新西兰住宅交易市场概况

    新西兰有着较为成熟和完善的住宅交易市场，这个交易市场十分活跃。目前新西兰住宅交易市场主要有以下几种类型：

一、自建住宅

新西兰对个人住宅建设的法律法规制定得十分缜密，小到毗邻住宅间的栅栏，大到中央商务区高级办公楼的建筑，都有详细的规定。这些资料都可通过互联网来获取。新西兰的居民要自建住房可以采取两种方法，一是委托给建筑中介公司，二是自行建造，但无论哪一种都要经当地政府一系列的批准手续后方可进行建造。

首先要到当地城市管理委员会查核将要建房用地是否符合城市规划建房的要求。城市管理委员会拥有一套数据量十分庞大的房地产产权产籍地理信息系统。只需键入某一地块的地址，就可获取这块地的面积、土地类型、可分割现状、可建房种类、房屋高度和市政基础设施状况，及树木种植等信息，原则上任何建房都不可毁伤树木，新西兰法律通常规定，10年以下的树木可以移植，超过10年的树木只能保留在原地。在城市管理委员会信息库中还可获得该地块上的曾建建筑物及建筑平面图、现有建筑物及平面图、历次产权人、产权转移的时间、成交价格及销售代理人、代办律师等相关产权变更信息。拟建房人自行确认这些信息后，即可上报该地块的土地规划与土地设计，审批时间一般为6个月到10个月。

得到土地规划的审批后，即可进入下一步的房屋设计，同时要上报城市管理委员会批准。城市管理委员会主要审查房屋安全、对邻居房屋遮光度情况、排水工程连接情况等，审批时间大约也为6个月到10个月。所有的审批手续都通过后，才可以进入正式的建房过程。为确保自建房的房屋安全，建房的每一个环节都要得到城市管理委员会的核查，通过核查后才能进入下一步。因此，为节省审核时间，以便顺利通过政府的审核，大多数人都选用在城市管理委员会有很好声誉的建筑公司进行自建设房主要环节的建筑工作。

二、住宅交易

新西兰的住宅从大类上分为两类：一类是全新房，一类是二手房(房龄一般在两年以上)。这两类房屋购买方式唯一不同的地方是：新房买卖需交纳购房款12.5%的增值税，而二手房交易则免税。由于新西兰的住宅允许自建，所以一些人便以此作为生计，在名义上虽然不是房地产开发商，但实质是进行的是房地产开发建设。这些人买地建房，自住或出租两年后，将房屋作为二手房去出售，以便节省一笔税费。新西兰政府对这种自建房出售行为认定是具有较高风险的个人投资行为，不将其作为经营行为对来征税，认为其对活跃房地产市场交易起到了积极推动作用。

居民购房可以从房地产开发商手中购买，也可以通过中介商来购买，还可以向房主直接购买。其中通过房地产中介成交比例占总成交量的大约95%。新西兰房地产市场信用机制十分完善，中介市场也很发达。政府每3个到5年完成一轮房地产政府估价，并将估价报告寄给房屋所有权人，作为房地产市场交易价格的指导。新西兰的房地产中介公司全部为加盟连锁店，本地老牌公司Baylays和Barfoot&Thompson、澳大利亚公司Harcourts和RayWhite、全球连锁企业21Cen等，这些中介公司在社区遍设连锁店，分别垄断了普通型住宅、高档型住宅和中央商务区公寓租赁等各个细分市场。新西兰房地产协会负责整个房地产中介行业的人员培训、业务交流和行业规则制定等行业管理工作。

新西兰房地产买卖的程序一般为，首先选择一个合适的房地产经纪人，由房地产经纪人介绍基本情况。房地产经纪人在接受客户委托后，通过公司的数据库或新西兰房地产中介行业协会网站与其他公司的同行联系，以获得客户所需的房地产信息，根据这些信息来向购房者推荐适合的房屋，并亲自带购房者前去看房；或向卖家提供独家委托销售、普通代理销售、拍卖或开放住宅等代理销售服务。

在新西兰，二手房交易的过程中买卖双方是不见面的，大量沟通工作都是由房地产经纪人来完成。如果购房者对欲购买的房屋感兴趣，就可与中介签订“购房协议”但这不是最终协议，房地产经纪人持这份协议“购房协议”游走在客户之间，解决买卖双方对价格的认知差异，当双方达成一致意见后，这份协议便成为正式有效的“购房协议”，并将这份协议分别交给买卖双方的委托律师(无律师鉴证无效)。买方律师在接到协议书后，会安排买方缴纳定金(一般为购房价的10%)。在购房者的贷款获得批准后，房地产中介将此笔款项交纳给卖方，同时卖方向中介机构交纳佣金(佣金一般为房价的3.85%)。此外还需要一位贷款经纪人或注册会计师，负责购房者银行贷款申请事项。在购房者获得标准房屋所有权证书后便完成全部交易过程。

三、住宅租赁

新西兰的住宅租赁市场与住宅交易市场并重，在新西兰租房的人群主要分为四种类型：

第一类是一生只租不买房子的人。在新西兰，由于有较高的社会福利，社会保障制度也很完善，加之新西兰房地产不可以继承，所以许多人一生都不买房子。

第二类是一些暂时不买房子的人。新西兰年轻人都有很强的独立意识，他们在自立后一般都搬出家。这些青年人一方面对生活格调要求较高，另一方面还没能力购买相应水平的住宅，即使可以通过信贷等方式购买普通住宅，但也宁愿暂租较为舒适的高级住宅。

第三类是选择到奥克兰工作的人。奥克兰市人口超过新西兰总人口总的三分之一，其中很多人是从新西兰各个城市汇集到这里来工作的。这些人只看中奥克兰的工作机会，但厌倦大城市里的嘈杂和人情冷漠，将来他们还会选择回故乡去养老，所以这些人只租而不买房子。

第四类是新移民和海外留学生。这类人占租房人群的比例最高，也正是由于这些在短时期内新增的租房需求，推动了奥克兰的房租快速上涨，拉动了奥克兰市房地产市场价格的上升。

四、政府廉售或廉租房

新西兰政府的廉售或廉租房主要是为满足低收入人群的住房需求。政府设有专门的办事机构，对廉售或廉租房建设进行管理，并对申请人资格进行审查，廉售或廉租房的主要服务对象是新移民和老年人。普通廉售或廉租房由于建筑密度大、且规格低，只能满足住房人的基本生活需求，新西兰政府希望居住人在有能力改善住房条件时，能立即腾出这些房屋，政府再将其提供给其他急需住房的市民。近年来，由于奥克兰的房地产价格上涨，申请政府廉售或廉租房的人不断增加，奥克兰市政府面临的压力也越来越大，所以申请廉售或廉租房的门槛也一再 提高，现在即使条件完全符合，甚至也要等待两年以上。

作为社会福利制度组成部分，新西兰政府大力兴建老年公寓。老年公寓虽然户型一般较小，但建设和装修等各项设施标准均较高。