后花园面对面第24期 - |房产| 奥克兰未来应该“向上”还是“向外”发展 ...

后花园面对面第24期 |房产| 奥克兰未来应该“向上”还是“向外”发展？

本期嘉宾：新西兰规划顾问公司Envivo高级规划师Joseph

Unitary Plan奥克兰政府为解决奥克兰房源短缺和房价过高等问题而制定的政策，允许建设更多的高密度住宅，大幅提高土地利用率，打造一个优质紧凑型的奥克兰。但奥克兰未来的发展应该是偏“向上”还是“向外”呢？

最近，Council提出关于奥克兰Unitary plan区域规划方面的新提案，但被议会否决了。资深规划专家Joseph继续做客《后花园面对面》，为您解读此热点事件背后的原因，并从专业角度做预估，未来奥克兰到底“向上”还是“向外”。

奥克兰未来应该“向上”还是“向外”发展：以小型化都市社区为方向

Unitary plan关系到很多人的切身利益

此次议会否决Council提出的关于奥克兰Unitary plan区域规划方面的新提案，闹得沸沸扬扬。因为Unitary plan的目的是通过调整奥克兰的住宅密度来解决房源短缺以及房价过高的问题，关系到很多人的切身利益。

Unitary plan通过在奥克兰适当的地区进行合理的住宅密度调整（主要是增加密度），这些适当的区域极有可能是在交通、基础设施、公共服务等比较便利的地区。

因为在过去两年经过了公众听证这个过程，民众对Council之前的区域规划提案心里有数。但新的区域规划提案想在高密度的强度跟广度有进一步的提升，肯定影响到一些人的利益。

议会否决Council此次新提案更多是因为政治因素

此次Council的区域规划新提案，想在高密度的强度跟广度上面进一步提升，一些区域如St. Heliers、Kohimarama的业主的利益就会受到影响，甚至引起不小损失。

此外民众认为Council此次新提案的提交程序不民主。Council作为政府方，想在区域规划方面做进一步的调整，理论上应该第一时间知会受影响的业主，但Council没有做这一步，也没有跟受影响的业主进行沟通。

再一个，今年是地方政府换届年，政客们比较在乎自己选区的民意。民众对新提案的呼声越高，闹得越厉害，逼得Council内部做出抉择，以十三比八的比例否决了新提案。

因此否决新提案的主要因素可能是政治因素。

Unitary plan的实施将是几家欢喜几家愁

Unitary plan本意是为了解决奥克兰房源短缺，给奥克兰房市增加更多的房子。在这个规划上再做一些变化合理与否，见仁见智。不光是对华人，对其他新西兰居民也是一样，一些不是规划的法规变化，也是几家欢喜几家愁。 

如果对开发物业项目有兴趣，或者想把物业亲自开发卖给人家，重新做区域规划增加了土地价值，自然是极高兴。 但如果是想自住的业主就不一定了，原本蛮好的居住环境，突然周围有高楼起来了，肯定会影响业主的社区生活。

奥克兰未来城市规划应该是以小型化都市社区为方向

奥克兰城市规划未来的方向应该是紧密型城市：对都市的外延进行控制，把发展尽量集中在现有基础设施、交通比较优越的地方。 

西方战后的城市发展模式主要是汽车导向，长此以往带来一些比较明显的城市病（如交通堵塞、空气质量下降、房价高居不下等等）。汽车导向的城市发展模式开发成本很低，但维护成本很高，你需要修路，拼命的修路，不停的修路…

当然，奥克兰除了发展成紧密型城市（compact city），在适当地区提升房屋密度以外，发展郊区也不是完全不允许。

Auckland Plan和Unitary Plan基本规划是，新增的住宅有70%在乡村跟城市的隔离带以内。只要合理，剩下30%左右的新增住宅是允许在适当地区的，即使是在都市跟乡村的界限之外。

这种小型化都市社区的紧密型城市发展模式也是将来整个西方城市化的一个方向。

后花园观点：与Kiwi传统概念中的别墅花园不同，中高密度住宅是一种全新的生活方式。在人口爆炸、土地资源短缺的奥克兰，中高密度住宅将注定是房地产市场在未来的发展方向，而Unitary Plan就是这个发展过程中的具体规划。