在新西兰经济走弱的情况下，如何挤掉奥克兰房产市场里的泡沫？ ...
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摘要一家基金管理公司的掌舵人Matthew Goodson上周曾在NZ Herald撰文论述奥克兰房产市场是否存在泡沫。本周他继续撰文，为如何挤掉房产市场的泡沫献计献策。 ...
（图片来源 NZ Herald）
后花园新西兰房地产在线7月10日：什么是房产泡沫？经济学界对此也没有定论。一种观点认为，房价超出购买力就是泡沫。因为长远来看，房价必然同购买力相适应才可持续。而另一种观点则认为，在泡沫破裂以前，就不能认为价格存在泡沫。换句话说，在泡沫破裂的时间点之前的价格，都不是泡沫。在泡沫破裂之前，也许价格很高，但如果官方采取的措施得当，又或者居民收入上涨，房价就不会回调，泡沫也就无从谈起。
具体到新西兰或奥克兰市场，一家基金管理公司的掌舵人Matthew Goodson上周曾在NZ Herald撰文论述奥克兰房产市场是否存在泡沫。本周他继续撰文，为如何挤掉房产市场的泡沫献计献策。Matthew Goodson指出，比更泡沫危险的事情是泡沫破裂，所以我们的做法应该是让泡沫缩小，而不是去刺破泡沫。
Matthew Goodson指出，房价居高不下，拖累央行无法果断的降低利率，使得新西兰的利率和纽币汇率都处于一个不正常的高位水平。在一个正常的市场，过高价格会抑制需求并刺激供给增加，最终价格会回到正常水平。但房产市场则不同，上升的房价，令投资者觉得有利可图，反而会刺激新的需求产生。市场的自我调节作用并不像其他领域那般有效。因此在房产市场这一问题上，不能盲目的相信市场是万能的，也不能一厢情愿的认为，房价高是由市场供需决定。
利率通常是央行干预市场的主要工具。但在当前经济走弱，通缩阴影挥之不去的情况下，央行需要降息刺激经济，但这对房产市场无异于火上浇油。一旦削减利率，肯定会有大量资金进入房产市场，进一步推高房价。降息以后，表面上买房人需要偿还的房贷会小幅下降，但同进一步高涨的房价相比，买房人的支出远远更多。因此，央行决定通过施行贷款限速政策（LVR）来收紧市场上的资金流动性，还提高了各商业银行的资本金。
为了挤掉房产泡沫，新西兰可以有一系列比较现实做法：
• 目前无法运用加息这一利率手段调节房产市场。所以央行选择加强LVR力度和提高银行资本金来限制房产贷款的发放总量。
•开征印花税，但目标是针对投资房产而非针对所有住宅。
• 使出浑身解数，增加奥克兰的住宅供给，不要说的多做的少。
• 为了提升基础设施建设，可以考虑发行专项债券。
• 限制海外炒房客。澳大利亚只允许海外买家购买新房，而非二手房。这一政策值得新西兰考虑。
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