TOP 10：2016新西兰房地产市场十大事件！

距圣诞还有一周，南半球的新西兰已经提前进入温暖的“假期时间”。回头看这一年，哪些事件深刻影响了新西兰房地产市场的走势？

一、 商业银行限制海外收入贷款

从6月9日开始，ANZ、BNZ等四家主要商业银行纷纷停止海外买家使用海外收入的贷款。央行发言人Angus Barclay表示，该行并没有出台迫使商业银行如此动作的政策。主要是商业银行认为海外贷款者的风险更大：他们更容易受到货币汇率波动的影响，如果市场出现风险，很难向海外买家追债；更重要的是，银行担心部分海外买家提供的贷款材料造假。

其实海外买家在市场中占比并不大。据英文网站NZHerald报道，8-10月的房产数据显示，海外买家购买房产的比例占到3%左右。在奥克兰，海外购房者的购房比例为4%，比全国水平略高。

此举可能会挤出一部分的海外买家，从而在房产拍卖中减少竞争，对于本地购房者来说是利好。

二、央行提高LVR（贷款价值比）比率    DTI（贷款收入比）储而不发

7月19日，新西兰央行宣布，全国都将实行投资房首付40%的规定。此次LVR政策调整原要求从9月1日开始实施，后调整为10月1日实行。LVR抬高购房者门槛的作用在其后的房市中体现明显。

其实，随着近5年来新西兰房价的大涨，LVR政策一直在逐渐加码：早在2013年10月，新西兰央行就要求全国范围内买房的最低首付从10%上调至20%。2015年11月，央行进一步收紧该政策：奥克兰投资者的首付至少要达到30%。此次三下令牌，是因为房价的涨幅远超政府预期。

出人意料的是，就在刚刚实施LVR的10月，央行又马不停蹄地将DTI计划书提交给时任财政部长的BillEnglish。日前，已履新总理的Bill English表示，政府在考虑DTI对整个购房群体的影响，以及任何可能的经济成本。实行DTI需要更有说服力的理由,需谨慎从事。

三、清盘率锐降  许多拍卖几成议价

在商业银行停止海外收入贷款、央行提高LVR等政策累加效应下，新西兰、尤其是第一大城市奥克兰的房产拍卖清盘率一路下滑，奥克兰最大的房地产中介公司Barfoot & Thompson的清盘率从3、4月份的80% 锐降到11月的30%左右，其他大的中介公司Harcourts、RayWhite的清盘率也明显下降。

在如此低的清盘率下，许多的房产拍卖只有2组、甚至1组买家，越来越少的标的能够自然触达业主的出售底价“Now Selling”，越来越多的房产需要通过工作人员在买卖双方之间努力沟通才能拍出，拍卖几乎成了另一种意义上的“议价”，底价成交比比皆是。

四、成交量下降    待售量上升

新西兰房地产协会（REINZ）数据显示，今年11月奥克兰的住宅成交量呈下跌态势——比去年11月同比减少了5%，经过季节调整后比今年10月环比减少3%。

根据最新的QV指数，过去3个月的销售情况显示，奥克兰的成交额同比下降了20％以上。

虽然Barfoot & Thompson11月的销售量为947套物业，基本与2015年同期持平，但11月底的待售量为3881间物业，是自2013年2月以来在售房屋数量最高的。

“量在价先”，按照一般的市场概率，销量下降后6--9个月左右的时间，房价会看到一定程度的下滑。新西兰房市是否会出现例外，我们拭目以待。
五、奥克兰房价出现拐点？

根据QV的最新报告，全国的平均房价为62.2万新西兰元，奥克兰大区的房屋销售均价为105.1万新西兰元，这个价格较之2012年分别上涨了55%和88%。

根据新西兰房地产协会REINZ的全国11月销售数据，奥克兰11月份的房屋售价中位数环比下跌2%，经季节调整后环比下跌4%。

根据Barfoot &Thompson的最新报告，奥克兰房价在经历了长达7年的连续攀升后出现拐点：整个11月售出住房的均价为$933,130，比10月份下降了1.1%；售出住房的中位价为$850,000，比10月份下降了1.7%。11月原本是全年房价的高峰期，但却出现了8年来均价和中位数双双环比下跌。

奥克兰继11月73城区的房屋中位价出现环比下跌之后，12月又有71个城区较上个月有所下降。

六、OCR下调至1.75%见底    房贷利率不降反升

11月10日，新西兰央行如期降息25个基点至历史低位1.75％，这是今年以来第三次降息。新西兰央行主席惠勒(GraemeWheeler)表示，当前阶段，新西兰央行已没有必要继续降息来刺激经济了。

赶在新西兰央行降息前，ASB率先将房贷利率上调，随后，BNZ、ANZ、WESTPAC等主要银行纷纷跟进。

OCR与银行房贷利率的背离，是因为房价的上涨，导致本地储户在银行所存入的钱已经远远跟不上银行贷出的房贷的额度。而被迫到海外市场筹钱，银行的资金成本自然相应上涨。在美国刚刚加息25个基点，未来一年仍有可能多次加息的情况下，相信新西兰的房贷利率将会水涨船高。

拥有高金融杠杆的负贷一族要小心了。

七、南岛地震    找寻新西兰最宜居之地

11月14日凌晨，新西兰南岛发生里氏7.8级凯库拉地震。

由于新西兰位于太平洋地震带上太平洋板块与澳大利亚板块的交界处，受两板块的相互作用，地震活动十分频繁。从地震区域分布情况来看，历史上大地震集中在北岛东南和南岛东北部。环太平洋地震带上以“东北-西南”的方向贯穿整个新西兰的北岛，从丰盛湾一路向西南到新西兰首都惠灵顿最后直入库克海峡。

综合地震等级可能性分布、气候、教育资源、工作机会、生活设施以及房价，新西兰以下这些地区和城市更安全宜居：奥克兰（Auckland）、陶朗加（Tauranga）、汉密尔顿（Hamilton）、罗托鲁阿（Rotorua）、璜加雷（Whangarei）、新普利茅斯（New Plymouth）、达尼丁（Dunedin）。

2011年基督城（Christchurch）大地震后，就有不少的南岛居民北上迁居奥克兰，毕竟，身为“世界宜居城市”第3的奥克兰的各项指数都遥遥领先其他城市。未来几年迁徙潮能否重演，又能否影响奥克兰房价的走势，有待观察。
八、总理换人    料房市相关政策短期不变

12月5日，新西兰总理JOHN KEY 突然宣布辞职。一周后的12月12日，原副总理、财政部长Bill English正式就职新总理。

English表示基础设施建设是他优先发展选项。政府将继续投资修建道路、公共交通、学校以及住宅以及支撑强大的经济以及人口的增长。同时政府还将采用更加灵活的方式去改善脆弱环节，比如加大社会福利事业的投资力度，确保所有人享受到经济增长所带来的福利。

当谈到影响房市的重要因素移民政策时，新总理表示持开放态度。

考虑到政党利益和与前总理John Key长期搭档，明年大选前，包括影响房市的各项政策应该不会有大的改变。

九、移民人数再创新高     保证房市需求旺盛

新西兰统计局称，新西兰年度净增移民人数在10月份达到了历史最高，升至70300人。新西兰统计局人口统计主管Jo-AnneSkinner称：“年度净移民数的增长主要由来到新西兰的移民数增长来带动。同时离开新西兰的人数减少也助长了净移民数的增长。”

明年大选后，新的移民政策将成为观察新西兰房市未来走向的重要看点。但移民不是增量需求的全部，只要自然环境、社会安全、营商环境、移民文化这些复合优势存在，新西兰房市长期向好的总体趋势就不会发生改变。
十、福兮祸兮    纽币汇率居高不下

新西兰元对美元自2015年8月跌至近7年的低点0.6209之后，一直处于回升通道，至今年9月触及0.7485高点。新西兰元虽然经过多次降息且美元新一轮加息，却始终顽强地徘徊在0.7一线。

新西兰央行认为目前纽币汇率过高，会影响乳制品出口，抑制旅游业增长。如果2017美元持续加息，纽币汇率进一步走低的可能性很大。

新西兰元汇率下降将吸引海外资本来新西兰置业，如此会给新西兰房市上涨提供动力。