西太经济学家警告：纽低利率助推房产泡沫
房产
摘要新西兰西太银行（Westpac）经济学家称，“长时间低利率”政策助推火热的新西兰房产市场步入泡沫时代，随着OCR至2013年7月维持不变，新西兰房价将上涨8%。” ...
后花园 新西兰房地产在线 8月1日，援引http://www.interest.co.nz的报道：新西兰西太银行（Westpac）经济学家称，“长时间低利率”政策助推火热的新西兰房产市场步入泡沫时代，随着OCR至2013年7月维持不变，新西兰房价将上涨8%。”
新西兰西太银行首席经济学家Dominick Stephens警告，低利率持续期将推动房地产市场从温和的“积极上涨”步入泡沫时代，有损新西兰经济平衡发展，最终将迫使新西兰政府向其他国家大量举债。
在西太银行季度报告中，Dominick Stephens指出，2.5%的官方现金利率（OCR）可能将维持到2013年7月，如果欧元区债务危机进一步恶化甚至可能削减至1.5%。Dominick Stephens期望储备银行从明年的7月份上调OCR至5%，并维持到2015年3月份。OCR至2016年将创下5.5%的峰值。
Dominick Stephens预测新西兰房价明年将上涨8%，今年最高涨幅为6.5%。此前，Dominick Stephens曾预测新西兰房价至2013年涨幅3%。这意味着从2011年年底至2013年年底全新西兰房价涨幅将为15%。低利率延续期是推动房价攀升的原因之一，基督城重建而通胀利率低是原因之二。
Dominick Stephens 认为，“储备银行之所以保持低利率是因为通胀不具威胁性，同时汇率处于令人不安的高位。这种情况会持续相对一段时间，所以至2013年7月官方现金利率将保持不变。如果官方现金利率继续保持低位，房地产市场将从积极复苏步入泡沫时代，相应影响消费支出与债务水平。”
Dominick Stephens表示， “虽然我们并不期望房价、债务和支出重演过去十年来的螺旋式上涨，但是我们认为新西兰经济失衡可能以某种形式卷土重来。正如马克•吐温所说，‘历史不会完全重现，但会以某种形式重演’。我们预测的重点是房价将反弹，甚至超过以往。今年新西兰房价增幅有望达6.5%，至明年将达到8%（以往预测为3%）。不断上涨的房价和持续的低利率相应地影响消费者支出和债务增长，甚至可能成为新西兰储备银行的一个大难题。” Dominick Stephens认为，2002年至2007年房地产繁荣泡沫时期的特点是房价、家庭债务和消费者支出螺旋式上升。
Dominick Stephens指出，“那个时期不仅受低抵押贷款利率影响，而且受到投资地产利得税优惠的驱动。轻松的贷款环境和繁荣的经济致使人们满怀信心利用这些优势，随后家庭储蓄利率急剧下滑。”
但是全球经济危机（GFC）后的大环境完全不同。Dominick Stephens认为，“家庭储蓄利率已经下滑，贷款增长正落后于收入的增长。去年房产债务增长仅为1.5%，而2003~2007年房产债务增长率为两位数。部分归因于“非杠杆化”政策，尽管大部分是被动执行，因为抵押贷款有一个偿还本金的时间表，非杠杆化是默认设置。尽管利率下跌也有部分借款人还款数额不变，所以他们完成本金还款的时间更快（尽管利率上升后，此形势将呈现相反局面）。”
非杠杆化原则有力阻止了谨慎的消费者对同一房产承担更高的债务水平，这意味着相对于上一十年，现在的房价、家庭债务和消费者支出之间的联系更加微妙。“然而，这种从利率到房价之间的因果关系仍然贯穿全局。这指出了如果房价按照我们的预期上涨，前景暗淡的通胀率将将导致利率保持长期低位。我们预测家庭储蓄率未来将稳定或小幅下降，即消费者支出增加与实际和预期的收入增长保持一致。这不同于上次房地产繁荣时期，消费者支出迅猛增长。”
经常账目赤字扩大 结构性调整势在必行
Stephens称西太银行预测新西兰经常项目赤字将扩大，随着GDP增速从当前的4.5%上涨至明年6.7%的峰值。而坎特伯雷地区重建刺激进口项目增加将拉动经常项目赤字上涨1%。“尽管以全球标准衡量，这个水平处于高位，但是仍低于上十年房产繁荣期的8.9%。没有任何迹象表明这样的赤字会损害新西兰最佳投资地的地位。尽管如此，我们应将此看作重要的警告，要求我们进行长期结构性调整，避免经济遭受衰退或者全球经济危机的影响。长时期的低利率能暂时维持这种平衡。”
新西兰西太银行首席经济学家Dominick Stephens警告，低利率持续期将推动房地产市场从温和的“积极上涨”步入泡沫时代，有损新西兰经济平衡发展，最终将迫使新西兰政府向其他国家大量举债。
在西太银行季度报告中，Dominick Stephens指出，2.5%的官方现金利率（OCR）可能将维持到2013年7月，如果欧元区债务危机进一步恶化甚至可能削减至1.5%。Dominick Stephens期望储备银行从明年的7月份上调OCR至5%，并维持到2015年3月份。OCR至2016年将创下5.5%的峰值。
Dominick Stephens预测新西兰房价明年将上涨8%，今年最高涨幅为6.5%。此前，Dominick Stephens曾预测新西兰房价至2013年涨幅3%。这意味着从2011年年底至2013年年底全新西兰房价涨幅将为15%。低利率延续期是推动房价攀升的原因之一，基督城重建而通胀利率低是原因之二。
Dominick Stephens 认为，“储备银行之所以保持低利率是因为通胀不具威胁性，同时汇率处于令人不安的高位。这种情况会持续相对一段时间，所以至2013年7月官方现金利率将保持不变。如果官方现金利率继续保持低位，房地产市场将从积极复苏步入泡沫时代，相应影响消费支出与债务水平。”
Dominick Stephens表示， “虽然我们并不期望房价、债务和支出重演过去十年来的螺旋式上涨，但是我们认为新西兰经济失衡可能以某种形式卷土重来。正如马克•吐温所说，‘历史不会完全重现，但会以某种形式重演’。我们预测的重点是房价将反弹，甚至超过以往。今年新西兰房价增幅有望达6.5%，至明年将达到8%（以往预测为3%）。不断上涨的房价和持续的低利率相应地影响消费者支出和债务增长，甚至可能成为新西兰储备银行的一个大难题。” Dominick Stephens认为，2002年至2007年房地产繁荣泡沫时期的特点是房价、家庭债务和消费者支出螺旋式上升。
Dominick Stephens指出，“那个时期不仅受低抵押贷款利率影响，而且受到投资地产利得税优惠的驱动。轻松的贷款环境和繁荣的经济致使人们满怀信心利用这些优势，随后家庭储蓄利率急剧下滑。”
但是全球经济危机（GFC）后的大环境完全不同。Dominick Stephens认为，“家庭储蓄利率已经下滑，贷款增长正落后于收入的增长。去年房产债务增长仅为1.5%，而2003~2007年房产债务增长率为两位数。部分归因于“非杠杆化”政策，尽管大部分是被动执行，因为抵押贷款有一个偿还本金的时间表，非杠杆化是默认设置。尽管利率下跌也有部分借款人还款数额不变，所以他们完成本金还款的时间更快（尽管利率上升后，此形势将呈现相反局面）。”
非杠杆化原则有力阻止了谨慎的消费者对同一房产承担更高的债务水平，这意味着相对于上一十年，现在的房价、家庭债务和消费者支出之间的联系更加微妙。“然而，这种从利率到房价之间的因果关系仍然贯穿全局。这指出了如果房价按照我们的预期上涨，前景暗淡的通胀率将将导致利率保持长期低位。我们预测家庭储蓄率未来将稳定或小幅下降，即消费者支出增加与实际和预期的收入增长保持一致。这不同于上次房地产繁荣时期，消费者支出迅猛增长。”
经常账目赤字扩大 结构性调整势在必行
Stephens称西太银行预测新西兰经常项目赤字将扩大，随着GDP增速从当前的4.5%上涨至明年6.7%的峰值。而坎特伯雷地区重建刺激进口项目增加将拉动经常项目赤字上涨1%。“尽管以全球标准衡量，这个水平处于高位，但是仍低于上十年房产繁荣期的8.9%。没有任何迹象表明这样的赤字会损害新西兰最佳投资地的地位。尽管如此，我们应将此看作重要的警告，要求我们进行长期结构性调整，避免经济遭受衰退或者全球经济危机的影响。长时期的低利率能暂时维持这种平衡。”
网站声明原创声明： 本文系文章顶部作者原创采写，未获书面授权严禁转载! 在获授权前提下，转载必须在醒目位置注明本文出处和具体网页链接。对未注明而擅自转载者，将保留追究法律责任的权利。 评论规范： 1. 所有评论均以读者个人身份发表，并不代表后花园立场。 2. 不得使用任何肮脏和亵渎的措辞。 3. 不得进行人身攻击，不得公开或泄露他人隐私。 4. 不得发布侮辱或歧视任何种族、国籍、性别、地域、年龄、职业等方面的言论。 5. 不得在读者评论区散发广告讯息，不得大量转抄其他媒体的文章。 6. 不得煽动仇恨、暴力、歧视。 7. 不得以任何隐晦方式发布上述不当言论，包括但不限于使用字母、数字、代号、谐音、链接跳转等。 8. 后花园保留对违反上述规范的留言行为进一步处理的权力。
评论
