后花园面对面第46期 - |房产| 公寓购买及竞拍有哪些技巧？
后花园面对面第46期 |房产| 公寓购买及竞拍有哪些技巧？
本期嘉宾：Raywhite city分行资深地产经纪人 Victor
奥克兰人口持续净增长，房源短缺，供需严重失衡。奥克兰房地产市场处于明显的卖方市场，新推出的房源在很短的时间即被抢购一空，公寓供不应求也是大势所趋。那目前公寓的价格走势如何，购买公寓要注意哪些问题，有哪些技巧？本期《后花园面对面》邀请到Raywhite city分行的资深地产经纪人Victor，来就上面的一些问题，为大家解答公寓市场的相关话题。
公寓购买及竞拍有哪些技巧？
奥克兰公寓房源不足限制成交量
目前，奥克兰公寓的市场销售非常好，买家购买公寓的兴趣非常大，公寓房源一旦推出，基本在很短的时间里就能卖掉。 但是现在主要的问题就是房源不足，房源的数量太少，是限制市场成交量的主要原因。
公寓房源数量少的原因有两点：一是公寓的业主暂时没有找到新的投资项目，想不到把公寓卖掉之后可以拿这笔钱做什么，在没想好的时候不会轻易放盘。二是目前公寓价格还有很大的上涨空间，升值潜力很大，所以大家不是特别急于出手。
目前公寓市场供不应求，是卖方市场
目前公寓房源太少，新房源刚刚上市，就会有很多买家哄抢，是很明显的卖方市场。
由于公寓房源紧缺，哄抢和提前拍卖的情况非常普遍。并且，由于很多买家提前拍卖给出的价格都能达到卖家的心里预期，成功达成交易。因此，很多公寓房源根本等不到拍卖，供不应求的状况太明显。
公寓价格在拍卖市场上屡创新高
前面我们说到，很多公寓根本等不到拍卖就会被买走。在这样的情况下，公寓价格屡创新高也就不足为奇。在拍卖的时候，高于底价几万的情况经常发生。很多卖家的心理预期本来没那么高，但往往能拍出很意想不到的结果。
从这点也能看出，公寓市场非常火爆，并且正在快速增长当中。
五六十万以下价格的公寓最受欢迎
目前主要的公寓售价大概在五六十万以下，因为买家对五六十万以下的公寓承受能力更大一点，投资不大。
市中心五六十万以下的公寓房面积并不是太大，折算下来均价已经在一万以上一平方米。但因为整体面积小，总价相对来说比较便宜，对买家来说还不很有吸引力的。买这种小户型公寓的买家，多数是以投资为目的，想通过出租来获得回报。
自住型公寓买家通常会根据自身经济能力，在条件允许的情况下，会倾向于选择舒适度更好、档次更高的公寓。
购买公寓一定要检查物业公司开会纪要和pre-contract
带地的独立别墅在拍卖之前，可以找builder或建筑行业相关的顾问，去看一看房子的整体质量（建造的情况、房顶、地基等等）。
公寓与独栋别墅不一样，通常一个公寓大概有两三百套，即使找到builder作建筑报，他也只能看你这套公寓的情况，不可能将另外两百多套都看一遍。
实际上，买家如果对某公寓有兴趣，准备去参加拍卖。最好让律师检查一下物业管理公司买你按召开业主大会的开会纪要和pre-contract。
2010年以后，新西兰的地产法有所修改。所有公寓业主在卖房子的时候，要到物业管理公司付费用，并签字。买家最好让律师调一个报告（英文叫pre-contract disclosure statement），看一下这个楼以前和现在有没有问题、物业费具体是多少等等。
所以，建议买家在购买公寓的时候，一定要让律师来检查的物业公司开会的纪要和pre-contract，来确保这个公寓大楼以前和现在没有过漏水的问题或没有其他质量问题。
华人中产群体助长奥克兰公寓价格增长态势
从目前的房屋租金涨幅和房屋的销售情况，可以明显感觉到奥克兰中心区的人口在急剧增加，未来奥克兰的公寓市场将是稳步向好的趋势。
奥克兰房产买家不仅仅来自当地，更多的来自海外市场。其中，华人中产群体助长奥克兰公寓价格增长态势。
因为中国整体经济发展很快，形成了庞大的、有到海外投资置业的能力的中产群体。而且国内一线城市房价非常高，像在北京上海两百万纽币能买到的只是非常普通的房子，而且最长只有70年产权。中产群体把国内的房产只要卖掉一套，可以到奥克兰买好几套房产，甚至能连独栋别墅都能买一两套。
新西兰元对人民币的低汇率对海外买家非常有利
目前，新西兰元对人民币的汇率，处在一个历史低位，基本上能够屏蔽掉大概20%的房价，几乎相当于奥克兰房价的涨幅，这实际上是对海外买家非常有利。
历史低位的贷款利率对房地产市场也是利好消息
目前新西兰的贷款利率非常低，处于历史低位，大概只有4%左右，意味着大家用银行的钱所付出的代价是非常低。在这种利率背景之下，肯定会有更多资金从银行里面释放出来，投入到房地产市场。
奥克兰公寓有很大上涨空间
奥克兰房地产市场不只是本地市场，更是国际资本在角逐的一个市场。在拍卖的时候，隔壁与您竞争的人，不一定是当地人，有可能来自国内。从这方面来看，公寓还是有很大上涨空间的。
后花园观点：自2009年以来，奥克兰的公寓价格大概涨了36%。其中购买公寓的人，投资自住的都有，而且多数都是在买楼花。现在房源短缺，人口净增长，供不应求，预计奥克兰以后的公寓市场会持续增长，特别是今年，公寓价格会创新高。
