了2月份以来的最高要价记录。
从全国范围来看，有5个地区高档住宅的市场要价较去年同期相比均出现了20%以上的涨幅，分别是Southland、Taranaki、Bay of Plenty、Marlborough和Manawatu地区。
公寓房源
3月份共新上市公寓527套，环比2月份出现了小幅的减少，同比去年同期也减少了2%。3月份新上市公寓的要价中位数由2月份的每套402278纽币跌至每套366288纽币，较去年同期相比下跌了3%，较最近3个月平均水平相比下跌了4%。
同全国的走势如出一辙，奥克兰地区3月份共新上市公寓314套，环比2月份减少了5%，同比去年同期也减少了5%。奥克兰地区3月份公寓要价的中位数由2月份的每套390021币跌至每套338046纽币，较最近3个月的平均水平相比，出现了5%的跌幅。
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