新西兰人爱房上瘾，但房产真的是最佳投资吗？

后花园3月19日援引NZ Herald报道

新西兰人对房产十分着迷，茶余饭后的聊天离不开这一话题。很多人甚至将房子更多视为投资品，而不仅仅是家。

这背后有很多原因，例如，房子是有形的，看得见摸得着；买房可以借款；很多回报可免税；可获得被动收入等等。

但房产真的能带来最好的回报吗？

金融服务公司Jarden的财富管理顾问Andrew Ford分析了房产的投资价值。

他认为，自有住房显然拥有良好的长期回报。

REINZ 全国住宅中位价从 1999 年 12 月 31 日的 169,500 纽币上涨至 2024 年 1 月 31 日的 760,000 纽币。24 年间的回报率接近 350%，平均年回报率为 6.4%。过去十年中，中位数房价每年上涨 6.6%。投资房产还可以赚租金，但鉴于目前平均总租金收益率为 3.2%（奥克兰仅为 2.6%），资本收益仍是主要回报来源。

与之相比，定期存款在过去十年中有八年的平均一年期利率低于 5%。

不过，同期内美国股市（以标准普尔 500 指数衡量）每年上涨 10.5%，而以科技股为主的纳斯达克 100 指数每年上涨 17.1%。 就连新西兰 NZX50 指数的年回报率也达到了 9.3%。

这些数字之外，还有其他几个因素需要考虑。

市政地税和保险等费用拖累了投资房产的回报。这还不算利息成本，目前平均一年期固定抵押贷款利率高于 7%，仅这些成本就可能超过高杠杆房产的租金回报。还有一点很重要，房屋本身在贬值，但为了维护它需要花费很多成本。

另外，当人们谈论房价变动时，经常忽视的一个因素是整修加建对价值增长的贡献。人们会不断升级房屋，例如装修厨房、翻新浴室、美化花园或添加游泳池，这些投资显着减少了整体净资本收益。

投资房产“像房子一样安全”吗？

投资住宅房产的主要优势之一，是能够以房子为抵押进行借贷。杠杆可以放大回报。

但其中一个风险在于缺乏多元化。一些投资者高度集中于一种资产类别，通常只有单一收入来源，即租户。 这使投资者面临一些特定事件带来的风险，例如自然灾害或宏观经济状况。

房地产投资者经常忽视的另一个因素是缺乏流动性。流动性是指将资产转化为现金的能力。对于股票，投资者卖出几天后就会有钱到账。而对于房产，以理想的价格出售可能需要花费时间和成本，并且取决于交易的时机和当下供需的关系。 奥克兰的挂牌房源数量目前处于 11 年来的最高水平，而最近的拍卖清盘率仅为三分之一。

有什么其他选项？

投资房产之外，人们还可以持有跨资产类别的多元化投资组合，例如债券和股票。 这不仅可以降低风险并提供更好的流动性，而且从历史上看，回报也很有吸引力。 在过去十年中，持有 40% 收益资产（现金和债券）和 60% 增长资产的平衡投资组合的年回报率为 7.5%。 对于能够承受较高风险的人群来说，增长投资组合（80% 的增长资产）的回报率为 8.9%。需要说明的是，这些只是指数回报，过去的表现并不是未来回报的可靠指标。

Ford最后表示，人们最有价值的资产，是自己的时间。他认为，管理和维护投资房产需要投入大量精力。对于乐在其中的人是件好事。但如果兴趣不在这里，简单的定存或多元化投资组合不仅可以保证一定的回报收益，同时还能节省时间、降低风险。

责任编辑：charles