后花园面对面第45期 - |房产| 购房贷款固定利率该锁定几年？

后花园面对面第45期 |房产| 购房贷款固定利率该锁定几年？

本期嘉宾：至诚信贷资深经理 Jerry

奥克兰与整个新西兰飞涨的房价已经持续很长一段时间了，政府为了抑制奥克兰房市膨胀、避免泡沫的产生，不断的在推出一些政策来调控房价。分析师预测OCR会在2016年下半年6月、8月、12月下调，大部分商业银行也会跟随OCR下调浮动利息。这种情况下，买家在选择贷款的时候该怎样操作才能将利益最大化。本期《后花园面对面》邀请到至诚信贷的贷款经理Jerry Hu，来跟大家一起来探讨贷款利率的相关话题。

购房贷款固定利率该锁定几年？

目前新西兰市场上贷款利率非常低

从最近的数据来看，新西兰是主流银行市场上的贷款利率非常低。一年期贷款利率基本在4.05-4.09之间，比较流行的两年期的贷款利率基本在4.10-4.15之间。

银行对政府下调OCR的跟进态度不是很积极

从今年的情况以及政府的一些政策动作来看，通过各大银行的主流分析师得出结果，在未来半年内，OCR可能在最近的6月或者是8月会有一次下调，到年底12月的时候应该会再下调一次。

其实我们从最近政府又一次下调OCR可以看到，各大银行在贷款利率上只有小幅的下调，跟进态度并不是很积极。未来如果OCR继续下降，银行利率顶多只会有小幅的下降，但不会有比较大幅的调整。

从中远期来看，利率走势不会一直持续下行

宏观经济形势来看，今年有个很有趣的现象，美联储在今年加过一次息，但新西兰却在下调OCR。这是因为新西兰的状况跟美国不一样，本地市场经济不像美国那么好，政府通货膨胀没那么高。

所以政府愿意通过降息，将纽币汇率保持在一个比较低的水平下，别人更愿意买新西兰的东西，新西兰的农产品也能得到更多的出口，从而达到刺激经济的目的。

因此，可以推断通过美联储的加息，在未来一年到一年半以内，新西兰的利率会保持在一个较低的水平。但从中远期来看，一旦新西兰经济有什么变化，利率走势就不会继续待在下行的通道上了。

很难预测新西兰中长期的经济走势

一年到一年半之后的新西兰经济形势不是很明朗。这一点可以通过这几次在OCR下调之后，本地银行对利率的调整很明显地看出来。 

在OCR下调后，甚至在下调前后，各大银行的一年期两年期的贷款利率都有下调趋势。但从三年期、四年期、五年期这种长期的贷款利息来看，大部分银行都有上升的趋势。 

所以在经济走势这方面，银行也不是很自信，他们不能排除利率上涨的可能性，宁愿将长期贷款的利率升上去。 

不推荐选择不灵活的中长期贷款利率

不推荐选择贷款人将贷款利率锁定得太长，这样做会非常不灵活，不利于自身利益。

如果贷款人将利率在锁一个四年期五年期内，在利率锁定期间里，如果不打破利率不罚款的情况下，贷款人无法进行还款，无法将房产转卖，也无法转银行，再供资金等各种活动都非常受限制。 

90%以上的贷款人都会选择一年息和两年息

目前一年、两年期的贷款利率非常低，三年期以上的贷款利率目前在往上升，而且灵活性比较差，因此，一年期和两年期明显的比三年期以上更受欢迎。

而且房产新政规定，两年之内卖投资房需要交税。但在两年之后，就可以进行合理的操作，所以90%以上的贷款人都会选择一年息和两年息。

觉得贷款利率会继续下降的人可选择一年期

选择一年期还是两年期，要根据贷款人自身需求来看。

有些贷款人觉得目前贷款利率在下降的通道，说不定一年后贷款利率会更低。而且从官方的预测来看，不管是银行还是政府，下半年都会降息。有这种想法的贷款人其实根本不用担心，可放心去选择一年期。

两年内不会专卖房产的贷款人可选择两年期

有些贷款人买了一套投资房，两年之内卖掉不是很划算，因为需要交税。这种情况下，可以选择两年期固定贷款利率，两年期跟一年期的贷款利率相差不大，选择两年期还能省掉一些步骤。

还可以同时选择一年期和两年期贷款利率

有些贷款人怕有风险，一是怕选择固定一年期贷款利率之后涨息，最后比别人选择两年期的人利息交得多；二是怕选择两年期固定贷款利率后，利息涨得很高，跟别人相比也是亏钱。 

这种情况最好的办法是：一部分贷款选择固定一年期贷款利率，一部分贷款选择固定两年期贷款利率。比如需要贷款50万，贷款人可以将它分成两笔25万的贷款，一笔固定一年，一笔固定两年。

在这种情况下，不管贷款利率是升还是降，贷款人永远都不会成为亏最多的。 

后花园观点：贷款人在锁定贷款利率的时候，最好根据自身需求选择适合自己的方式。因为未来OCR继续下调，商业银行的利息肯定会跟着下降，但下降幅度可能不如大家设想的或者不如OCR的下降幅度那么大，差别不是特别大。