皇后镇房屋均价破百万！新西兰房价或许真的被高估了？！

后花园新西兰房地产在线12月1日报道：根据QV的最新数据，皇后镇的房屋均价在11月正式达到了$1,000,204，这样即奥克兰之后，皇后镇成为了新西兰第二个房屋均价突破百万大关的城市！而奥克兰房市虽然在近期有些低迷，但房屋均价却进一步上涨至$1,051,387。

图片来自于NZ Herald

结合一下近期诸多关于奥克兰房市存在泡沫的报道，让人不禁感到有些担忧——新西兰房市是否存在泡沫？判定房市中是否存在泡沫是一个非常复杂的问题。小编认为，以下几部分内容可以作为参考：

1房价VS收入

新西兰各地的房价在过去十年里均有所飙升。根据新西兰统计局的数据，在奥克兰，房屋中位价从40万新西兰元足足翻了一倍，目前已经超过了80万新西兰元。而皇后镇的房价增速更快。但值得注意的是，在这十年中，全国的人均收入中位数只增长了37%，相当于房价涨幅的1/3！《国际住房负担调查》的作者之一，Hugh Pavletich 表示，如果一个国家或地区的房屋均价开始超过人均年收入的3倍，那么这个房市就开始出现问题了。目前全纽的房屋均价是人均年收入的5倍，而在奥克兰这一数字达到了惊人的10.2！

Hugh Pavletich还援引了爱尔兰的例子，当地房市正是在平均房价达到平均年收入4.7倍之后发生了崩盘。“现在奥克兰房屋总价格已经超过了9000亿新西兰元，但我认为它不应超过4000亿新西兰元。”Hugh Pavletich说道。

2房价VS房租

BNZ银行的首席经济学家Tony Alexander 表示，根据奥克兰最大的房地产代理商Barfoot&Thompson的数据，2009年，该中介所代理的房屋平均每周的租金为400新西兰元，平均售价略超过50万新西兰元。现在，房屋的平均销售价格已经接近100万新西兰元，而平均租金则为522新西兰元/周。虽然房价基本上翻了一番，但租金只增长了30.5％。在过去七年中，全国的房价增长了61％，而租金只增加29％。与价格相比，租金涨幅低，表明泡沫也许正在酝酿。

作为房产的投资者，理论上他们买房是因为希望可以从房产中获得的回报。如果目前在奥克兰购买投资房，现在每年可以实现的租金回报率大约只有3％ ，相比2009年的4％下滑明显。他们甚至可以通过把钱存在银行的定期存款中获得更好的回报，这意味着很多投资者都将投资希望寄托在了资本升值上，而这也被很多经济学家认为是泡沫的显著标志。

3贷款

许多人认为，房价之所以能够一飞冲天，其中最大的原因之一就是过去几年超低的利率。这使得人们可以负担更高的房价，因为抵押还款更容易申请。与特定资产类别相关的大量债务可能是泡沫的一个标志。

更多人开始想要从银行贷款而不愿意在银行存款开始成为一大金融问题。家庭住房抵押债务在2016年8月增加了将近200亿新西兰元，涨幅达到9.2％，是八年来最快的增长率。随着人们拿到了更多的贷款，任何利率的增加都可能会导致问题出现。ANZ首席经济学家Cameron Bagrie表示，如果贷款在明年继续增长，那么将非常令人担忧。

 “房地产市场就像你要在午夜去酒吧，你有时会困惑自己到底要不要回家？常识会告诉你，回家意味着你会在早上起床时感到精力充沛，但留下会让你攫取片刻的欢愉。新西兰房市现在就好像停留在酒吧。”奥克兰大学的高级讲师Greenaway-McGrevy这样评价道。

后花园观点

小编认为，虽然很多专家学者都对当前的房市抱有较为谨慎的态度。但在小编看来，是否存在泡沫，恐怕依然是个见仁见智的问题。因为，只有当泡沫真正破裂的时候，人们才能确定泡沫的存在。2008年金融危机就是一个例子。其实最近的担忧主要源于人们对那次危机的惨痛记忆。毕竟，近年来房价的飞涨的确不能忽视，而且近期房市确实又有些冷清，再加上各类新闻不时出现的一些惊悚的标题，以及一些专家发出预警等，的确容易让买房者感到恐慌！

小编今天把1980年以来的QV报价和储备银行的数据都仔细查看了一遍，发现新西兰这三十多年来总共出现了6次房价涨幅在15％以上的高峰，其中1982年达到了37.1％。1987年达到了21.7％，1985年达到了 24.1％，在1985年、1994年和2005年则分别达到了15％。而真正意义上的房价下跌只发生过四次，分别在1991年、1998年、2000年和2008年。其中，在2008年，新西兰因金融危机而达到了涨幅-9.1％的历史最低点。从中我们可以看出，尽管近年来奥克兰房价上涨迅猛，但像这样的房价上涨在新西兰历史上并不鲜见。事实上，近年来奥克兰房价的涨幅比以往某些时候还要低一些。而要说房价下跌，虽然11月全奥克兰有73个城区发生了房价的环比下跌，但跌幅往往很小。所以，以此来判定房市中存在泡沫，似乎有些过于武断。

小编认为，恐惧源于缺乏了解。其实自上次金融危机之后，全球还没有哪个地区因泡沫破裂而发生过房市崩盘的案例。大多数人都不明白为什么房价在上涨，所以非常主观地认为它一定存在泡沫，这就像在说“我不知道为什么我的院子里有花在生长，所以它可能是一个女巫”一样。其实导致房价上涨的原因有很多，比如从海外回流的Kiwi，不差钱的移民，较少的房屋供应，低水平的失业率和利率等等。值得一提的是，尽管近期贷款利率有所上涨，但也没有达到金融危机时的水平。而值得欣慰的是，新西兰央行已经看到了问题的存在，并且进行了积极的干预。LVR限贷政策就是一个非常好的尝试，而且随着情况的改变，具体贷款的比例还可以进一步调整，这些都会将房市可能存在的问题扼杀在摇篮里。

另外，小编认为新西兰房市与世界其他国家和地区的发展轨迹并不完全一致。由于自身独特的经济环境，新西兰房市的走向也颇具特色。比如，在很多国家，房屋销售数量的下降往往都是房价下跌的预兆，而在新西兰这一点却并不完全适用。因为在市场不够景气的时候，很多新西兰房主因为没能满足内心的价位预期，往往会选择继续持有代售房产，而这并不意味着该房的价格真正发生了贬值。因此，要解释新西兰的房价问题，不能盲目照搬其他国家的经验教训，要是要将房市的普遍发展规律同新西兰房市的具体情况相结合，只有这样才能对房市的发展起到积极的指导作用。