又见银行提高房贷利率：市场明确下行方向？！

后花园新西兰房地产在线11月8日报道：刚过了一个周末，等不及两天后新西兰央行关于OCR的决定出台，新西兰又一家主要银行BNZ今日宣布提高贷款利率：三年期固定利率上调10个基准点到4.59%。这也是自上周五ASB之后第二家提高贷款利率的银行。

梅西大学金融专家David Tripe表示，银行上调利率并不奇怪——银行在货币市场上的借贷利率在过去三个月里的跳涨已经非常明显：8月15日，五年期掉期利率是2.08%，而上周一已经到了2.42%。同一时间内，三年期掉期利率也从1.98%涨到了2.23%。Tripe也表示，预计本周内其他银行还会有所动作。

受新西兰房地产投资潮的影响，储蓄率进一步下降，各大银行的存款已经无法满足持续增加的房贷需求。银行不得不在国际市场上拆借更多的资金，银行借钱的成本在不断上升。

这一点，从新西兰几大银行此前公布的年报已经可见一斑：ANZ现金收益大幅下滑9%，Westpac下滑4%，BNZ下滑3.4%。

相比于之前持续低迷的拍卖清盘率，几大商业银行提高贷款利率更像是“雪上加霜”。11月2日奥克兰最大的房产中介公司 Barfoot & Thompson的中区西区拍卖，清盘率已经低至32.8%，今天东区及南区的拍卖，清盘率更是低至24.3%，底价成交比比皆是。

房产广告中，可以越来越多地看到“议价”或者业主直接开价，甚至有房产在流拍后，业主开价一个月内连降3次。

据Barfoot & Thompson统计：刚刚过去的10月房产销售数量下滑至778套，为5年来同期最低水平，可售房产的数量却达到了3年来该月末的最高水平。

奥克兰目前的平均房价是1,045,207新西兰元，虽然同比仍然增长了13.8％，但增速创2015年3月以来最低，全国住宅的平均价格目前是622,309新西兰元，增速也降至自今年5月以来的最低。

正所谓“量在价先”，像许多经济体的房产市场一样，作为一个先行指标，销售量的变化一定早于价格的变动，无论市场是上行还是下滑。

不说1997因亚洲金融危机那种极端原因而造成楼市泡沫破裂房价暴跌，以近期香港市场为例，其二手住宅买卖登记于2015年8月开始回落至不足2000宗/月，今年初一度跌至1600多宗/月的历史新低，1-4月的二手住宅买卖登记较去年同期回落约46%，金额跌幅近5成，几乎腰斩。伴随着一路走低的成交量，今年3月份全港私人住宅楼价指数连续第6个月下跌，指数创一年半来新低，较去年9月的历史高位回落近12%。

BNZ银行发布了一份报告显示，62%的新西兰人以及85%的奥克兰人认为他们所在地区的房价过高，仅有36%的人认为现在是购买首房的好时机。但他们认为房价还会继续上涨，而且预计在为未来一年内房价会上涨21%。

针对这种看似矛盾的心理，BNZ银行临售和市场代理主任David Bullock表示，人们不应该对房价上涨抱有不现实的期望，当房价开始上涨，人们就非常乐观，认为房价将会继续增长，甚至大幅高过平均水平。此外，对于只拥有一套房屋的人群来说，房价的上涨某种意义上说只是“纸上富贵”，除非你更换更小的住宅或者搬到不好的地段。

在这项对全国2000名年满18周岁及以上的新西兰人的调查中，没有住房的奥克兰人中有64%的人计划在其他地区首次置业，这其中又有一半以上的人（约30万人）选择在奥克兰以外定居。

但“外面的房价也很精彩”：据QV的数据，汉密尔顿10月房价同比上涨25.0％，目前平均房价是$ 537,388新西兰元；陶郎加10月房价同比增长27.0％，目前平均房价是651,725新西兰元。在奥克兰房价增幅放缓的情况下，这些周边的“价格洼地”正在迅速隆起。

对于房产投资者来说，房价绝对值低就可以放心购买吗？距离奥克兰3个小时车程的小镇Kawerau的房价去年上升了50%，但当地的房价依然是北岛最低，均价才151,957新西兰元。但这个价格仍然比2007年的高峰房价还低了4.6%，假设有买家在2007年入手，意味着十年仍未解套！

虽然这些地方有很好的天气，位置也不错，有的还有机场港口，但是由于人口有限，工作机会和整体设施还是不能与奥克兰相提并论。

与房市市况不佳相反，近期新西兰经济的一些相关数据却是暖风频吹：官方数据显示，第三季度的失业率下降到4.9%，为近8年以来的最低水平；最近一次的全球乳品拍卖，价格指数上涨11.4%到3327美元，这已经是在最近七次拍卖中的第六次乳价上涨，而经济增长率则达到了3.6%，净移民人数仍为历史最高。

一个简单的常识是：短期内，涨得多了就会下跌，即使支持长期上涨的利好因素仍然存在。