投机猛过投资，奥克兰房价涨幅远超租金收益
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摘要Interest.co.nz的调查显示，受房产市场的投机行为驱动，奥克兰房价继续飙升，这也使得买房收租的获利日益减少，从侧面印证奥克兰房产市场投机盛行。
后花园新西兰房地产在线8月27日：在房产市场买房的人士按照需求大致可以分为3个群体：自住、投资和投机。自住即买房自住。投资指买入住宅以后长期持有，但并不空置而是用于出租，获取租金收益；这样的房产也被称为投资房。投机则是短期持有，然后加价售出获利，即所谓的炒房。自住和投资需求都对房产市场的健康发展有益，因为可以通过增加需求来促进建筑业的发展，繁荣经济并创造就业岗位。投机需求则有害无益，因为它只是推高了原有房产的价格，却不会催生新的供给。比较极端的炒房案例是位于奥克兰西区Henderson的一套房产，从今年5月24日至7月12日，不到3个月被卖了4次，成交价也从最初的47.5万涨至55.9万。
Interest.co.nz租金收益指标（ Rental Yield Indicator）的调查显示，受房产市场的投机行为驱动，奥克兰房价继续飙升，这也使得买房收租的获利日益减少，从侧面印证奥克兰房产市场投机盛行。
Interest.co.nz的调查方法是，在一个区域，购买一套比中位价还低的相对廉价房产，并将其出租。然后将购买价同出租价进行对比。结果显示，和去年同期相比，今年1-6月份，奥克兰大部分地区的住宅，其出租收益同支付的购买价格相比，显著下降。换句话说，因为房价涨幅过快，买房出租获得的收益越来越少。
以Beachhaven和Birkdale为例，这两个区地处奥克兰北岸，出租房源一向很多。今年上半年投资出租房的收益为4.0%，而从去年同期则为4.9%。原因很简单，这两个区域去年上半年的廉价房源的售价为50.13万纽币，今年已经攀升至62.40万纽币，贵了12.28万纽币，涨幅高达24.5%。而同期房租的周租金从470纽币升至485纽币，涨幅仅为3.2%，即15纽币。
位于奥克兰西区的Glen Eden，是另一个出租活跃的区域。该地区的低价房去年上半年售价42.73万纽币，今年蹿至51.88万，房价贵了9.15万，涨幅21.4%。而同房租周租金从410纽币涨至431纽币，每周租金涨幅仅5.1%即21纽币。这也使得Glen Eden的投资房收益从5%降至4.2%。
Interest.co.nz的调查还显示，就奥克兰总体而言，今年上半年投资出租房的收益在3.8%至5.5%之间，而去年这一数字是4.2% 至 6.0%，降幅明显。
几年来奥克兰房价一路走高，虽然根本原因是供给无法满足需求，但投机行为却起来火上浇油的作用。如果没有有钱人的炒房行为，一套房产的最高售价就是自住人士和投资人士的最高出价而已。受购买力和租金收益限制，一套房子可以卖出好价钱，却不会卖出天价。一套房产3个月被卖4次的情形也不会出现。如今奥克兰房价是否有泡沫的争论仍然在继续。有一种说法认为，奥克兰房价高是因为供给不足，需求大于供给，则房价必然上涨。因此房价虽高，但却不存在泡沫。但如果奥克兰房价是由投机需求支撑，这样的房价则是不可持久的。投机人敢于出高价买房，在于他认准了会有人接盘。但击鼓传花，总有停的一刻。届时新的富人不出手接盘，目前已经被踢出局的首次购房者们虽然还有购房需求，可他们有钱吗？
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