CBRE：奥克兰和皇后镇最受海外酒店投资者青睐
房产Author: 逸居新西兰
Summary旅游业是新西兰国内生产总值的主要贡献者。
市场
旅游业是新西兰国内生产总值的主要贡献者。过去一年，新西兰旅游消费总额为391亿新西兰元，比上一年增加了7.7％。 因此，旅游业将继续为新西兰创造巨大且持续增长的出口收入。
CBRE新西兰发布的最新研究报告《Hotel Marketview H1 2019》强调，国内游客数量的增长正在弥补略微下降的国际游客数量，以及新西兰各地的入住率和日均房价（ADR）。
新西兰CBRE酒店及休闲服务业总监Peter Hamilton表示，自20世纪80年代以来，新西兰的国际游客人数几乎每年都在增加。
“这是由国际航空运力增长，市场占有率增加和经济状况改善共同推动的。假期和探访亲戚、朋友是访问的主要原因。 然而，随着经济条件的改善，近年来商务和会议相关的访问也显示出持续增长的势头。“他说。
CBRE新西兰资本市场高级总监Warren Hutt补充说：“旅游业的增长将继续鼓励对基础设施和相关地区的投资。例如，奥克兰机场投资50亿新西兰元持续升级该区域，并将其作为建设未来机场的30年愿景的一部分，其中就包括开发和投资另外两家酒店作为机场区的一部分。”
新西兰各地投资情况
酒店投资市场由国际和国内投资者组成，国际投资者主要集中在奥克兰和皇后镇，而国内投资者也会考虑在惠灵顿、基督城、罗托鲁瓦和更多地区投资。CBRE澳大利亚和新西兰酒店的全国总监Rob Cross表示：“我们和亚洲和中国酒店投资者打交道已有25年之久，大型国际买家的传统愿望清单始终如一：你们在悉尼和墨尔本有什么投资项目？包括新西兰在内的其他所有地点都是次要投资选择。近年来，这个愿望清单已扩大到皇后镇和奥克兰，它们与悉尼、墨尔本等具有同样的吸引力。”
在海外投资者眼中，新西兰是一个干净、重视环境、安全、市场透明度高的投资目的地。政府为投资者提供了一系列重要的货币和税收优惠，涉及印花税、土地税和资本收益税等，买卖成本比投资澳大利亚更为有利。一般而言，新西兰酒店资产的收益率比澳大利亚主要城市更具吸引力，这也是入境资本的强大催化剂。 Rob Cross总结说：“这些因素正在改变需求，今天，新西兰在国际上也得到了更多的认可，精明的投资者了解到，和投资澳大利亚相比，投资新西兰的酒店收益更加可观。”
奥克兰
虽然奥克兰的入住率开始缓慢下降，但目前仍有1900间客房正在建设中，并将于2022年底完工。
Peter Hamilton表示，由于美洲杯帆船赛、APEC都将于2021年在奥克兰举行，新西兰国际会议中心也将在奥克兰CBD开幕，这些活动将大幅拉动访客对于酒店的需求。 因此，他预计需求仍将超过供应，积极的投资势头也将继续保持。
“随着开发渠道的到位，2021年之后可能存在酒店供应过剩的风险，这可能为寻找卖出时机的持有者创造机会。如果发生这种情况，离岸投资者应迅速把握机会进入这一领域。“
惠灵顿
惠灵顿是一个稳健的酒店投资市场，新的供应不会改变入住率或房价。惠灵顿背靠强大的政府和企业市场，并通过大型活动、节日等的促进，成为新西兰国内旅游休闲热门地。
皇后镇
在过去五年中，皇后镇平均每年增长16％。 虽然入住率稳定，但仍然有强劲的高需求。皇后镇有巨大的潜在开发渠道，但建设成本和技术工人短缺被视为主要挑战。
基督城
基督城酒店的入住率一直保持不变，过去三年来客户需求平均每年增长10％。 预计一旦新的会议中心开放，将推动入住需求提高和进一步的房间供应。
建立本地存在以克服挑战
进入新西兰酒店市场的主要障碍，是高净值离岸投资者众多，而供他们把握的机会却有限。 现在的市场远比15年前更加成熟，且难得的机会常被出名的供应商通过“场外交易”获得。
Warren Hutt表示，“要想把握住机会，有兴趣的离岸投资者应尽早在新西兰开展业务，以便能够抓住任何可能的机会。 这包括与商业地产团队建立合作，聘请会计师、顾问、工程师，以及在应对海外投资办公室审查时经验丰富的认证法律团队。100％的准备，才能获得和了解市场需求的能力。“
寻找机会
Peter Hamilton认为，投资机会可能出现在能够吸引大量游客前往，但开发不足、几乎没有住宿提供的地区。
“其中一个区域是Tekapo湖，它位于世界上最大的黑暗天空保护区内，Ngai Tahu旅游局还开放全新的“黑暗天空项目”，每天都吸引大量游客，但景区只有有限的住宿选择。 这类项目的开发需要满足非常具体的要求，特别是在人工照明的使用方面，但开发一个投资7000万到8000万新西兰元的五星级酒店的机会仍然存在。“
Warren Hutt总结道，“与商业专家建立关系是关键，也是实现目标的第一步。 长期前景乐观，新西兰将继续将打造精品旅游目的地；短期内，如果海外投资者做好充分准备，机会也会留给有准备的人。“
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