11月：奥克兰房价涨幅惊人，但成交量继续下跌； 房产新政实施，奥克兰后市如何走？ ...
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摘要房产新政实施以来，奥克兰房产市场风云突变。10月份成交量断崖式下跌，但价格坚挺，中位价只下降了3%。综合新西兰最大的房地产网站Realestate.co.nz和奥克兰最大的房地产中介Barfoot & Thompson近日发布的11月的房产 ...
后花园新西兰房地产在线：房产新政实施以来，奥克兰房产市场风云突变。10月份成交量断崖式下跌，但价格坚挺，中位价只下降了3%。综合新西兰最大的房地产网站Realestate.co.nz和奥克兰最大的房地产中介Barfoot & Thompson近日发布的11月的房产数据，最令人牵挂的奥克兰房价不但没有下降，反而继续上升，只有成交量在下降。
根据Realestate.co.nz的最新数据显示，11月奥克兰地区的平均要价为84.99万，同9月的历史纪录85.15万略有下降；但考虑到要价是流拍之后，协商无果，屋主被迫降价，并非奥克兰住宅主流销售形式。而根据Barfoot的最新数据，环比10月，奥克兰房屋均价和中位价分别上涨了4.2%和1.9%。单月涨幅如此之高，“要回到20个月以前的2014年3月才能见到比现在还高的均价涨幅”。
房产新政实施以来，10月份奥克兰房产市场量价齐跌，11月又量跌价涨。奥克兰房产市场越来越让人看不懂！今天，后花园就邀请几位业内人士：来分析一下新政以后奥克兰房产市场。
后花园：当前奥克兰市场的情形同政府和央行的房产新政有多大关联？
财经专栏作家Fred Gao：影响房价的因素有很多，包括市场上资本的数量、百姓的收入、利率水平、汇率水平等等。但我认为最重要的因素是预期。如果房价预期看涨，人们就是借钱也会去买。如果预期看跌，就是房价再低、再有钱也不会买。6月以后，新西兰政府和央行的官员分别表态，认为房价过高，随即又出台了房产新政。所以市场人士也好，普通百姓也好，对房地产市场的预期发生了变化，认为政府要抑制物价，对房价未来的预期也就发生了变化。具体到房产新政，我认为央行的力度比政府的要大。政府规定投资房产不足两年即出售，要缴纳资本利得税。但如果房价看涨，投资人士根本不在乎这点税，依然会出手买房。但央行提高了首付比例，投资人士凑不够30%首付，银行不贷款，这就锁住了大笔资金。房地产市场上资金少了，房价又不下降，成交量自然就下降了。
后花园：那么11月份奥克兰市场行情如何呢？
Barfoot & Thompson ——Epsom地产经纪米罗：11月份奥克兰总体来讲成交量在下降，但是不同区域的情况不同。均价在上涨，必然是有些区域的房子卖出了高价；而且很可能是买家竞争激烈，导致的高价。房子拍出高价的区域，成交量往往不会太差。我自己接触的区域，成交量就是上升状况。但是成交的类型同以往不同。过去是100万出头的房子最好卖，这应该是好区3居室的价格，是改善型住宅。现在这样的房子最难卖，因为首次置业者买不起；而投资人买下来，出租回报率又低，房租无法抵偿房贷。这样的房产，为了免交资本利得税，还要两年以后才能出售。
Barfoot & Thompson ——Albany地产经纪Brendan Fan：我所知道的区域成交量也是在回升。而且部分原因是，因为10月份行情不好，卖家降低了心理预期，降低了心理价位，成交量因此回升。而且据我观察，虽然拍卖成交率不高，但是有不少不错的房子，拍卖以后马上就通过讨价还价，略降价卖出。
后花园：那现在好卖的房产是什么类型的？
米罗：第一种是既适合自住也适合投资的住宅；比如2卧室小户型和Home & Income。从价格上看，就是70-80万左右的住宅卖的很快，即使拍卖中流拍，也能在拍卖会结束以后降一点点价，马上卖掉。第三种是土地面积大的房子好卖，而且买家都是本地人士，包括有绿卡（永居）的华人。买家的想法是，土地面积大，能分割，以后肯定升值；我持有时间超过2年就不用交资本利得税，用时间获取价值。最后就是300-400万的豪宅很好卖。现在是旅游旺季，一些海外豪客来这里度假，顺便看房；遇到满意的就出手了。
后花园：新西兰央行规定奥克兰地区地段投资房产，需要30%首付的政策，锁定了大量资金。但目前市场上利率很低，而且央行很可能进一步降息，低利率会对房价产生怎样的影响？
新西兰中国房地产商会秘书长Laker Zhang: 去年这个时候，2年期固定房贷的利率是5.4%上下。借50万贷款，每年要偿还2.7万利息。现在利率是4.4%上下，还是借50万，每年只需要还2.2万。一年少还5千贷款，30年就少还15万贷款。换句话说，去年付20万首付，借50万贷款，买70万房子，分30年偿还的人；今年他可以付20万首付，借60万贷款，买80万的房子。移民数量在涨，没房住的人很多。因为利率下降，这些人的购买力又上涨了，而房子还是那么多。我个人认为，房价很难下降！
（上述受访对象的观点不代表后花园的立场，也不构成投资建议）
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