这对夫妇在这里买了房，要工作到70岁才退休。高房价到底是谁的错？

奥克兰房价贵，年轻人不敢生孩子，老人不敢退休，年轻教师离开奥克兰……

最近媒体又登出年轻夫妇买房难的故事。

两夫妇的名字是Meg Andrews和Khan Mackesy。奥克兰南区还算是房价较低的地方，但如果他们生了孩子，就没可能在那离买上房子。今年4月份，他们花了75万纽币在Wattle Downs买下一栋4居室住房。为了减轻还贷压力，他们将房子出租了一部分。

“我们现在每月有一小点存款。但如果有了孩子，我们就会成为单收入家庭，每月刨除房贷之后什么也存不下。

呼吁改善住房负担能力的社会活动家Hugh Pavletich认为，可负担住房的标准是：房价是家庭年收入的3倍。但在奥克兰，随着房价大幅上涨，目前已经涨到了家庭年收入的8.2倍。

Pavletich称，这意味着奥克兰家庭的买房支出比合理水平多出了55.2万纽币，因为要掏出更多的首付和月供贷款，结果就是用于其他方面的家庭支出被挤占，包括退休生活。Hugh Pavletich说，延迟退休可能是不少奥克兰人的被迫选择，因为他们没有足够的退休金，没有足够的积蓄，还有没还完的房贷。

Hugh Pavletich

ASB银行经济学家Kim Mundy称，延迟退休的趋势已经显现。现在的年青一代，会有越来越多的人工作到70多岁。

Kim Mundy

房价贵在奥克兰已经是老生常谈，海外买家和华人买家都曾被攻击成房价推手。但真正的原因是什么呢？小编认为，需要从全球趋势、都市化和房产政策等多个方面解读。

首先，奥克兰的高房价只是全球市场的一个缩影。全球同此凉热，新西兰无法独善其身。

房产数据公司CoreLogic拥有美国、澳大利亚和新西兰最全面的房地产数据库，该公司负责数据与分析的高管Olumide Soroye表示，“从宏观层面看，你会发现美国和新西兰的基本面是一样的。比如，去年美国GDP增长率为2.5％，新西兰为2.9％。美国的失业率为4.1%，是17年来的新低，而新西兰的失业率约为4.8％。此外两个国家的利率相似，消费者信心也相似，都比较高。”

Olumide Soroye

这些基本面发相似，也转化为房地产市场上的雷同。Olumide Soroye认为，在美国，家家拥有独栋别墅已经不现实，公寓是大都市解决住房问题的现实选择。新西兰人也需要转变观念。

其次，都市化是高房价的主要推手。现代社会，人口从乡村流向城市，从小城市流向大城市。以法国为例，大巴黎地区居住了全国近1/6的人口。奥克兰则集中了全国1/3左右的人口。本来应该分布在全国的人口，全都往少数大城市集中，房价自然居高不下。另外日本、韩国和中国的经验都表明，当一个国家的经济开始起飞之时，房价速度往往几倍于GDP增速。而这个房价，并非是全国平均房价，就是那几个大城市的价格。

最后就是相关的政策问题。土地政策、税收政策和贷款政策都对房价有非常大的影响。

如图所示，上周北岸Pinehill的一块土地卖了103.5万，如果建成的5卧室住宅售价150万，土地成本也占了2/3。这是否可以看做是变相的土地财政？

过去几年，奥克兰房产市场上充斥着投资客，但他们并没有什么好指责的。房地产是新西兰最赚钱的行业，如果我们自己有资金，能否抑制住投资的冲动？

不过新西兰贷款政策收紧，明线政策由2两年变成5年，市场趋冷等多重因素作用下，投资客已经大量离场。根据QV的统计，2018年最初的几个月，首次置业者在市场的活跃度达到5年新高。这也从另一个角度证明此前的房价，的确和“炒房”有一定关系。不过，投资客大量离场，对租房市场是个坏消息，减少了租房市场的供给，房租还会进一步走高。

在奥克兰人口日益增长的大前提下，想解决住房危机，必须加大供给。ASB经济学家Kim Mundy Mundy呼吁大家改变居住观念，接受公寓，但新西兰政府也应该在政策和法律上进行修改，一方面允许引入外国劳动力，另一方面允许在好的地段兴建公寓；只有这样才能推出更多价格不贵，质量更好的公寓。目前市面上新建的一些公寓，价格优势不大，还要缴纳昂贵的物业费，吸引力实在不大。

高房价已经让国家党政府倒台，但引发的社会问题依然没有得到解决。看看工党能交出什么样的答卷吧！