“房产交易预扣税”存在四个问题

房产2015-10-21 16:29

摘要新西兰税务局（IRD）近期出台了“房产交易预扣税”细则。按照新税法，海外买家持有房产不到两年就卖掉的话，须缴纳房产交易税。

后花园新西兰房地产在线10月21日：新西兰税务局（IRD）近期出台了“房产交易预扣税”细则。按照新税法，海外买家持有房产不到两年就卖掉的话，须缴纳房产交易税。

奥克兰的会计师事务所William Buck Christmas Gouwland的总经理Leicester Gouwland指出预扣税存在下面四个问题：

1. 预扣税额过大

2. 增加律师与产权转让机构的工作量;

3. 管制人群包括新西兰本土居民与海外卖家;

4. 债权人可能赔钱（无辜承担缴税责任）.

No1

房产交易收益的33%和房屋售价的10%，哪个数额低就按照哪个预先缴纳税款。之所以规定按照房产交易收益的33%征收是因为与居民股息收益预扣税比例一致。但这一比例是否合乎逻辑呢？按照房产交易收益的10%是参照其他国家的标准。在这两种计算方式中选取数额低的征收是因为数额低更接近应交税额。

然而，简单分析可以看到预扣税额大量超应交税额，尤其当计算过程中没有减去成本时，比如中介费用和过去的损失。与28%的公司税相比，公司超额缴税税至少5%。因此，按照房屋售价的10%这一比例应该调至5%以下才合理。

举个例子，一套房屋售价50万，利润为5万，销售成本为2万。按照新税法规定，预扣税额按照售价的10%（50000）和利润的33%（16667）中较低的征收，即预扣税额为16667。然而，对卖家而言，扣除销售成本后，实际利润为3万。若按照公司税率28%征收，则税额为8400。按照个人所得税（14000以下征收比例为10.5%，140000以上征收比例为17.5%）计算，税额为4270。按照新税法，房产交易税额16667，按照现有税率计算税额为8400或4270。新税法所计算出的税额是现有税额的一倍或者四倍，这是否合理呢？

让我们再看一个例子。假设房屋售价为100万，利润为15万，销售成本为3万，那么售价的10%为10万，利润的33%为4.95万。按照新税法，房产交易预扣税额为4.95万。若扣除销售成本，房产交易实际利润为12万，按照公司税率28%计算，税额为3.36万，按照个人税率计算，税额为3.052万。售价越高税额差异越大，这是否合理呢？

对于多缴付的税款，政府退税时是否计算利息尚不清楚。政府是否会赔偿纳税人因多缴纳税金而承担的机会成本。解决这一问题的办法是按照不同的收益规定不同的预扣税率。按照收益计算预扣税率可以是10%~25%。对于公司而言，税率是15%~25%。

另一方面，利润应以实际利润为准，扣除销售成本及相关损失。要求那些明显无纳税义务的人员预扣税款显然不合理。这些调整措施并不复杂，除了现有损失外，纳税人无需获取其他信息。

No2

税务局要求产权交易代理（通常是律师）负责缴纳预扣税。税务局认为买方的律师是缴税责任方，即便实际上卖家应该缴纳房产交易税。因此，税务执行成本的负担转移到了无辜的第三方。

产权交易代理需要决定是否扣掉预扣税。这意味着若产权交易代理计算失误须承担IRD的处罚。将产权交易代理作为IRD税务代理人并加以处罚是否公平呢？

No3

无论海外买家和新西兰本土居民都须缴纳预扣税。对新西兰纳税居民而言，这非常奇怪，因为新西兰居民每年都要申报所得税。比如，海外公司或个人持有新西兰公司股份超过25%将被视为离岸公司。新税法避免海外个人通过公司操作避税。然而，若该公司已经按照新西兰税务规定纳税，那么要区别是否其避税非常困难。这样新税法是否只带来额外的不必要的合规负担？

No4

对债权人尤其是银行而言冲击较大，新税法意味着预扣税支付优先于债权人偿还。这非常不可理喻，尤其是银行在房屋交易中并没有义务缴纳税。目前，交易的房产本身存在贷款，那么银行将所有的交易款偿还贷款是合理的。事实上，强制拍卖房屋的最初目的就是偿还银行贷款。IRD剥夺了银行的优先权，使得银行风险增大。毫无疑问，这样的话税务负担又转到了不相关的第三方。

预扣税将于2016年7月1日起生效。如何确保税收系统更合理和切实可行，行政人员提出改善意见的时间越来越紧迫。

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