后花园面对面第56期 - |房产| 奥克兰城市未来健康的发展模式是什么？ ... ...
后花园面对面第56期 |房产| 奥克兰城市未来健康的发展模式是什么？
本期嘉宾：厚土房地产投资研究工作室主笔 Fred
近日有一组数字受人瞩目：新西兰海外买家调查数据终于公布，在过去的3个月内，3%的新西兰房产被非本地买家购买。其中中国买家占比最大，奥克兰海外买家买下了4%的房产，这些房产中60%被中国买家买到。
新西兰房地产市场中海外买家占比如此之高，怪不得会有人指责是外国投资者在推高了新西兰房价，但也有业内人士认为新西兰房价上涨不该怪海外买家。本期《后花园面对面》邀请到厚土房地产投资研究工作室的主笔Fred Gao，来跟大家一起就相关话题进行讨论。
奥克兰城市未来健康的发展模式是什么？
奥克兰房地产市场海外买家占4%数据可信
最近有消息说，在奥克兰房地产市场，海外买家买了大概4%的房产。虽然其中可能存在季节性统计的因素，但总体来看，这个数据是非常可信。
因为不管是作为投资产品，还是作为生活中非常重要一环，真正看重置业买房的基本还是以东方人，尤其是华人为主。
跟新西兰没有任何关系的人，莫名其妙在新西兰当地买房的人不多。因此，海外买家的物业总体占到奥克兰房地产市场4%，这个数据是可信的。
华人是整个新西兰房地产市场的主力军
在奥克兰房地产市场，海外买家买了大概4%的房产，其中中国买家的占比最大——60%。这个数字非常厉害，因为华人在新西兰总人口的占比其实很低，只占总人口的5%。就是说总人口5%的华人买家买了60%的房产，其他95%的非华裔海外买家才买40%，所以华人应该是整个新西兰房地产市场的主力军。
华人在置业买房这一块走在西方人前面
华人买家在新西兰房地产市场占比确实很大，这其中有很多因素。例如众所周知的西方储蓄率偏低，西方人根本没钱买房。
华人有对家对房子的追求，愿意省钱买房，把它作为家或者是投资工具。所以华人在置业买房这方面，总是走在西方人前面。
把房价上涨全部归咎到华人身上不公平
其实新西兰房地产市场也有很多其他地区的买家，但一方面华人买家在房市中的占比确实比较高，另一方面中国人相对来讲比较容易辨认，所以对市场关注度会高一些。
西方是民选政府，所以非常容易把问题归结到少数族裔上。因为这样做，他们的政治压力比较低，从选票角度来讲可能也是最优选择。所以去年工党就认为是华人引起房地产上涨，但其实把房价上涨全部归咎到华人身上，是不公平的。
政府的房价调控政策主要功能是安抚选民情绪
政府为了控制房价管理房产市场，退出了一席措施，比如最近的增加土地供应方案、未来还会有一些提高盖房密度、盖房高度之类的措施。
但其实这些措施没有起到什么明显效果，并不能解决房价暴涨的问题，实际上这些措施只能起到安抚选民情绪的作用。因为对民选政府来说，选民情绪非常重要。
奥克兰政府在房地产市场的政策空间非常少
影响奥克兰房价的因素非常多，比如房源紧缺、人口净增长等等，政府在房地产市场的政策空间非常少。
比如增加土地供应。奥克兰城市的土地供应比较少，增加土地供应应该是扩大城市范围，但扩大城市范围需要巨量的财政投入。西方一些国家比如加拿大走过这样的路，最后的都选择放弃了，因为无穷制地扩大这个城市范围，政府的财政压力非常大。
比如增加盖房高度。在中心区修建更多的公寓，其他如Newmarket，Epson这些非常热门地区增加房屋高度、盖房密度，有是一个可以考虑的方向。但它有一个问题很难解决——交通，交通问题解决不了，其他都是空谈。
而且西方把私有产权还放在第一位，一条街道如果无法拓宽，增加房子的密度和高度会导致更多的问题。
所以，政府大部分的房价调控政策都是以安抚选民情绪为主，而不是真正想要解决奥克兰的房价问题，实际上政府也很无力。
想彻底解决房价上涨过快问题很难
目前大家普遍认为，奥克兰房地产房价上涨过快的原因是供需不平衡，所以政府都是围绕供需在做工作。认为增加供应，房价格就有可能降下来。
但房价上涨背后有非常复杂的因素，供需不平衡只是其中一个因素，增加房源供应不一定能让房价降下来。政府围绕着供需在做工作实际上是在抓皮毛，无法真正解决房价问题，当然这个问题也很难解决。
可以学习澳洲规定海外投资人只能买新房
政府有政府的顾虑，其实政府也在寻求政策上的平衡，寻求一个更为健康的发展模式。比如之前说的向海外购房者征税，虽然税收本身很敏感，但政府其实最容易做到的，就是靠税收倾斜来改变解决的问题。
但这种政策不具备可执行性，因为一旦实行这种政策，就等于新西兰选择了一条闭关锁国的道路——我们不需要外国人来投资，只需要靠自己。
这种闭关锁国的政策，是跟整个人类发展的方向相违背。新西兰可以向澳洲学习，比如海外投资人只能买新房等等。
后花园观点：有很多因素推动着奥克兰的房价上涨：净移民数量强劲增长、房地产市场供不应求，这些都是其它地方无法比拟的。但奥克兰房地产市场放缓对于新西兰全国经济非常重要，他如果在未来两年奥克兰继续保持过去两年的局面，房地产市场泡沫有可能出现。
