扎心！NZ投资房损益报告出炉，奥克兰房东每月要亏$160？最新数据真相了……

后花园2024年6月11日报道：近日，Interest.co.nz发布的一项最新研究揭示了为何投资者不再青睐于住宅房地产市场。研究指出，负现金流最有可能是背后的原因。

新西兰央行的数据显示，住宅房地产投资者获批的抵押贷款数量已从2016年中期的每月近7000笔下降到今年三、四月的每月略高于2000笔。(详情见下图)。

以上数据表明，投资者的活动已严重减少。与此同时，租金收益率也变得如此之低，以至于如果以目前较低的四分位数价格买房，许多租赁物业将出现严重的负现金流。

Interest的收益率表显示了全国所有主要城市地区的3卧住宅、单卧和双卧公寓或单元房的总租金收益率，图表假设投资者在今年第一季度(Q1)以新西兰房地产协会（REINZ）较低的四分位数价格买房，并以每个地区同类型房产的中位数租金出租，最后得出的损益情况。

这一计算公式显示了投资者在支付了房贷后还剩下多少现金，假设该房产是用40%的首付购买的，而抵押贷款是购房价格的60%。

以哈密尔顿为例，如果以REINZ第一季度较低的四分位数价格（629,500纽币）购买一套3卧房，以每周600纽币的3卧房租金中位数出租，其总租金收益率为5%。

如果这处房产是用40%的首付购买的，那么以60%的抵押贷款计算，每周的还款额将为666纽币——除开租金，每周还要多付66纽币。(抵押贷款的计算是基于20年的贷款期限，利率为6.83%，这是主流银行在2024年第一季度提供的两年期固定利率的平均值)。

也就是说，在支付房贷后，投资者每周将损失66纽币，这还不包括物业的空置成本、保险费、地税、维护费用以及房东可能面临的任何其他费用。

奥克兰房东面临的负现金流高达160.23纽币

总结来说，投资者正面临严重的现金流问题。

以同样的公式来计算，哈密尔顿一套双卧公寓每周的负现金流为27纽币。单卧公寓在偿还抵押贷款后每周有26纽币的现金盈余，但在支付地税和保险费等支出后，这笔钱也可能是亏损的。

这些数字还显示，在目前的房价/租金/利率水平下，在全国大部分地区，一套传统的3卧住宅要实现正现金流是多么困难。

尽管单卧和双卧公寓的租金回报率更高，但它们充其量也只是边际收益。

传统上，住宅物业向来被视为提供可靠收入来源的一种方式。但最新数据表明，这样的日子可能已经一去不复返了，最近一段时间，投资者购房的主要动机是为了获得卖房后的资本利得，这让他们变成了投机者。

报告指出，住宅物业要想重新成为可靠而有价值的收入来源，必要的因素包括：

房价的大幅度下跌，或

租金大幅上涨，或者

房贷利率的大幅下降

三者的混合。

（责编：Gloria）