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最新QV报告:预期新西兰2014年房产价值涨幅趋缓

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最新QV报告:预期新西兰2014年房产价值涨幅趋缓
摘要后花园新西兰房地产在线1月15日 新西兰房产价值估价机构QV日前发布了最新的月度房产价值指数显示,2013年12月全国范围内居民住宅价值进一步上升。新西兰全国房屋价值过去3个月内,升幅达3.0%;过去一年内,升幅达10 ...


        后花园新西兰房地产在线1月15日    新西兰房产价值估价机构QV日前发布了最新的月度房产价值指数显示,2013年12月全国范围内居民住宅价值进一步上升。新西兰全国房屋价值过去3个月内,升幅达3.0%;过去一年内,升幅达10.0%;与2007年底的最近的一次市场价格峰值相比,升值12.5%。

 

        新西兰政府房产价值评估机构QV的门户网站QV.co.nz研究部负责人Jonno Ingerson指出,“2013年全年全国范围内房产价值稳步上升,较2012年升值10.0%。与2012年一样,全国范围内房产升值在很大程度上是因为奥克兰房产价值飙升,基督城的房产升值也在一定程度上发挥了作用。”

        2013年,每月销售量均有增加一直持续到10月。10 月以后各月销售量与2012年同期相比依然高出5%-18%。这意味着市场日趋活跃。但与2003年-2007年相比,2013年的销售量依然较低,只是回到了长期平均水平。与房产价值类似,奥克兰的房产销售额高于其他中心区域。

        2013年,媒体上有越来越多的关于房产价值的讨论,说市场再度过热,出现价格泡沫等。储备银行越发关注房产升值,尤其担忧一旦房产价值大幅下跌对经济可能产生的后续影响。于是去年10月1日出台了贷款限速政策,要求房产潜在买方必须持有至少20%的首付资金。在此之前,储备银行已经明示将采取措施令市场降温。储备银行的举措至少在市场活跃度方面很快产生效果。首先是房产销售量下降,其次是新上市房产量减少。尽管目前要估测未来可能发生的巨大变化还为时过早,但房产价值似乎至今未受到任何影响。


        主要城市

        通过对主要城市中心的比较研究可以了解到,全国范围内10%的房产升值究竟在多大程度上受到奥克兰和基督城的影响。从奥克兰North Shore到Manukau房产价值年升值15%-18%,基督城年升值12.7%。其他中心区域升值幅度在2.5%-4.0%之间,不包括Hamilton,该地的房产升值幅度略高,为5.8%。

 

        如果考虑到奥克兰房产升值起始于2011年年初,那现在的房产价值超过2007年的市场价格高峰27%就不奇怪了。同样的,基督城的房产价值比2007年的市场价格高峰高出20%。Tauranga的房产价值比2007年低8.2%,而惠灵顿、Hamilton以及Dunedin则或高或低于2007年的价格峰值。


        地区中心

        2013年,各地区中心的房产价值走势不如主要中心城市那般明显。除了Wanganui和Invercargill以外,所有其他省域中心的房产价值在2013年都呈上升趋势,但上升幅度小于5%;只有Gisborne和New Plymouth例外,分别上升5.5%和7.3%。

        相比较2007年的市场峰值,只有New Plymouth和Nelson超出其时的水平,涨幅分别是4.5%和5.1%。其他大部分地区中心皆低于其时的价格水平,其中Whangarei、Gisborne和Wanganui的下降幅度超过15%,因为这三个地区不似其他地区那样在2009年和2010年即显示出市场复苏的迹象。

        与2012年相比较,一些地区中心房产销售量有所下降,明显的例外是Whangarei、New Plymouth和Nelson,三地的销售量有显著上升。

 

        2014年展望

        贷款限速政策在2014年上半年可能对市场逐步产生影响。到目前为止的政策影响首先表现在新上市房产量有所下降。

        贷款限速政策在全国各地的影响不会完全相同。奥克兰的房产价值在2014年预期将继续上扬,因为移民的大量涌入使居民人口增加而房产的供给量依然紧张。强劲的需求与供给的不足将推动房产进一步升值,尽管升值幅度可能较前一年趋缓。

         2013年的最后一两个月已经有早期迹象显示,基督城及其周边房产价值徘徊不前。未来几个月可以确定这究竟是因为贷款限速政策的暂时性影响,还是坎特伯雷地区的房产价值已经触及其最高点。

        在全国其他地区,贷款限速政策可能令房产销售额和房产价值下降。尽管奥克兰和坎特伯雷地区房地产市场供求不平衡,而其他中小城市通常并不存在多个买方抢购同一房产的现象,因此贷款限速政策可能使需求大幅下滑,从而导致房产价格下降。

        2014年对房地产市场的另一个重大影响在于按揭贷款利率将上调。过去两、三年史上最低利率驱使人们进入房地产市场。2014年贷款利率上调将提高抵押贷款的成本,从而使人们减少借贷,导致对房产的需求下降。

        与此相反,商业信心和消费者信心将有所增强,尤其在大城市。消费者信心无疑是房地产市场的强大驱动力。

        通常在圣诞假期,人们会重新思考自己的选择。尤其是2013年推出了贷款限速政策,买方将会考虑是暂缓进入市场以积累更多的首付,还是寻求其他的渠道(如向家人借款)筹措首付资金,或是降低自身的预期购买价值略低的房产。

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