房价与租金 到底哪个更高？
房产
摘要英国《经济学人》杂志认为新西兰的房价与整体租金水平相比，估值高出了66%。但新西兰房地产投资者联合会8月28日的新闻发布则认为，该杂志使用了错误的租金数据以及错误的预期租金回报数据，得出的结论并不客观。 ... ...
新西兰后花园地产在线8月29日援引http://www.scoop.co.nz消息：日前媒体广泛引述了英国《经济学人》杂志的报道，认为新西兰的房价与整体租金水平相比，估值高出了66%。新西兰房地产投资者联合会（NZ Property Investors’ Federation，NZPIF）8月28日的新闻发布则认为，该杂志使用了错误的租金数据以及错误的预期租金回报数据。该联合会还认为，该杂志在利用租金考量房价水平并得出其结论之前，没有考虑到目前新西兰的租金水平是否过低这一问题。
NZPIF主席Andrew King表示，“《经济学人》杂志得出的结论是错误的。问题在于并不是房价过高，而更多的是目前新西兰的租金水平过低。”
《经济学人》杂志使用了房价和租金的中间值以及假定的租赁回报来得出其结论。根据新西兰房地产协会（NZ Real Estate Institute）的数据，2012年7月份新西兰房价中间值为36.1万纽元。根据政府租房押金中心（Government Bond Centre）数据，新西兰房屋租金中间值为每周340纽元。
根据上述数据，如果按《经济学人》杂志所说，则新西兰房价较总体租金高出了66%，那么按租金新西兰合理的中间房价值应为21.75万纽元，而非实际上的36.1万纽元。《经济学人》杂志在文章中按每周租金340纽元，平均房价21.75万纽元计算，得出结论认为新西兰租赁毛回报率理想值应该为8.1%。
但NZPIF认为，该杂志使用340纽元这一数据的作法是不正确的，因此得出8.1%的结论当然也是不正确的。
King先生指出，“他们用租金中间值来推算新西兰整个房地产市场的相对价值，但租赁型房产仅占新西兰整个房地产市场的三分之一，它们不能代表整个市场。总的来说，新西兰租客为了节省租金开销，更倾向于选择质量较低的出租屋。因此，新西兰租赁房产的平均价值低于所有房产的平均价值。”
King认为，《经济学人》杂志在利用租金推算新西兰房地产整体价值时，应该采用420纽元的租金数据，因为这更能代表新西兰一般房产的价值水平。
除了引用了错误的数据，NZPIF还认为，《经济学人》杂志单方面认为目前新西兰的租金水平是合理的，但NZPIF认为新西兰的租金水平实际上太低了。
NZPIF是在对比对租赁与购买一套普通房产的成本差异后得出这一结论的。
他们的研究认为，对于一栋价格为平均价格的房产，买房的成本要比租房要高出4284纽元，这未计算为了买房所需要的7.2万纽元首付，并且按揭贷款利息成本近年维持在历史最低水平了，这使得买房变得更加可行。
“在目前的经济周期，一直租一套普通房的成本，应该与买一套的成本相当，” King表示。“如果假设成立，那么每周租金应该比现在的水平高80纽元。因此如果你想要用租金来衡量房价的可承受度，你应该用现实的租金数据。”
再看看《经济学人》杂志在文章中预期的8.1%的回报率，NZPIF认为该杂志未能将新西兰租房市场的特殊性考虑进去。
“很多其它国家都会针对房屋征收资本利得税，这意味着这些国家的出租房投资者为了使收回投资，会要求更高的投资回报率，” King表示。“其它国家还有印花税或者其它形式的房产税，但新西兰没有上述税种，因此新西兰投资者为了投资利润，并不需要其它国家那样高的回报率。因此，《经济学人》杂志应该针对不同国家采使用相应的租金回报率分析模型。在新西兰，7%左右的回报率应该现实一点。”
NZPIF制定了一份图标，将《经济学人》的数据与自己计算出来的数据进行对比。（见附图）
根据NZPIF按照租金的计算，新西兰的房价应为36.6万纽元，而非《经济学人》推算的21.75万纽元。
七月份新西兰房价实际中间值为36.1万纽元，NZPIF认为目前的房价比他们根据租金推算出的预期房价低了1.4%。
“总之，新西兰房价相比于租赁成本并不会如《经济学人》所指出的那样太高，而是新西兰租金太低了。” King表示。“在使用更为合理的租金和预期回报数据进行推算后，目前的房价显然处在合理水平。我们的结论是，租金应该上涨，而不是房价过高了。”
NZPIF主席Andrew King表示，“《经济学人》杂志得出的结论是错误的。问题在于并不是房价过高，而更多的是目前新西兰的租金水平过低。”
《经济学人》杂志使用了房价和租金的中间值以及假定的租赁回报来得出其结论。根据新西兰房地产协会（NZ Real Estate Institute）的数据，2012年7月份新西兰房价中间值为36.1万纽元。根据政府租房押金中心（Government Bond Centre）数据，新西兰房屋租金中间值为每周340纽元。
根据上述数据，如果按《经济学人》杂志所说，则新西兰房价较总体租金高出了66%，那么按租金新西兰合理的中间房价值应为21.75万纽元，而非实际上的36.1万纽元。《经济学人》杂志在文章中按每周租金340纽元，平均房价21.75万纽元计算，得出结论认为新西兰租赁毛回报率理想值应该为8.1%。
但NZPIF认为，该杂志使用340纽元这一数据的作法是不正确的，因此得出8.1%的结论当然也是不正确的。
King先生指出，“他们用租金中间值来推算新西兰整个房地产市场的相对价值，但租赁型房产仅占新西兰整个房地产市场的三分之一，它们不能代表整个市场。总的来说，新西兰租客为了节省租金开销，更倾向于选择质量较低的出租屋。因此，新西兰租赁房产的平均价值低于所有房产的平均价值。”
King认为，《经济学人》杂志在利用租金推算新西兰房地产整体价值时，应该采用420纽元的租金数据，因为这更能代表新西兰一般房产的价值水平。
除了引用了错误的数据，NZPIF还认为，《经济学人》杂志单方面认为目前新西兰的租金水平是合理的，但NZPIF认为新西兰的租金水平实际上太低了。
NZPIF是在对比对租赁与购买一套普通房产的成本差异后得出这一结论的。
他们的研究认为，对于一栋价格为平均价格的房产，买房的成本要比租房要高出4284纽元，这未计算为了买房所需要的7.2万纽元首付，并且按揭贷款利息成本近年维持在历史最低水平了，这使得买房变得更加可行。
“在目前的经济周期，一直租一套普通房的成本，应该与买一套的成本相当，” King表示。“如果假设成立，那么每周租金应该比现在的水平高80纽元。因此如果你想要用租金来衡量房价的可承受度，你应该用现实的租金数据。”
再看看《经济学人》杂志在文章中预期的8.1%的回报率，NZPIF认为该杂志未能将新西兰租房市场的特殊性考虑进去。
“很多其它国家都会针对房屋征收资本利得税，这意味着这些国家的出租房投资者为了使收回投资，会要求更高的投资回报率，” King表示。“其它国家还有印花税或者其它形式的房产税，但新西兰没有上述税种，因此新西兰投资者为了投资利润，并不需要其它国家那样高的回报率。因此，《经济学人》杂志应该针对不同国家采使用相应的租金回报率分析模型。在新西兰，7%左右的回报率应该现实一点。”
NZPIF制定了一份图标，将《经济学人》的数据与自己计算出来的数据进行对比。（见附图）
根据NZPIF按照租金的计算，新西兰的房价应为36.6万纽元，而非《经济学人》推算的21.75万纽元。
七月份新西兰房价实际中间值为36.1万纽元，NZPIF认为目前的房价比他们根据租金推算出的预期房价低了1.4%。
“总之，新西兰房价相比于租赁成本并不会如《经济学人》所指出的那样太高，而是新西兰租金太低了。” King表示。“在使用更为合理的租金和预期回报数据进行推算后，目前的房价显然处在合理水平。我们的结论是，租金应该上涨，而不是房价过高了。”
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