John Dalzell：模块化、大数据——科技创新决胜酒店业未来
房产Author: 逸居新西兰
Summary奥克兰首个、也可能是未来20年里奥克兰乃至新西兰唯一一个超五星酒店奥克兰柏悦酒店，在奥克兰市区地标性位置Wynyard Quarter举行动土仪式。
2019-11-01
2014年3月9日晨，奥克兰首个、也可能是未来20年里奥克兰乃至新西兰唯一一个超五星酒店奥克兰柏悦酒店，在奥克兰市区地标性位置Wynyard Quarter举行动土仪式。
该酒店是富华国际集团同市政府下属机构奥克兰海滨开发局（Waterfront Auckland）的首个合作项目，双方也因此建立长期合作伙伴关系——主持合作的正是当时担任奥克兰市政府发展局（Panuku Development Auckland）及奥克兰海滨开发局总裁的John Dalzell。John Dalzell参与开发的奢华酒店项目，还有于2011年被更名为铂尔曼酒店（Pullman Auckland）的奥克兰凯悦酒店（Hyatt Regency Auckland）。
五星级的奥克兰铂尔曼酒店拥有 260 间客房、80 间公寓、包含富丽堂皇的王子宴会厅在内的11 间多功能厅、国际餐厅、酒吧和屡获殊荣的水疗中心。可以说，在奥克兰乃至新西兰，John Dalzell都是首屈一指的高端酒店投资专家、项目管理专家和酒店开发专家。
在他的办公室，《逸居新西兰》专访了John Dalzell，请他和我们的读者分享他对新西兰酒店业的独到见解和思考。
以下为John Dalzell口述整理：
未来20年，柏悦酒店会占据奥克兰高端酒店较大的市场份额
柏悦酒店将是奥克兰第一家超星级酒店。我认为，柏悦酒店很好地抓住了这个市场空白，可能在接下来的20年里都是如此。
那就意味着，至少再过20年，没有人会再在奥克兰建这样奢华的酒店了。
据我了解，柏悦酒店隶属的凯悦酒店集团（Hyatt Hotels Corporation）在悉尼的酒店也运营得很好，悉尼柏悦酒店(Park Hyatt Sydney)年均日租金不会低于800-900澳大利亚元。
未来，悉尼柏悦酒店的网站将联动奥克兰柏悦酒店共同营销。
如果你从中国飞到悉尼，在悉尼待几天，再飞到奥克兰；或者从悉尼到皇后镇，然后回到奥克兰再回中国，一次订好全程酒店将是可实现的理想做法。最重要的是，柏悦酒店的成果激发了更多投资者的兴趣，他们看到了酒店业其他方向如下游产业的投资机会。
从新西兰的角度来看，和富华国际集团的合作是一次非常重要的战略投资。
建筑人才短缺和管理能力较弱是主要瓶颈
在柏悦酒店之前，我还参与了奥克兰凯悦酒店项目，尽管那是在2011年，但近十年来我们面临着同样的问题：建筑人才短缺、专业人员工作量饱和，可供使用的人力资源不足以满足市场需求。
管理能力的提升也非常关键。每一个投资者都想在最短的工期中、用最低的成本完成一个项目的开发，这就对项目管理者的管理能力要求非常高。
尽管你会发现，在新西兰这个资源有限的市场，按时完工并不是总能做到。
所以积极管理、推动整个过程，并及时调整完工日期就显得格外重要——如果不这样做，可能会多花20%的时间。
位置、品牌和管理是酒店投资能否成功的重要因素
品牌是酒店的象征，不仅代表着酒店产品和酒店本身，更体现了酒店顾客的利益；管理的重要性也不言而喻；
酒店的位置，可以说是酒店投资能否成功的重中之重。
随着旅游业的飞速发展，处于优越地理位置的酒店在日趋激烈的市场竞争中显示出来的市场竞争能力和影响能力，是一些区位较差的酒店难以匹敌的。奥克兰一直被视为在新西兰进行酒店投资的理想首选。因为70%国际游客的到达和离开都是通过奥克兰。
皇后镇是另一个理想选择，因为它是新西兰最热门的旅游目的地之一，但可能需要更多的时间来填补淡季的空缺；
同时，皇后镇有一个强大的国内市场，本地公司的会议、活动，家庭出游都会选择皇后镇。
我认为，在过去10年里，对皇后镇的投资需求相当强劲。
惠灵顿也一直是相对稳定的酒店市场，入住率也相当可观，但这也是季节性的；
基督城曾经很受欢迎，它的市中心有很多哥特式建筑，但地震后，它的新旅程将会是怎样的呢?
从长远来看，它对国内外游客有多大的吸引力呢？我们拭目以待。
酒店是地产业中最难的投资形式酒店的现金流并不比一般的商业地产好，一方面是因为酒店运营有淡旺季之分，入住率和收入差距比较大；
另一方面也是因为新西兰本地人口少，酒店业更多依赖旅游业拉动，但旅游业的未来仍有不确定性。
此外，酒店需要长期投资，资本投入大，且公共设施类建筑本身建设周期长，不像单纯住宅的投资可以快速收回成本。
模块化建筑是未来的发展趋势
”模块化“并不是一种建筑产品，而是一种施工过程，就像是乐高玩具或是组装汽车一样，即在工厂定制好模块、在现场将它们装配在一起。在英国、澳大利亚的很多酒店在建设时都已在使用模块化建筑方案。
但在新西兰，从地方政府到终端使用者，对模块化建筑的接受和认可程度目前还比较低。
对比澳大利亚和英国，新西兰的审批流程也更加复杂，时间也比较长。尽管许多复杂的问题都需要解决，但模块化建筑在新西兰前景可期，因为新西兰的人力资源短缺，模块化可以减少人力的使用；
模块化建筑可以大大提升施工速度，减少建筑成本；
许多新兴企业也愿意把这种建造理念带到房屋设计之中。
大数据的应用使酒店营销更有针对性
科技的发展推动着信息技术的进步，而信息技术被不断地转化成生产力，各个行业借着信息技术被转化为生产力的成果进行一系列的改革，这样一来，不仅各个行业的效率提高了，而且其管理也发生了变革。大数据是信息技术的一种，多个国家将大数据上升为国家战略。
在酒店的营销中，利用大数据代表了未来的发展趋势。酒店要做好市场方面的营销，需要抓住科技发展的列车，基于大数据开展精准服务。
随着大数据不断被收集、分析和应用，将大数据融入市场营销中，开辟出一条“精准营销”之路，可以从根本上解决传统酒店营销遇到的问题。
但是，不管是仅仅利用大数据，还是利用大数据为客户提供服务，都要把客户放在首位。
在为自己创造利益的时候，也要为客户创造价值。
John Dalzell Silk Road Management Limited董事总经理
John Dalzell先生是Silk Road Management Limited公司的董事总经理，该公司旨在通过调动各种资源为新西兰主要基建和房产项目提供帮助。
John拥有丰富的项目管理经验，战略咨询经验以及财务架构、资金及财务管理经验；
在新西兰拥有广泛的影响力及人脉资源，包括新中商业关系及与毛利部落的合作。
作为奥克兰开发局（Panuku Development Auckland）和 奥克兰海滨开发局（Waterfront Auckland）的前任首席执行官，John带领他的团队引入价值超过15亿美元的私人和公共投资，用于奥克兰海滨开发区的改造。
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