住房抵押贷款利率下调 房屋支付能力不增反降

后花园 新西兰房地产在线 11月29日，援引www.nzherald.co.nz的报道：在过去两年中，尽管新西兰住房贷款利率已经连续下调并降至20世纪60年代以来的最低水平，但房屋支付能力却出现不增反降的局面。

由新西兰国家统计局组织的一项调查显示，在2009年6月以来的过去两年中，全国居住成本所占家庭收入的比率已经由15.1%增加至16%。

居住成本主要包括支付房屋租金、贷款本息、房产税以及相关的住房保险费用。奥克兰地区居住成本占家庭收入的比率要远远高于其它地区，该地区的比率已经由两年前的16.1%上升至年初的18.8%。

从全国范围来看，在过去的两年中，居住成本支出超过家庭收入30%的人数已经由原来的19.5%上升至21.8%。同期平均居住成本上升了6.8%并升至每周248.2纽币，而平均家庭收入仅上升1.5%。选择租房的家庭数量在过去的两年中增加了6.6%并上升至目前的35%的水平。

地方政府所征收的房产税税率甚至超过了家庭收入的增长速度，房产税税率增幅为9.3%。

新西兰全国有31%的家庭的住房是通过按揭贷款购置的，家庭所需偿还的平均房贷已经从每周376纽币小幅降至每周369纽币，降幅为1.8%。这可以反映出住房抵押贷款利率的下调程度，加权抵押贷款利率已经由两年前的7.05%降至目前的6.17%。

在选择租房的家庭业主中，有过半家庭在居住成本上的支出要超过其收入的25%，其中有39%的家庭在居住成本上的支出要超过其收入的30%，有23%的家庭在居住成本上的支出要超过其收入的40%。

在购买房屋用于自己居住的业主中，人数比例有所下降。有18%的业主在居住成本上的支出要超过其收入的25%，其中有13%的业主在居住成本上的支出要超过其收入的30%，有7%的业主在居住成本上的支出要超过其收入的40%。这足以表明这样一个事实，有超过半数的自住业主已经全部付清了房屋贷款。

但新西兰央行在本月的《金融稳定报告》中预警到，伴随着房价大幅下跌而来的收入下降，或者利率的提高，这些仍是影响家庭财政收支平衡的关键因素，虽然这些预警在过去的三年中未被证实。

房价虽然已经从2007年的市场高峰水平下降了10%并降至低位水平，但下降的房价已经在很大程度上有所回升。与此同时，伴随着家庭可支配收入的提高、房贷增速的放缓、以及住房抵押贷款利率的下调，家庭还贷能力有了一定程度的提高。

尽管如此，房屋贷款与价值比率（LVR）中位数已经由2007年的38%上升至目前的42%，即便银行一再强调当前LVR中位数仍低于10年前54%的LVR。银行部门表示，对于那些高水平LVR的家庭来说，他们必须要有很高的收入和雄厚的现金流。

对于那些家庭收入在6.3万纽币到8.8万纽币的第二大收入群体来说，他们的LVR处在47%的最高水平，但他们偿还房贷的支出仅占到可支配收入的22%。成为除第一大高收入群体之外，房贷支出比例最低的家庭群体。

银行部门表示，全国仅有1%家庭的LVR高于80%，他们需要支付的房贷要超过其可支配收入的50%。

在受访的4700个家庭中，新西兰国家统计局的调查中同样问及到家庭收入是否足以支付日常的生活开支，比如住宿开支、食品开支和穿衣开支。有51%的受访家庭表示，他们的收入正好勉强应付各项日常开支，或无法应付庞大的日常开支。在第五大最低收入群体中，这一比例占到了70%。而对于第一大高收入群体而言，这一比例仅为28%。

主要数据：

全国范围内--居住成本占据家庭收入的比例为16%。

奥克兰地区--居住成本占据家庭收入的比例为18.8%。

全国有21.8%的家庭--其居住成本占据家庭收入的比例超过30%。

数据来源：新西兰国家统计局