后花园面对面第25期 - |房产| OCR下调给新西兰带来的影响

后花园面对面第25期 |房产| OCR下调给新西兰带来的影响

本期嘉宾：Barfoot&Tompson房产代理经理George

今年三月上旬，新西兰央行将官方贴现率（OCR）下调至2.25%，引发市场一片讨论之声。那么，OCR下调对新西兰楼市有着怎样的影响呢？本期《后花园面对面》邀请到Bafoot & Thompson奥克兰中区房产代理经理George，与大家来解读此次OCR下调带来的影响和未来房地产市场走势分析。

OCR下调给新西兰带来的影响：买家的房价负担能力加强了

新西兰央行下调OCR主要为了减轻农场主经济压力

三月上旬新西兰央行将OCR下调到2.25的水平，主要是考虑到乳制品的影响。

众所周知，当前新西兰乳制品在国际上价格卖得不是很好，很多农场主都有不少贷款。政府希望减轻农场主的经济压力，把OCR下调。这样农场主可以少还一点贷款，对经济也有一定的促进作用。 

新西兰央行下调OCR是一个风向标

新西兰央行下调OCR其实是一个风向标，对各个银行的指标肯定有影响。银行接下来会跟随这个风向标，纷纷下调贷款的利率。

而银行下调贷款利率后，对房市也会有一定影响。

新西兰央行调低OCR后买家的房价负担能力加强了 

各大银行跟随新西兰央行调低OCR的步伐，将贷款利率调低以后，贷款人每星期还给银行的钱就少了，买家的房价负担能力也加强了。

比如，某购房者原本需要贷款100万才能买得起房，OCR下调后，要还银行的钱也减少了。这样一来，购房者买房的价格就上升了，原本的还贷能力只支持购房者买总价50万的房子，现在贷款金额不变的情况下可以买总价60万的房子。 

下调OCR是一个非常好的首次购房机会

当前的贷款利率比较低，而且有浮动利率贷款和固定利率贷款两种贷款类型可供选择。如果选择三年的固定利率贷款，每星期要还的钱都是已知固定的。

而且因为下调OCR，在低利率的状况下，首次购房者的还款能力提高了，可承受的房价范围变宽了，选择也多了。 

二十多年前在新西兰买房子的贷款利率是11.5%，虽然当时的房价很低，但贷款利率相当高。从这个方面来说， 下调OCR是一个非常好的首次购房机会。

影响新西兰房地产市场的因素不止贷款利率

当前的低利率确实是一个进入房地产市场的机会，而且因为政府政策变化，可以在这个范围里面有多种选择。  

不过需要提醒的是，除了贷款利率以外影响房地产市场的因素有很多，如政府新政策限制IRD number发放、即将推出的Unitary Plan等等。

2016新西兰房地产市场将会有稳定的上升

第一，从移民角度来讲，实际移民上对新西兰房价的影响比较大。移民数量多，对房子的需求多，房价就会涨；需求存在，但房源供应量少，房价也会上涨，这是供需关系对房价的影响。 

数据显示，2015年七、八月的时候，新西兰净移民数量达到了历史最高值6,8000人。这六万八移民都需要住所，其中有近一半居住在奥克兰，对房价有很大的推动作用，所以奥克兰的房价涨得非常快。  

第二，政府限制IRD number还没有影响到海外买家。IRD实际上政府是为宏观调控，从目前的形势来讲，IRD还没有影响海外买家。因为它只是让你提供一个税号而已，没有真正限制海外房产买家的购房过程。 

还有就是，如果两年内不变卖名下的房产，对税收是没有什么影响的。只要在新西兰注册一个IRD号码，并且在银行开了账户，有了现金流通，买房是没有影响的。  

所以宏观来讲，2016年新西兰房市还是会继续往上，而且是呈现出比较稳定的上升态势。  

奥克兰城市往上发展的机会更大

根据Barfoot从2月的数据统计，Barfoot只有两千多栋房子在售，是近二十年来的最低房源储存量。表示新西兰，尤其是奥克兰的房源远远不够。  

政府为了解决这个问题，设计了大奥克兰计划Unitary Plan，希望放出大一点量的房源。Unitary Plan或多或少对奥克兰以后三十年的房地产形势产生影响。  

实际上房地产的供应量就有两个：往上走或者往外走。  从目前来讲，“往外走”是远水解不了近渴。往外要释放很多土地，那么就要增加高速公路供应、水管供应、污水处理供应等等，而这些基础设施要花费非常多的钱，从政府目前的经济形势来讲，是没有这笔钱的，所以就往外发展机会就比较小。  

往上发展集中在市中心，机会大，所以有很多公寓房推出来。  而OCR下调后，你可以买到更好的地段。市区的地价肯定是越来越贵，所以现在如果有条件可以买一些预售的公寓。净移民持续增长，两三年后再买的话，奥克兰市内的房价就更高了。

后花园观点：Unitary Plan确实能起到稳定房地产市场的作用，但房价不太会因此下跌，可能会有一个稳定的发展。若有购房计划，当前的确是个不错的时机。