2012中国如何避免房地产硬着陆 叶檀博士如此解读
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摘要后花园 新西兰房地产在线 1月6日消息, 1月4日，中国官方媒体《人民日报》发表文章，称中国有条件避免房地产市场硬着陆。主流媒体发声，说明在中国国内，各方正在对此轮房地产调控目的达成共识：即需要避免房地产市 ...
后花园 新西兰房地产在线 1月7日消息, 1月4日，中国官方媒体《人民日报》发表文章，称中国有条件避免房地产市场硬着陆。主流媒体发声，说明在中国国内，各方正在对此轮房地产调控目的达成共识：即需要避免房地产市场的大起大落，让房地产回到正常消费品的轨道上来。如何避免房地产市场硬着陆？中国财经评论员叶檀博士对此进行了分析。
2011年，中国的房地产调控政策使房地产市场交易量大幅下滑，商品房库存增加，消费者预期发生逆转。叶檀博士认为，商品房成交量下降倒逼价格下滑对购房者来说也许是福音，但对2012年中国经济则未必是好事。因为这一切必然导致2012年房地产投资量大幅下降，固定资产投资比率也因此下滑，从而带动GDP增长下滑，内需也因此将受到一定的影响，对稳定经济不利。
叶檀博士认为，宏观经济方面，房地产调控不能因此拖累投资增长速度；金融方面，房地产调控不能因此导致大规模坏账。
叶檀认为，中国政府为应对房地产市场下行拖累国内实体经济，可能出台的具体举措包括，以保障房开工率保证固定资产投资率，收购烂尾楼或低价商品房保证交易量不会发生大幅度下滑。一旦出现房地产祸延金融业，可利用资产证券化保证银行风险不再扩大。在可以预期的时间范围内放松刚性需求限制，继续利用高利率与高税收抑制房地产投资需求。
由于2011年中国房地产景气指数连续下滑，并在11月份创下28个月的新低。而房地产投资又占固定资产总投资额的近四分之一，土地销售收入又占地方财政的七成，这样一来，势必影响到经济增长。2011年10月和11月，中国房地产投资平均增速比前三季度的月平均增速下滑近10个百分点，11月房地产投资同比增幅又比10月下降了5个百分点，导致了11月份全国固定资产投资下滑，水泥、建材、钢铁等行业的产能过剩也与房地产市场下滑有关。2011年前11个月，中国固定资产投资增速已从2009年的30%回落到24.5%。如果房地产投资在2012年出现大幅下滑，则GDP实现“保8”将非常艰难。
叶檀认为，这需要房地产开发商、投资者和地方政府三方共同承担房地产调控成本。
房地产开发开发企业的利润应向平均利润回归。资料显示，即便遭遇最严厉调控的2011年，房地产企业的利润仍然非常可观。利润在前30位的房地产企业平均毛利率达42.73%，比2010年上升了4.47%；平均净利率达28.91%，比2010年上升了8.42%。其中毛利率超过50%的有5家，而2010年只有4家，有13家企业的毛利率达在40%到50%之间，2010年这个数值是8家。叶檀认为，这只是表面数据，2012年，房地产企业的负债率将提高，资金缺口将增大，预计有六到七成的房地产企业会产生资金缺口，因此，在2012年，中国房地产企业将继续采取降价销售策略，或转向代工以增加周转率。
在2012年，投资者将面临房价估值下降、资产品价格下行的风险，即使房地产价格不变，面对5%左右的通货膨胀率，房地产投资在以每年5%左右的速度在亏损。而这还不是全部，未来中国将推出房产税，叶檀认为，希望以房地产传之子孙后代的人还是放弃这种幻想。从长期来看，房地产不再是一个可靠的保值工具。
中国指数研究院数据显示，截止到2011年12月末，中国130个大中城市土地出让金总额为18634.4亿元人民币，与上年相比减少13%。而成交量减少和成交单价下跌是住宅类用地出让金减少的主要原因。地方政府财政收入也因此大幅下降。
叶檀认为，保持房地产成交量稳定和保证固定资产增速是2012年房地产的两个底线。要保证房地产不致崩盘，房地产开发企业要降低利润，投资者持有成本势必要增加，地方政府财政收入要从土地收入转向税收。而这要通过数年的时间缓慢调整才能实现。
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