澳新银行警告：奥克兰房价或将下跌！

后花园新西兰房地产在线10月26日报道：新西兰最大的抵押贷款发放机构——澳新银行（ANZ）近日发布预警：由于利率上升或全球经济衰退或将引发包括奥克兰在内的全球范围的“房价下跌”。

澳新银行（ANZ）近日发布了一份针对住宅地产的研究报告，报告由澳新银行（ANZ）的首席经济学家Cameron Bagrie和高级经济学家Philip Borkin负责撰写。两位专家均表示，奥克兰房价确实存在着一定的下行风险。

“房价不可能持续上涨，特别是对于那些价格已经非常高的住宅来说就更是如此。考虑到奥克兰已经是世界上房价最不可负担的地区之一，任何房价的进一步上涨都可能会导致房市崩盘，从而使房价重新回归恰当的水平。“Cameron Bagrie说道。

“一旦利率上升或经济衰退，房价很可能会大幅下跌。虽然不可能断定一个确切的日期，但我们需要考虑房价发生改变的可能。如果在房价停滞的同时，收入能有所增加，这显然是一个更好的调整方式，之前新西兰就是这样做的。但在目前全球低通胀的大背景下，这一方法很难奏效。” Philip Borkin说道。

“人们总认为，即便经济衰退真的发生，奥克兰住宅地产的价格也不会下跌到不可收拾的地步。或许对于很多想要换置新房的自住房卖家来说，这一假设是成立的。因为那些想卖自住房的屋主只会将原本要推向市场的住房雪藏起来，等以后行情恢复再行出售。不过，对于那些大地和其他投资属性较强的住宅，这一规律恐怕并不适用。那些物业的价格通常与经济周期一致，呈现出较强的阶段性波动态势。” Cameron Bagrie解释道。

“现在的证据表明，更严格的LVR限贷政策（贷款与价值比率）正在冷却房市。与一年前相比，房屋销售量下降了将近10％，房屋普遍需要更长时间才能卖出。通常情况下，要在3-6个月之后，房价才会受到房屋销售情况的影响。目前，房价的涨幅已经开始放缓，我们则预计房价将会继续下降。” Philip Borkin解释道。

澳新银行（ANZ）的经济学家们表示，目前已经出现的迹象表明，奥克兰房市正在发生变化。高力国际的报告也显示，在去年取消了35个奥克兰公寓项目之后，银行不会向房地产开发商提供更多或更容易的贷款。

此外，在澳新银行（ANZ）的研究报告中，还有一份专门针对房主的信心调查。该调查表明，房主对奥克兰房市的信心已经到达7年来的最高点。很多房主都表示还将购买更多的投资房。

针对房主的信心调查显示，计划购买更多房产的投资者比例上升到69％，这是2009年以来的最高水平，投资者对未来一年和更长期的投资回报（包括资本收益和租金收入）均持乐观态度。几乎60％的投资者都预计，在未来12个月，房价将至少上涨6％。很显然，投资者们对房市的未来抱有很高的期望。而这也促使了房主平均要价的上涨。目前，房主对房市的乐观情绪在全国各地开始蔓延，投资者们都认为自己可以在房市这块蛋糕中分到最大的那块。

值得一提的是，著名研究机构Core Logic的数据显示，自2012年以来，持有5套或5套房屋以上投资者在奥克兰房市中所占据的份额增长了40%。由此可见，奥克兰房市的火热程度，确实已经到了一个无以复加的阶段。

[部分内容编译自NZ Herald]