Geoff Simmons：新西兰国家党住房政策评析
房产
摘要后花园新西兰房地产在线8月28 大选在即，新西兰国家党政府提出了住房计划，拟加大对首次购房者的资金支持。该政策提案引起广泛热议。Morgan Foundation经济学家Geoff Simmons对此发表了自己观点和看法。本文摘编 ...
后花园新西兰房地产在线8月28 大选在即，新西兰国家党政府提出了住房计划，拟加大对首次购房者的资金支持。该政策提案引起广泛热议。Morgan Foundation经济学家Geoff Simmons对此发表了自己观点和看法。本文摘编如下：
毋庸置疑，新西兰房地产市场已经过热了。然而，衡量房地产市场过热与否的最好办法就是将房价与收入做比较。在新西兰全国范围内，平均房价是居民家庭平均年收入的5.5倍。在奥克兰，这一比例上升到8，使奥克兰成为全球房价最贵的城市之一。只有低利率才能令还贷额得以负担，但这种情形难以长期持续。
奥克兰高昂的房价令首次购房者买房非常困难，而储备银行（Reserve Bank）推出的贷款限速政策则让情形进一步恶化。然而，贷款限速政策对拥有大量资金的投资者却不会产生任何影响。于是，国家党提出住房计划，拟通过KiwiSaver的购房补贴项目增加对首次购房者的补贴。
事实上，一直以来，KiwiSaver对首次购房者都提供有支持。对于年收入低于8万纽币的单身个人（或是年收入低于12万的夫妻两人）如果购买首套住房，则可以从其KiwiSaver账户中提取资金用于首付；首付不足的部分，政府给予补助。
现在，国家党计划加大对首次购房者的补贴，并且提高了可适用补贴的住房的价格上限。为鼓励新房建造，对于新建住房的补贴额更高。
然而，这一住房计划存在有诸多问题。首先，这一计划其实是帮助了这个社会的中产阶级，对于那些根本无力购房的低收入群体无济于事。那么，4年投入4.35亿纽币是否是真的有效合理使用政府有限的资金呢？
其次，反对方皆认为，该住房计划对于已经过热的新西兰房地产而言无异于加了一把火，将进一步推动房价上扬。但国家党回应说，加大对新建住房的补贴有助于扩大对新建住房的需求，从而鼓励住房建设。
究竟政策结果如何，目前难以下定论。但事实是，对首次购房者的补贴在澳大利亚是无效的。国家党希望新西兰的情形与澳大利亚有所不同。
再次，许多人担心，这一政策计划将令首次购房者的债务负担更重。国家党给出一个例子是：一对生活在奥克兰的夫妻，两人的年收入分别是50,000纽币，如果他们在kiwiSaver的存款满5年，则可从KiwiSaver的账户中提取存款35,000纽币，并获得20,000纽币的住房补贴，如此即可支付55,000纽币的购房首付。然而根据Welcome Home Loan 计划，他们只需持有10%的首付即可购房，于是他们可购买的房产的价格可高达550,000纽币。
这一案例意味着这对夫妇以100,000纽币的收入以按揭贷款的方式购买价格超过500,000纽币的住房。目前的长期贷款利率在6-7%之间，且有上扬的趋势，于是这个家庭的还贷额就超过了可负担的水平，即住房支出超过了家庭税后收入的30%。这岂不是为解决房产价格危机最终却让年轻人背负了沉重的债务？
就如大多数政党所提出的政策议案一样，国家党的住房计划其实并未触及新西兰房地产行业的最根本的问题。
税收政策无视房产获益者
根据当前的税收政策，出租房产和农场皆被视为经营企业，但资本利得却未被确认为是应税收入。面对如此的税收优惠，只要有钱，谁不愿意从事房产投资呢？
商业银行似乎过于偏爱住房抵押贷款
储备银行已经提高了对低首付贷款的首付资金的要求，即推出贷款限速政策，但现在已经黔驴技穷、无计可施了。合适的住房税收政策或许会有所助益。
地方政府将所有公共服务的成本分摊给所有的纳税人
居住在新开发区的人们将为自己的选择承担成本。通常认为，在城市边缘建造住房的成本会比较低，但如果把所有的成本都包括进来，就并不低了。举例来说，开发商将支付所有在城市边缘进行额外的基础设施建造的成本，包括人们通勤的交通线。如此，在城市中心区域居住将更具有吸引力。
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