中国房地产行业面临的困局

后花园 新西兰房地产在线5月2日消息,近日，标准普尔公布最新一份题为《中资开发商可能面临更糟局面》的报告，这份报告表示。在亚洲的房地产企业当中，中国的开发商似乎最接近痛苦的关口。中国房地产市场的激烈竞争和政府的紧缩政策导致开发企业在过去的几个月内库存积压、利润下降及流动性出现萎缩。

国泰君安的《2012年房地产行业投资策略：平衡再生》研究报告也指出，2012年中国房地产市场资金有1.3万亿人民币的缺口，要弥补这个缺口，需要将现有商品房销售规模提高25%。而在严格的政府房地产调控政策之下，尤其是限购令不解除，中国房地产市场还不具备大幅度提高销售规模的基础。

国泰君安的分析师孙建平预计，就全中国平均水平来说，2012年商品房价格可能将下降2.9%，一二线城市则可能会出现15%左右的下跌幅度。

标普下调中国房地产企业评级

国际评级机构标准普尔在3月对以下房地产开发商采取了负面评级，反映出政策措施带来的日益加剧的市场风险：仁恒置地被评BB，展望为负面、沿海绿色家园被评CCC，展望为负面、禹州地产被评B，展望为负面，众安房产被评B，展望为负面。

而这次评级距离标准普尔2011年9月26日提供的中国地产开发商的首份压力测试报告公仅过去半年时间，当时标普预期，中国的房价在6个月到12个月内（即2011年6月到2012年6月）将下滑10%。标普当时将沿海绿色家园、绿城中国、合生创展、上海证大、盛高置地、上置集团等6家中国房地产企业列入了销售下降影响名单。

而据中国国家统计局预测，2011年下半年，中国房价平均下降3.5%。

如今标准普尔认为，如果中国房地产商的销售规模下降30%，有许多房地产公司将面临流动性紧缩的风险。因为流动性对合同销售下降反应非常敏感。

有资料显示中国最大房地产企业万科虽然账上有300亿到400亿元人民币的现金，但与其1400亿的年销售额比起来，就只相当于2个月到3个月的现金流。也即是说万科有2至3个月没有销售收入就会陷入现金流困局。

今年3月初，渣打银行的研究团队在中国二三线包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆的8座城市，对30家房地产商进行了问卷调查。参与调查的房地产开发商报告表示，房地产企业的贷款违约数量在上升，预期破产开发商的数量将会增加。

今年1月20日，标准普尔将绿城中国的长期企业信用评级由“B”调降至“B-”，展望为负面。同时，将绿城中国未到期优先无担保债券的债务评级由“B-”调降至“CCC+”。标普预计绿城中国在未来12个月内，将受大量短期债务、大笔建设成本及疲弱的房地产销售影响，流动性会继续疲软。标准普尔分析师表示，绿城中国在未来6个月到12个月的合同销售可能将继续疲软。公司项目都集中在执行限购令的城市中，同时公司更为关注高端住宅市场，但这个市场受政府紧缩政策和投资需求下降的影响则更大。”

标普预期，绿城中国将在今年继续出售它的项目以增加流动性。在去年，绿城中国已经出售了5个项目的股权，获得资金40亿元人民币。

标普认为，绿城中国存在流动性“疲软”。公司今年的流动性来源不足以覆盖它的用途。绿城中国今年将有120亿到140亿元人民币短期债务到期，这其中就包括信托融资。标普预计，绿城中国今年建设成本将在160亿到170亿元范围内。如果公司销售继续疲软的话，绿城中国有可能被迫削减建设费用，但标普认为，这对公司的流动性改善影响程度有限。

标普表示，绿城中国在产品质量方面有着良好的声誉和稳固的市场地位，以及在优势地段拥有大量的土地储备，这在一定程度上抵消了上述这些负面因素影响。

据资料显示，截止到2011年末，绿城中国的净资本负债率为148.7%，较2011年中期的163.2%有所下降。净利润则创下41.18亿元人民币的历史记录，净利润率增长18.7%。

年报显示，截止到2011年底，年报显示，绿城中国的银行结余及现金、抵押银行存款共计58.84亿元人民币，这个数额远无法覆盖158.77亿元人民币的一年内到期银行及其他借款。绿城中国的资金链状况显然不容乐观。

今年4月18日，绿城中国再以21亿元人民币向SOHO中国出售了上海天山路项目。绿城决心将净资本负债率降低到100%。

房地产商面临资金链风险

孙建平表示，一个毛利率为40%、净利率为15%的中国房地产公司，在房价下跌15%后，净利润下跌了40%；而房价下跌30%，项目将会由高盈利变为亏损。

而议民币2毛利率40%和净利率15%是中国房地产企业2011年的平均盈利水平。有数据显示，自去年下半年以来，中国房地产企业的毛利率和净利率都经历了下滑过程，20%以上的净利率已成为历史。其中上市地产公司的整体销售毛利率从去年中期的39.82%下至去年三季度的38.96%；整体销售净利率则由2011年中期的15.94%下降为三季度的14.86%。

孙建平表示，在过去的两年里，新开工的增长速度最高达70%，投资额增速则基本维持在30%左右，这种状况维持了大约两年的时间。而连续两年的高速扩张表现在开工和在建投资上，一定会出现融资问题。另外从整个房地产行业看，一元钱的投资并不能在销售上得到一元钱的保障。

孙建平预测，在信托和贷款等本金集中到期、销售回笼没有明显起色的背景下，今年二季度存在房地产开发商资金链危机暴发的风险。

银行风险难以预测

根据有关数据，2008年中国房地产行业的开发贷款的比重为6.36%，按揭贷款占银行贷款存量的比重为11.04%，2010年这两个比例为6.59%和13.07%，2011年则为6.37%和13.22%。就总体来说，房地产类贷款占整个中国银行贷款存量的10％至20%之间。

在严格的房地产调控政策下，尽管房地产商面临的压力巨大，但银行的压力似乎并不是很大。

原银监会主席刘明康指出，即使中国的房价下降50%，商业银行风险依然处于可控状态。刘明康指出，银行风险处于可控状态的一个重要的原因，是60%的房地产贷款是在2009年6月30日之前发放的，即是在上一轮房价大涨之前发放的。2009年北京四环内一平米房价为20000元，现在则涨到40000元，贷款是按照20000元发放。

瑞银证券董事总经理兼中资银行研究主管励雅敏认识，如果中国的房价下跌20%，银行的按揭贷款不存在问题，因为目前一套房的首付比例在20%至30%，二套房的首付比例达60%左右，所以银行有充分的抵押物。

励雅敏表示，这几年中国银行针对开发贷款一直持谨慎的态度，而且放贷的对象都是一些质量较好的客户。

但励雅敏也表示，如果房价下跌幅度达20%，中国房地产企业盈利回款将减少，会危及到房企的现金流，这样产生的影响还不好说，而对银行的影响也不好测算。