奥克兰房价还有下降空间吗？关键在于移民政策将如何进一步调整！
后花园新西兰房地产在线12月8日报道：根据奥克兰地区最大的地产中介——Barfoot & Thompson在本周一公布的11月销售报告：Barfoot & Thompson整个11月售出住房的均价为$933,130，比10月份下降了1.1%。售出住房的中位价为$850,000，比10月份下降了1.7%。而这也是最近7年以来奥克兰房价首次出现下跌的状况。
在房价出现小幅下跌的背景下，很多购房者心理都有一个疑问，那就是——奥克兰房价还有下降空间吗？在回答这个问题之前，小编想先来谈谈奥克兰房价所经历的周期性波动。小编认为，奥克兰房价之所以会经历周期性波动，主要是因为长期关联性和短期因素在发挥作用。
长期关联性：
一些谙熟房地产行业的经济学家曾经指出，一个地区的房价、房租和收入水平从长远来看必然是联动的。首先，买房和租房是满足居住需求的两种可以相互替代的方案。如果两者出现较大的差异。人们就会在买房和租房之间进行转换，从而形成对价格和租金的调整，最终使其趋向一致。同样道理，从长远来看，房价也不可能彻底同社会公众的承受能力相背离。
如果单纯地以奥克兰当前平均房价与家庭年均收入的比例（10:1）来看的话，那么奥克兰房价显然还有下降的空间。不过值得注意的是，奥克兰并不是一个孤立存在的封闭市场，作为全球最热门的移民国家的经济中心，奥克兰每年都持续不断地吸收着来自世界各地的移民。正是这些移民促使了房市的繁荣发展。
注意：小编并不是说移民把房价炒高了！移民其实只买走了房屋中的一部分，更主要的影响在于移民的到来带动了当地经济的发展，而在经济繁荣的大背景下，房价上涨也就成为了一件自然而然的事情！毕竟人们需要为新创造出来的财富选择出一种最适宜现状的配置方式。而在近年来的新西兰，再没有比房地产更适合进行投资的行业了！
短期因素：
虽然长期关联性将起到决定性作用，但在短期内，房价有时也会发生些许偏离，而且势头经常很猛。比如，众所周知，对住房的强大需求会导致房价在短期内猛增，而且在很多情况下，这种上涨无法完全用基本推动力来解释。
奥克兰就是一个很好的例子。在2009-2016年间，奥克兰实现了强劲的人口增长，人口年均增长率达到了2.8%。与此同时，人均收入也有所提升。不过，在此期间，奥克兰的房价上涨幅度却远远超过与这些基本面因素相对应的水平，在2009—2016年间，房价的上涨幅度超过了100%！
小编认为造成奥克兰房价飞速上涨的一个重要原因就是住房供应无法实现快速调整。作为一个小国，新西兰一直缺乏一个行之有效的长期规划。近年来Unitary Plan的出台虽然在一定程度上弥补了这个缺口，但依然缺乏能够帮助其迅速推广的辅助型政策。因此，房屋的供不应求极大地刺激了房价的上涨。
而另外一个原因则在于地产与金融市场的相互作用。由于房屋可以充当抵押品，因此房价的上涨具有较强的反馈效应：一旦抵押品价值增加，银行就会愿意向居民发放更多的贷款，从而为房价上涨提供了更多的动力。
奥克兰房价还有下降空间吗？
随着现在Unitary Plan的全面推行和新西兰央行开始推行更加稳健的限贷政策，目前在短期内促使房价进一步上涨的因素确实有所削弱。但这并不意味着房价就一定存在下行空间。因为无论最初导致房价上涨的原因是巨大的需求、较低的利率、还是贷款发放力度增大等政策层面的因素，在新西兰，房价的走势从来都与本国经济的发展息息相关。因此，问题的关键恐怕还在于移民政策将会在下一步如何调整。小编认为，只要移民大门没有真正彻底关上，新西兰经济就依然拥有强劲的发展动力，而房市也必然保持繁荣。
另外，根据地产经济学的理论，房产基本面的驱动力也并不能完全解释所有国家在任何时段的价格变化情况。房价经常会因为公众心理和社会因素而发生改变。特别是对于新西兰这样一个远离世界中心舞台，市场又十分狭小的国家来说就更是如此———人们的恐慌心态往往会对房价产生重大影响。
因此，小编认为，投资者在当前应该保持冷静，不要盲目采取行动，在认清市场基本情况的同时，保持乐观积极的心态。具体来说，投资者可以继续观望一段时间，等到明年政策层面稳定之后再做打算。而对于有着刚性住房需求的首次置业者来说，眼下则是一个入手买房的绝佳时机。毕竟随着房源数量的增多和竞拍者的减少，低价房在近期不断涌现。
那么，目前在奥克兰到底有哪些适合首次置业者的城区呢？
根据今天Core Logic公布的最新数据，以下6大城区非常适合首次置业者购买住房：
1Avondale
首次置业者今年在中区Avondale购买了92套住宅，这些房屋的均价为$738,000。
2Birkdale
在北岸的Birkdale，有38%的房产被首次置业者买下（73栋），这一比例比去年上涨了6%。该区被首次置业者买下的住房的均价是 $708,000。
3Glen Eden
西区Glen Eden在过去一年一共向首次置业者卖出了136 栋房产，占售出房屋总数的37%。这些房屋基本上都是建于 1950-1980年代的三居室独栋别墅，他们的价格区间介于$395,000至$105万之间，具体的平均价格为$696,000。
4Hobsonville
在西区的Hobsonville, 首次置业者在今年购买了73套住宅，这些住宅主要是两居室，价格区间在$400,000 至$949,000之间。
5Ranui
在西区的Ranui，首次置业者在今年购买了83套住宅，占售出房屋总数的37%，这一比例较之去年上涨了8%，这些房屋的均价为$643,000。
6Mangere
在今年，南区的Mangere成为了最受首次置业者欢迎的城区。据悉，该区有39%的房产（60栋）卖给了首次置业者，这一比例与去年相比上涨了13%。在这60栋房产中，绝大多数都是三居室独栋别墅，建筑年份普遍在1960-1970年代，价格区间在$392,000 和$847,000之间，平均价格为$641,000。
