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事关利率,最激进OCR分析发布,极速下坠不是梦?“房子越破越好”,房产投资现新风向

房产作者: Charles
事关利率,最激进OCR分析发布,极速下坠不是梦?“房子越破越好”,房产投资现新风向
摘要由于首次购房者缺乏资金和经验对房屋进行维护修缮,因此,一套独栋、已翻新、带一些后院的三居室住房是大多数首次购房者的首选。

后花园11月20日综合报道

全球领先的独立经济研究机构 Capital Economics (CE,凯投宏观)对新西兰的利率和房市做出了最新的专业分析判断。

CE 对明年利率的预判最为激进。它预计,新西兰央行会在 2025 年将 OCR 一路下调至 2.25%。

此前,新西兰的经济学家大多认为 OCR 的底线是 3.5% 左右。而另一家国际机构:惠誉旗下的 BMI 认为,OCR 会在明年底降至 3.25%。因此,CE 的判断比之前最乐观的预测还低了1个百分点。

房价温和上涨

但尽管降息步伐迅猛提速,但 CE 亚太区负责人 Marcel Thieliant 表示,新西兰房地产市场的复苏将相对缓慢。

CE 认为,明年新西兰的房价将温和上涨 4%,到 2026 年将上涨 6%。

Thieliant 表示:“虽然我们预计未来一年内 OCR 会出现自全球金融危机以来的最大降幅,但相比以往的宽松周期起始点,本轮宽松周期的住房负担能力最为紧张。”

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“房地产市场反弹将刺激消费者支出和住房投资,并对通胀造成一些上行压力。然而,这不会阻止新西兰央行降息。”

Thieliant 表示,新西兰的房价“一直处于过山车式波动中”,从 2019 年底到 2021 年达到峰值,房价飙升了近 50%,然后随着新西兰央行将 OCR 提高到 5.5%,房价暴跌近 20%。

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“自 2023 年初以来,尽管房屋销售有所反弹,抵押贷款利率已经下降了 1% 以上,但房价仍横盘整理。”

“如果我们的预测正确,即新西兰央行将把 OCR 从峰值下调 325 个基点(至2.25%),那么住房负担能力应该会大幅改善。”

“如果利率和家庭收入按照我们的预测发展、且房价保持平稳,到 2026 年底,住房负担能力也将几乎恢复到长期平均水平。

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此外,人们收入的增长也将改善住房负担能力,CE 分析,今年新西兰人可支配收入预计增长 4.5% 左右。

Thieliant 指出,新西兰政府的政策大大提升了投资者购买租赁物业的兴趣。

“投资者占总购房量的五分之一,现有数据显示,政策变化对投资者需求的提振已经显现。”

不过,Thieliant 担心,房地产市场面临的另一个不利因素是净移民人数急剧放缓,近几个月来已低于疫情前的水平。

“由于失业率在可预见的未来仍将高于邻国澳大利亚,而且政府已经收紧了移民规则,人口增长可能会保持低迷。”

老旧房风靡拍卖场

上周,奥克兰南区的拍卖场热闹异常,两栋屋况不佳的老房受到哄抢。

一栋位于 Manurewa Jellicoe Road 的三室房,经历了99次激烈竞标后,在 Ray White Manukau 拍卖室以58.2万纽币价格售出,比 CV 估值低11%。

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这栋房建于1920年代,weather board 的木制外墙已经损坏,Ray White Manukau 的 Tom Rawson 估计,翻新成本约为 8 万纽币。

“业主们搬走了,因为他们没有精力做这项工作,之前一直拖拖拖。最后他们想,‘算了,我们卖掉它吧,让别人来做这项工作’。”

房源代理中介 Uros Bojovic 建议买家在竞标前先查看房屋,Rawson 表示:“这需要整容式的翻新。”

“房屋翻新后将符合正常标准。下次就会有自住家庭购买。房屋位置不错,外观也很好看,只是需要一些爱护。”

拍卖会上,邻近 Ferguson Street 的一栋老房,吸引了九名注册竞标者争抢。最终,这栋房以 79.7 万的价格售出,比 CV 低 5%。

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房源中介 Rubal Singh 表示:“房屋仍然很整洁,但里面还有一些零零碎碎需要打理。”

他说,买家对这栋房子的兴趣表明,他们认为日后仍能卖出好价钱,并获取利润。

”翻新后转售“渐成风气

由于首次购房者缺乏资金和经验对房屋进行维护修缮,因此,一套独栋、已翻新、带一些后院的三居室住房是大多数首次购房者的首选。

很多投资者开始瞄准这一市场,买入破旧房进行升级改造,再转售出手。

Ray White Manukau 首席执行官 Adam Thomson 说,首次购房者大多预算在 70 万到 90 万纽币之间,理想情况下,他们想要一套三居室砖瓦房,且不用进行任何翻新工作。

“他们想要停车的地方,想要一片绿地,最好是 550 到 600 平方米的土地面积。他们通常没有翻新预算。“

专家警告风险

然而,翻新后转售并非稳赚不赔,Rawson 警告称,一些投资者损失了 5000 至 10000 纽币。

“你必须精心挑选,必须清楚自己要什么。仅仅买一栋需要大量翻新工作的房子,并不能保证你会赚钱。”

“有些买家蒙受损失,但有些没有。结果的差异归结于成本控制和时间,购买、交割、翻新和转售,越快就越好,因为你前后行动在同一个市场。假如你处在一个上扬的市场中,你持有的时间越长,赚的就越多,但我们处在一个横向市场中。最大的成本除了翻新工作,还有持有期间的时间和其他成本。”

能获利最多的通常是那些屋况堪忧的房产,因为缺少竞争,买入价通常较低。

“房子越破越好,因为没有竞争。”

“有些房子不适合首次购房者或投资者,但经过全面装修后,就符合标准了。”

房地产投资教练 Nathan Broughton 表示,如果做得足够好,翻新的确可以赚钱。

“虽然利润肯定是有的,但整个过程比大多数人想象的要难得多。”

关键是要找到合适的房产,如果房屋布局可以轻松调整,增加一间卧室,那么房屋的价值也会提高很多。”

“很多人认为,铺上新地毯、刷上新漆,就可以大功告成了,但仅仅进行小规模的翻新,根本卖不到足够高的价格。”

他还提醒新手,不要只看转售时的价格,还要考虑翻新成本、抵押贷款、中介费、各类税费和保险费。

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关键词:房地产
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