后花园面对面第60期 - |房产| 都说商业地产值得投资，听听专家怎么说！ ...

奥克兰商业地产可从功能上分成四类 

有关商业地产的划分 其实地产产品里，只要是有商业价值或者是它可以进行商业性行为的地产产品，都可以划分为商业地产。一些开发商比较看重的开发项目：土地分割、公寓、或者商住两用的地产开发项目，都属于商业地产。从功能性方面，可将新西兰现有的商业地产分成四类：

第一类是零售，即底商。 

第二类是商务，即写字楼。

第三类是工业，厂房、库房之类的产品。 

第四类是属于特殊用途，比如养老院、幼儿园等，这也属于商业地产。

商业地产还可用来融资，简单方便

融资项目也属于商业地产的一个分支，也就是说商业地产还可以用来融资。简单来讲，用商业地产融资的过程如下：

某价值比较高的物业（如一整栋写字楼）价值千万以上，单个投资人要承包下这样一个项目，可能资金压力和风险都比较大。可以用一个融资公司（有限责任合伙企业）的形式将此项目承包下来，每个投资人在里面占有相应的股份，这些股份会为投资人带来相应的租金回报。

作为融资的用途来讲，商业地产是个不错的投资途径，简单、方便。

资本增值是商业地产的特点之一

从地产投资角度来说，投资人最注重两个元素：地产的资本增值和地产投资带来的现金收益。与民宅相比，商业地产的特点之一就是资本增值。  

近几年奥克兰的民宅地产非常非常火爆，给投资人带来丰厚的资本增值。不过资本增值只是纸面上的数字，比如数年前以100万买下的某物业，如今在市场上的物业估价涨到了130万，这项物业带来的资本增值就有30万。

但这30万不是到口袋的钱，到口袋里的钱叫资本利得。资本利得是刨去投资人为这个物业投资花出去的开销（有物业买卖的广告费、中介费或运营开销费等）后得到的净利润。

去年10月1号开始实行的行政，要求民宅地产的资本利得要参考民宪规则纳税。

商业地产能为投资人带来正的现金流

民宅的资本增值较快，但租金的增长赶不上资本增值速度，因此会对让某些投资人产生负的现金流（租金不足以偿还贷款）。

商业地产的投资回报率高于民宅的租金回报率，可以为投资人带来正的现金流。

商业地产的租户比较稳定

民宅的租赁合约比较短，一年或两年的租赁合约已经算非常长了。商业地产的租赁合约相对来说比较长，数年、十年甚至数十年都有，比较稳定。 

还有一点就是商业地产租户签了租约之后，在这个租约的first term (首期)里，他必须履行的租客责任，得持续租下去。这对投资人来说是一个保障，收入相对来说比较稳定，有稳定的现金流。

 商业地产的物业管理费等费用由租客承担

除了租户管理，还要看物业管理。购买了物业之后，要对其进行维护以及相应的物业管理费用。对民宅来说，这方面的费用都是业主承担的。但在商业地产里，基本都是根据合同，由租客百分之百去承担物业管理费、地税等相关费用。

 商业地产业主有权根据市场水平调整租金

一般来说，在商业地产租赁合同里会写清楚租金的调升方式。如果市场的租金水平提升了，商业地产的所有者有权利根据市场情况提高出租价格。 

对商业地产业主来讲，很多方面都是蛮有利的。如果是带租客的商业地产，管理起来比较简单，收入也比较稳定。 

投资者比较看重零售型和工业型商业地产项目

目前奥克兰商业地产市场上，投资者比较看重零售型和工业型项目，也倾向于购买这两类项目，这两类比较热销。

 大部分购买办公室都是自用

办公室方面也有一定需求，不过比较少。而且购买者主要集中在自用群体，大部分人购买办公室都是自用而不是出租。

从大数据来看，目前奥克兰的商业地产里，办公室的闲置率是比较高的。今年的最新研究数据报告显示，2015到2016年度大奥克兰市商业物业的闲置率：零售物业是5.2%，工业型物业在3%，非常低。写字楼的闲置率是10.5%，基本上是其他两类的两倍。

 奥克兰办公楼闲置率高的原因比较复杂

奥克兰写字楼闲置率这么高的原因比较综合，比较明显的一个原因是奥克兰近几年发展非常迅速，很多老区早期建设的写字楼达到了再开发的年龄：可能是把写字楼改成公寓，或者是把写字楼翻新，然后再来吸引新型的租客，由此造成了相对比较高的闲置率。 

另外一个原因是奥克兰市中心最近有比较多大型的土木基建工程，以后的发展焦点会到Waterfall或者Wynyard quarter，一些比较高端的租户也把选址的要求聚集在那部分区域里， 也就造成了CBD一部分比较老旧的写字楼有比较高的闲置率。

 奥克兰写字楼的闲置率其实在下降

目前，写字楼的闲置率比较高，但那是相对其他商业地产来说。其实与去年同期相比，奥克兰写字楼的闲置率已经有了明显的下降：市中心CBD写字楼的闲置率从前年的10.6%下降到2015年度到2016年度的7.8%；整个大奥克兰市写字楼的闲置率从前年的13.7%下降到最新的10.5%。

后花园观点：商业地产价值与时间成正比，时间越长价值越大，不像其他投资随时间增长而不断贬值。虽然商业房产也受经济循环周期的影响，但其所受影响不如其他投资来得大，如极易波动且具自发性的股票和债券。