海外买家在10月22日之后还可以交割二手房！但这件事很关键！

后花园新西兰房地产在线9月28日报道：

众所周知，海外买家购房禁令将于2018年10月22日正式生效。

许多人都有一个疑问，在新西兰买房，从签合同到最后交割，有可能需要几个月时间。如果在禁购令生效时，房屋的交割尚未完成，那么是否会受海外买家购房禁令的影响呢？

答案是否定的！

根据《海外投资法修正案》的原文，海外买家只要是在禁购令正式实施之前签订了购房合同，就可以被视为在禁购令实施之前购买的房产，从而可以合理地避开禁购令。

“In this clause, entering into a contract or an arrangement before commencement is a transaction that must be treated as being entered into before commencement even if, immediately before commencement, the transaction is subject to a condition precedent. ”

值得注意的是，无论海外买家签署的房屋买卖协议是无条件合同（Unconditional Agreement）还是有条件合同（Conditional Agreement）都不会受禁购令的影响。

一些海外买家对Conditional的购房协议或许不太了解。所谓Conditional的购房协议，是指当买家对某住宅产生了购买意向，但不确定这套房产是否有质量问题，或者不太确定自己是否能够申请下银行贷款；不敢贸然签署无条件买房协议。这时候买家就可以在买卖协议上，加入两个先决条件：房屋检测没有质量问题、且银行批准贷款再行购买。

在禁购令生效之后，即使Conditional的购房协议作废，买卖双方依然可以就同一套房产，签署新的协议，不受禁购令影响。

比如，海外买家在签订Conditional的购房协议之后，在进行尽职调查（Due Diligence）时，通过房屋检测发现房屋有质量问题，则原协议作废。如果此时屋主愿意降价，而买房人又同意购买，那么双方就可以签署一份新的房屋买卖协议。就算此时已经在10月22日之后，买卖双方依然可以完成交易，不受禁购令的影响。

唯一需要明确的一点是，买卖双方就该房签署的初始购房协议，签字日期必须是禁购令生效之前，即2018年10月22日之前（不包括10月22日），这也就意味着购房协议签字日期的最后一天是2018年10月21日。

为此，《海外投资法修正案》的原文中特地举了一个例子：

"Example：A is an overseas person. Before commencement, A enters into a sale and purchase agreement to buy a house that is on residential (but not otherwise sensitive) land.

At that time, the land is not sensitive under this Act. The agreement is subject to a finance condition. After commencement, the finance condition is satisfied and the agreement becomes unconditional. Settlement occurs 1 month later.

The transaction does not require consent under this Act because the transaction was entered into before commencement (that is, at a time when the residential land was not sensitive land and its purchase did not require consent)."

A是禁购令中所定义的海外买家。在禁购令正式实施之前，A签订了一份有贷款条件的购房协议——购买一片住宅用地（非敏感土地）。

在这份有贷款条件的合同签订之后，禁购令正式实施。此后，A的贷款申请也被批准了，而购房合同也升级为无条件合同，买卖双方约定在一个月后进行交割。

在这种情况下，A的这一购房行为无需向海外投资办公室（OIO）提交申请，因为该房的交易在禁购令实施之前就已经开始了，而在当时，根据法律的规定，住宅用地并不属于敏感土地这一范畴。

赶在禁购令实施之前签订购房合同，虽然可以让很多海外买家赶上末班车，却也引出了一个新的问题：在禁购令实施之后，假如屋主与海外买家串通，以私售的方式售房，并将购房合同的签订日期篡改为10月22日之前（即禁购令实施之前），那么无论海外买家何时真正产生购房意向，都可以蒙混过关，成功绕开禁购令。

对于私售来说，由于没有中介和律师的参与，从理论上来讲，买卖双方无论在何时真正达成协议，都可以炮制出一份签订日期在10月22日之前的购房合同。而目前《海外投资法修正案》并没有对此进行明确规定。

这在未来也许将会成为一个留给新西兰政府思考的问题，即在缺乏足够监管的情况下，如何约束房屋私售？如何禁止买卖双方在私下伪造购房时间？如何让他们无法轻易逃避禁购令的限制？

【本文仅对政策进行分析，仅供读者参考，不构成任何投资置业意见！】