中国房地产市场是否已经结束繁荣走向低迷

        后花园 新西兰房地产在线 10月3日,近几年来，中国房地产开发商在国际债券市场发售了190亿美元的债券，而这些债券的价格在刚刚过去的两个月里就大跌了22%，导致收益率迅速上升。分析人士表示，收益率达到20%以上意味着存在重大的违约风险，目前至少有6家中国房地产开发商面临严重的债券违约风险。

        股市也在对中国房地产做出反应。今年以来，在香港上市的中国房地产类股票已下跌了40%，而基准的恒生指数在同期内下跌了22%。股票交易员表示，人们担心违约风险，以及对房地产公司本身与银行业体系、股市整体的影响。

        在中国内地，尽管9、10月份是传统中国房地产的销售旺季，但近期许多开发商降价达5%或更大幅度，而且成交量在下降。种种迹象表明，中国的房价正在不断下降，开发商正在失去资金来源。中国债券和股票正在响起警报，这一切似乎在表明近年来一路高歌的中国房产行业正在走向低迷，而这将可能影响到全球的金融市场稳定。

        中国政府提供的数据显示，中国商品房价格自2006年底以来已经上涨了60%。不过，有私人部门的估计，许多地区的楼价涨幅已经达到官方统计数字的数倍以上。由于统计数据缺乏准确性，人们在怀疑，中国房地产市场是否存在泡沫？如果有泡沫，那么泡沫是否已开始破裂？

        但是，不存在疑问的是，近年来，中国的房地产开发商是背负巨额债务在扩张，这意味着，如果房地产销售出现下滑，这些企业几乎没有回旋余地。

        更糟糕的情况是，这些年来房地产开发商正在失去资金的来源。在过去的三个月里，中国的大多数开发商被挡在公开债券市场大门之外。与此同时，国有银行按照政府指令，限制向多数的房地产开发商放贷。

        有媒体报道，中国政府在本月已通知信托公司停止向某些开发商放贷，市场分析人士认为，信托公司是最后的放贷者，这条渠道被切断将是非常严重的事情。

        评级机构标准普尔本周对30家中国开发商进行了一次压力测试，以确定这些开发商在低迷期间将如何表现。测试发现，多数开发商能够承受在2012年房产销售下降10%的压力。但如果合同销售下降到30%，超过半数的开发商，甚至包括像恒大地产这样的大型开发商，都将难以承担债务的偿还。

        在2010年1月，恒大地产以13%的票面利率向美国、欧洲及亚洲债券市场发售了13.5亿美元的五年期债券。这些债券目前的交易价格仅是发行价的73%，这意味着收益率达到了26%。与此同时，在香港上市的恒大地产股票价格仅为2011年预期收益的4倍。

        分析师们警告，股票价格可能进一步大幅下滑。因为在2008年，随着中国房地产市场开始下滑，同类债券的价格曾跌到发行价的50%以下。