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聚焦“禁购令”|海外买家在新西兰买房有哪些豁免条款和注意事项?

头条作者: 后花园
聚焦“禁购令”|海外买家在新西兰买房有哪些豁免条款和注意事项?
摘要新加坡公民已经不在豁免之列,那适用海外买家的豁免条款到底有哪些呢?

后花园新西兰房地产在线8月31日报道:


工党政府上台以后,出台了一系列关于房产新政:投资房产持有不满5年出售需要缴纳资本利得税,7月1日生效的《反洗钱法》,以及刚刚通过并将于10月22日实施的《海外买家禁令》。

以上诸多法律,一旦触犯,轻则面临巨额罚款,重则有牢狱之灾。而一些法律细则尚不明确,不同媒体的报道也不尽相同。

那么10月22日以后,作为海外买家,在新西兰购置房产,到底有哪些限制,哪些豁免条款呢?

为此我们采访了DX Law律师事务所的负责人Sarah Hou,请她为我们详细解释一下。

海外买家禁令3

DX Law律所负责人Sarah Hou

后花园:Sarah 您好,首先先请您介绍一下海外买家的定义。

Sarah Hou:海外买家的定义比较复杂,并非新西兰人之外的人都是“海外买家”。

简单来说:

1)如果你是新西兰、澳大利亚公民或新加坡公民(拥有国籍),你就不属于“海外买家”,可以在新西兰不受任何限制买卖房产。

2)如果你不是澳新公民,但拥有新西兰的ResidentVisa或Permanent Resident Visa;或者澳洲/新加坡的PermanentResident Visa,且在过去12个月内,在新西兰住满了183天,也可以不经政府批准,即可购买新西兰房产。

如果你拥有新西兰ResidentVisa或Permanent Resident Visa,但在过去12个月中,在新西兰居住时间未满183天,就需要新西兰海外投资办公室(OIO)的批准,才能购买新西兰房产。

3)其他人群,如果想购买的房产,属于大型开发项目(20套房源以上的多层建筑)期房,且开发商获得了可以向海外买家出售的豁免许可(exemption certificate),也没有问题。否则的话,都需要获得新西兰政府的批准,才可以购买新西兰房产。

海外买家禁令4

这里有一点需要澄清:

从《海外买家禁令》的草案中,到法案最终版本的细则,关于新加坡公民和永居人士是否可以购买新西兰房产层有过变化。最新的细则里,新加坡被列入豁免之列,可以不受限制购买新西兰房产。

后花园:曾有报道称,海外买家购买大型开发项目的期房,项目竣工后房产只能用于出租。请问是如果法律不做修订,这个房产就只能永久用于出租,能用于自住吗?

Sarah Hou:《海外买家禁令》正式通过前,曾有报道,海外买家购买大型开发项目的期房,竣工以后必须出租,不可用于自住。根据目前公布的法律文本,并没有这一条;只要开发商获得了政府的向海外买家出售的豁免许可,海外买家就可以购买并用于自住。如果开发商没有豁免许可,即使是大型开发项目,海外买家也无权购买。

后花园:除此以外,还有哪些豁免条款可以允许海外买家购买新西兰房产吗?

Sarah Hou:2005年的《海外投资法》之下,的确还有一些豁免条款。比如一对夫妇的一方是新西兰的Resident Visa持有者,且在过去12个月内在新西兰住满了183天,那夫妇中的另一方则可以在新西兰购买房产,无需政府批准。

其他一些具体情况,如果获得了部长或海外投资办公室(OIO)特批,也可以得到豁免。但过于具体的情况,最好咨询一下新西兰的律师。

后花园:近年来新西兰有不少酒店式公寓项目,也是海外买家比较关注的房产类型。《海外买家禁令》对此有什么限制吗?

Sarah Hou:首先酒店式公寓也必须是大型开发项目,不少于20套房源的多层建筑。其次,海外买家购买酒店式公寓的时候,必须同开发商或酒店管理方签署回租合同(Lease back),竣工后,自己在这栋房产内每年居住时间不超过30天。

需要注意的是,这个Lease back合同,必须是购买的时候签署。如果是房产已经交割,再后补一个Lease back合同,就构成了违法行为。

海外买家禁令5

后花园:海外买家是否可以购买已经建好的老年公寓?一些有居民签证的华人家庭,他们的父母可能还属于海外买家。

Sarah Hou: 很遗憾,海外买家不能购买老年公寓。

后花园: 《海外买家禁令》生效以后,海外买家是否可以在新西兰买地建房呢?建好的房产,是否可以自住呢?

Sarah Hou:这里有三种情况。一种情况是有实力的大型海外开发商,在购买大面积土地,进行大规模住宅开发。新西兰政府肯定是欢迎他们前来投资的。工程竣工以后,海外开发商可以保留一部分住宅,剩余住宅必须卖掉。但海外开发商可以保留多少比例的住宅,目前尚未明确。实际上海外开发商最终的目的,都是把建好的房子都卖掉,很少自留。

第二种是买一个面积较小的建地,进行不到20套房产的开发项目。这种情况下,建成的房产,必须在规定的时间全部卖掉,不得自住。

另一种情况是小开发商,在《海外买家禁令》生效以前,会有一些个人开发商,他可能在高密度住宅区买了一栋土地面积比较大的老房子,然后想推倒在原地建起三五套房产,一套自住,其余卖掉盈利。在《海外买家禁令》生效以后,他依然可以买房,但新建起来的住宅不管几套,必须全部卖掉,不能自住。这里还有一个非常重要的事项需要注意,法律规定他必须在“规定时间(specified period)”卖掉这些房产。所谓的规定时间到底是多长,目前还不知道。但对于个人开发商来说,市场行情是不能预测的,被要求在规定的时间卖掉全部房产,恐怕会带来生意上的风险。

另外《海外买家禁令》生效以后,海外买家在新西兰购买住宅用地变得更加复杂。

海外买家首先会被问及意向购买的土地是否是住宅用地(Residential),是否属于敏感土地(Sensitive)。

如果是Residential但非Sensitive土地,海外买家需要通过4项测试 (投资者测试 Investor Test):

1) 良好品格

2) 既往有成功经验

3) 财务承诺(financialcommitment),即导入资金到新西兰

4) 合法签证

如果土地既是Residential又是Sensitive,海外买家 还需要通过另一个BenefitsTest,证明此交易对新西兰有利才可购买。

总之《海外买家禁令》的精神是,加大市场上的住宅供给,防止海外买家的出现导致供需紧张、供不应求。

后花园:刚才您提到了敏感土地,在新西兰有哪些土地属于敏感土地呢?

Sarah Hou:根据2005年颁布的法律,比较常见的敏感土地包括:5公顷以上的非城镇用地、林业、园林、蜂蜜生产、小岛上的土地、海床、河床土地……

海外买家禁令6

后花园:我们知道曾有华人买家在不知情的情况下购买了新西兰的海滨别墅,还惹上了官司。但海景别墅又是华人比较钟爱的房产。到底哪些海边别墅属于敏感土地,哪些不适呢?

Sarah Hou:哪些区域的海滨别墅属于敏感土地,哪些不属于,并没有一个完整的地图;都是caseby case的情况,它的形成与新西兰的历史和文化有关。只能说海滨别墅有可能是敏感土地。建议海外买家在购买前最好咨询律师!

后花园:请问敏感土地的购买,是否只与海外买家相关?有居民签证且住满183天的人会面临这一问题吗?

Sarah Hou:如果是有新西兰居留权或者澳洲永久居留权, 且住满183天, 购买敏感土地, 还需要通过 Investor Test (投资者测试), 可以买但是必须在法定事项发生后的12个月出售。 法定事项包括:签证到期或者取消, 或者在过去的12个月离开新西兰超过183天。

后花园:在新西兰买卖房产,律师是无法绕过的一环,这点与中国差异很大。能否介绍一下,在新西兰置业,都有哪些环节与律师必不可分?

Sarah Hou:以前海外买家在新西兰买房产,可能中介可以都帮他/她搞定。但现在我们建议他们第一步就是先咨询律师。

首先,有意向买房的人士是否属于“海外买家”,是否需要申请许可,如何申请许可,都需要律师才能完成。

接下来,确认房产是否属于“敏感土地”,审查买卖合同,出具收入证明,房产交割,每一步都需要律师。

今年7月1日《反洗钱法》生效以后,海外人士买房需要证明收入来源合法,这也是过去所没有的。

需要特别注意的是,房产交易的数额往往比较大,一旦违法,轻则面临巨额罚款,重则有牢狱之灾。千万不要有侥幸心理,或者怕麻烦,想要规避法律。

海外买家禁令8

后花园:好的,谢谢您详细的解答。

Sarah Hou:谢谢!

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