奥克兰CV估值一发布就过时？专家分析四大误区

后花园3月9日报道：

最新CV估值对买家和卖家而言，都各自代表着什么呢？

OneRoof数据合作伙伴Valocity的估值主管James Wilson表示，本轮CV估值在发布的那一刻就已经过时了——设定最新CV的时间点是去年年中，当时市场非常火爆，但如今整个房市都正在降温。

而且当业主因为CV估值上升而感到兴奋的同时，也别忘了其他人的CV估值可能也是同样往上涨。

而且在讨论之前，我们需要搞清楚CV到底是什么。

CV指的是资本价值Capital
Value，但也经常会被替换成Council Value或者与课税息息相关的Rateable Value。CV估值是由《Rating valuation Act》创建的法定估值，旨在服务于特定目的，帮助设定地税，通常每三年更新一次。

CV估值由Land value和Value of improvements构成，但说到底，土地才是最有价值的部分，Wilson和其他专家都表示，大家千万别太看重后者对CV产生的影响。

大部分CV都是通过“大规模评估”的方式设定的。在“大规模评估”中，估价师会研究一段时间内大量的交易情况，并会对房屋进行走访。物业会被分成不同类型，并根据地区房价变化进行分析，然后将这些数据应用于该地区的其他住宅。

某程度上来说，CV其实是被公开的房地产市场所“劫持”了。但Wilson强调，CV估值从来都不是为了代表物业市场价值而设计的，使用场景也十分窄，仅仅是用于计算地税，所以不应该被用于代表房屋的市场价值。

而关于CV估值，人们其实还存在着不少误解的地方。

误区一：它们可以让你在银行借更多的钱？

Wilson表示，银行有一系列其他的估值工具来计算物业在公开市场上可能的价值，通过自动评估模型建议客户聘请注册估价师对物业进行估价，所以上述说法并不正确。

误区二：它每三年代表一次物业的市场价值？

非也，等到CV估值出来的时候，现实中的房市可能已经开始上涨或下跌了。

误区三：Value of improvements代表的是土地之上的房子、或建筑的价值？

Wilson表示，在设定CV估值时，Land value部分的价值评估基础是该土地是空置土地，也就是说，Value of
improvements根本不能代表房屋本身的价值，特别是在购买保险的时候，千万不能以此作为参考。

他强调，业主不要误以为Value of improvements就是房子的价值，在买保险时，各位最好和保险公司谈谈，用他们的估值工具来进行评估，或者和估价师谈一下。

误区四：你家房子CV估值每涨或跌$1，你的地税就会出现等值的变化？

Wilson表示，这对地税计算而言只是很小一部分，更重要的是，你的物业CV估值升幅和该地区平均值（或其他物业的升幅）对比，差距有多少，和实际金额相比，这种关联性对业主的地税的影响可能会更大。

Wilson表示，试图让自家的CV估值保持低位，希望自己的抵税比邻居更低是毫无意义的，因为这些差异其实都是可以忽略不计的。

那么CV估值在实际的房地产市场上有什么作用呢？

Wilson的答案是——毫无用处，而且房地产行业内的任何人，都不应该根据CV估值来对物业的价值给出相关建议。

业内人士表示，各大房产网站上都会有自己的估价工具，对房产进行即时、免费的初步评估。通过使用强大的模型来分析房市数据，利用机械学习等技术，使得评估结果具有很强的参考性。

此外买家和卖家们同样可以和中介以及估价师聊一下，但千万记住，CV估值只能作为一个粗略的参考——毕竟CV估值只是某一时刻市场行情的一个缩影，而自动估价虽然是个更准确的衡量标准，但终究来说，人们最后肯掏出多少资金为房子买单，才构成真正的房价。

不知对于最新的CV估价，以及业内人士们的分析，各位又有什么看法或见解呢？欢迎留言告诉我们。