海外机构对比剖析多国房市，新西兰数据亮了

后花园2月15日综合报道

独立全球经济研究机构凯投宏观 (CE) 表示，全球利率上升结束了 2020-22 年的房市繁荣，但令人意外的是，高利率带来的冲击影响有限。

在题为《我们的住房调整结束了吗？》的文章中，CE 高级房地产经济学家 Andrew Wishart 深入研究了多国的住房市场，包括美国、加拿大、英国、挪威、瑞典、丹麦、德国、法国、西班牙、意大利、澳大利亚和新西兰。

Wishart认为，除去一些例外，大多数市场已经到达调整周期的终点。他预计新西兰今年和明年的房价涨幅将达到 7%，这是该研究涵盖的12个国家中最高的预测水平。

“在大多数发达经济体中，名义房价的下跌幅度不大，其中一些经济体几乎没有出现下跌。即使按实际价值计算，与全球金融危机（GFC）期间某些国家的房价暴跌相比，近两年的房价下跌幅度也相当小。”

“本次分析中涉及的国家，平均抵押贷款利率从 2021 年初的 2% 上升到去年的 5% 以上。借贷成本的上升导致买家需求下降。大多数发达经济体的房价都因此下跌，降幅最大的是新西兰（15%）、加拿大（15%）和德国（11%）。但也有例外，西班牙的房价没有下跌， 意大利仅略有下降。”

“当时（全球金融危机期间）我们样本中的房价平均下跌了 8%，而 2022-23 年从高峰到低谷的跌幅为 5%。随着 2020-2022 年房价普遍上涨，房价平均仍比 2019 年的水平高出20%，美国甚至高出 40% 以上。”

“即使在加拿大、新西兰和德国，价格较峰值跌幅最大，但仍明显高于 2019 年。”

Wishart说，最新数据表明，大多数国家的房价下跌现已触底。

“2023 年第三季度，即我们掌握所有 12 个市场数据的最新季度，只有 5 个市场的名义房价继续出现季度环比下跌，而去年第一季度，有 11 个市场还在下探。”

然而，如果将近年来的高通胀考虑在内，情况就会出现很大不同。 2009 年通货膨胀率接近于零，而 2022 年通货膨胀率约为 7%，某些国家甚至达到两位数。

“因此，按实际价值计算，房价的平均跌幅与2007-8年非常相似。在此基础上，2020年以来房价的大部分上涨趋势已得到逆转。”

“话虽如此，实际房价大幅下跌超过四分之一的案例并不多。唯一接近这一水平的是新西兰，其实际房价下跌了23%。”

他表示，目前新贷款的利率平均超过 5%，而 2019 年为 2%，发达经济体的抵押贷款负担能力比当时差得多。 在美国、加拿大和澳大利亚，按照过去的标准，使用抵押贷款购房的成本非常高。

“我们计算了典型抵押贷款支付成本占平均收入的比例。在我们的样本中，这一成本比 2005 年以来的平均水平高出 30%。2007-10 年，房价大幅下跌和利率下调导致负担能力改善，足以使需求恢复、房价止跌。”

“这次令人惊讶的是，尽管抵押贷款成本在 2023 年持续上升，但大多数地方的房价停止了下跌。这说明，买家为了购房而接受了比平时高得多的利率。”

“诚然，有些市场的负担能力问题较小。在意大利、法国和西班牙，贷款负担能力仍处于历史平均水平附近，因此对需求的拖累较小。（见图 8）。但在加拿大， 美国和澳大利亚的抵押贷款支付成本比历史平均水平高出约 50%。”

“因此，房价停止下跌无法用贷款负担能力的改善来解释。事实上，按照目前的抵押贷款利率水平，许多国家的房价不可持续。”

Wishart表示，买家需求对利率改变的敏感度因国家而异，部分取决于是否有庞大的租赁市场提供买房之外的选择。但总体而言，考虑到需求下降的程度，价格跌幅较小。

“在拥有此类数据的少数几个市场中，只有新西兰出现了供应明显超过需求的情况，这可以解释为什么当地房价从高峰到低谷下跌了15%。”

目前什么情况？

“虽然我们能够根据负担能力确定需求最弱的市场，但房价是否下跌还取决于当地的供应情况。”

“最温和的结果是大多数市场正在经历的过程，即名义价格小幅上涨，而实际房价进一步下跌。”

“我们预计新西兰、美国、澳大利亚和英国会出现这种情况，尽管这些市场的房价估值已经过高。加拿大最近的供应更加充足，意味着当地房价将会进一步小幅下跌。”

“如果供应状况恶化，以上这些市场将首先出现价格跳水。如果利率在峰值保持更长时间并且失业率上升，这种情况更有可能会发生。”

“就目前情况而言，由于抵押贷款成本高昂和租赁市场庞大，德国、丹麦和瑞典的市场表现更有可能在 2024 年恶化。尽管如此，由于人们即将迎来降息，房价的下跌幅度可能十分有限。”

责任编辑：charles