“鞋盒子公寓”逆袭物业投资市场
后花园新西兰房地产在线10月16日消息，面积小，楼层高，那些位于市中心的鞋盒子公寓对于很多人来说也许不是理想的家，但对于投资者来说，这些公寓带来的回报有时候却是物业投资市场最高的。
从最近的一些物业销售数据来看，很多公寓带来的回报已经与大型商用物业不相上下。
在纽西兰，鞋盒子公寓很大程度上是一种只出现在奥克兰的现象，不过这些公寓能产生相对较高的回报意味着其业主们来自于全纽或者海外买家。
奥克兰CBD有大约2.4万座公寓，主要是鞋盒子公寓，而且绝大多数用于出租而非自住;惠灵顿是奥克兰以外本国唯一的拥有相当规模公寓市场的城市，不过惠灵顿的公寓更多是用于自住。
主要代理公寓销售的房产经纪公司City Sales最近售出了2个位于奥克兰CBD的鞋盒子公寓，从这两个成交案我们可以一瞥这类投资的回报有多么可观。
这两个公寓的面积虽然都远远少于50平方米，但是他们本质上有相当大区别：第一个公寓单元是面积42平方米的厨卧一体的studio，位于Heritage Tower大楼，这是奥市中心一座高尚公寓楼，与Heritage Hotel融为一体。虽然42平方米加上阳台是非常狭小的起居生活空间，但是对于一个studio来说已经相当不错了，而且公寓住户可以享受到Heritage酒店很多高质量的服务设施，例如游泳池、网球场和健身房。这些因素令Heritage公寓成为一些希望临时驻扎CBD的商人的首选，租约一般从6个月至2年。这个公寓带全套家具设备配置，以20万成交。
另外一个公寓位于皇后街最上端的Kiwi On Queen楼，是一个带2个卧室、起居室和厨房的公寓，不过其面积仅为34平方米。对于2个卧室的公寓来说，34平方米确实小了点，只能算得上一套火柴盒公寓，但是这套公寓位于奥克兰市中心大学区的边缘，靠近“波西米亚”风格的K路，这对于希望体验城市中心生活乐趣的学生和年轻工人来说具有很大的吸引力，该公寓没有家具，仅有白色家电，成交价17.5万。
两座公寓成交时都没有租客，City Sales估计Heritage的公寓的周租是370至400元，以380元的保守数字来计算，其年投资回报率高达9.9%，现金流相当不错;假设每年有4周的空屋期，年租金是18,240元，从中要扣除4317元的物业费用和1008元的地税。物业费用涵盖了很多业主本来需要付出的房屋维修费用，但因为这套公寓相当现代，因此近期不用在内部设备和装修方面投入什么钱，当然在未来某个时期会需要支出这些费用，扣除这些支出后，这个公寓每年的收入为12,915元。
有些投资者可能会现金全款支付20万购房款，这样他们无须支付房贷利息，税前现金收入为6.5%;如果一半购房款从银行借贷，假设利率为5.65%，那么每年的利息为5634元，这样业主的税前回报率为7.3%。
下面计算一下那套2卧室迷你公寓的投资效益，City Sales估计其周租为350元;而如果房主为其配上全套家具，那么其每周租金可以增加30-40元。
如果每周租金是350元，那么每年的毛收益率是10.4%;假设每年4周的空屋期，那么每年租金收入是16,800元，刨去967元地税和3500元物业费后还剩12,333元。如果全额现金购房，那么税前回报率是7%;如果贷一半购房款，那么其年税前回报率是8.5%。
带全套家具的公寓在市场上更受欢迎，业主配置家具的支出并不很高，却可以提高整个投资的回报率。
正是由于具有回报率高等优势，公寓楼物业的投资相当有吸引力，当然利率上涨等因素会给投资回报带来一些影响，另外还要考虑租赁代理的收费。
与其它市场一样，公寓租赁市场也时刻受到供求关系的影响，市场的周期性会带来一些波动。最近来纽学习的海外留学生数量出现一定程度的下滑，而留学生一直是租赁鞋盒式公寓的主力军，然而在奥克兰住宅总体短缺的大形势可以抵消到海外学生减少的负面效应。根据最新的纽西兰房地产协会REINZ的数据，奥克兰CBD的租金在截至8月份的一年中几乎没有发生变化。
在可预期的未来公寓的供应不大可能有大幅增长。虽然奥克兰的公寓建设再次开始升温，但是大部分新开工的公寓质量更高，主要是面对自住群体。
REINZ数据显示，今年六、七、八月奥克兰CBD共售出479座住宅，同比增加24%，这些住宅几乎都是公寓;成交中位价是25.5万，同比升21%，这些数据显示市场处在活跃期。
