奥克兰大地物业要想卖出高价，不仅要有分割潜力，更要有分割实力！

后花园新西兰房地产在线4月6日报道：

当时间的脚步来到2018年之后，奥克兰房市的温度并没有“与时俱升”，清盘率长期稳定在三成左右。这让许多业主和中介都感到了卖房压力。

值得注意的是，像Epsom 、Mt Eden和Remuera这些深受买家青睐的好区，其房产也频见流拍和无人出价的窘境。即便是那些在现场售出的房产，也经常以低于CV的价格成交。难道市场形势严峻，连好区大地都不灵了？

详细研究一下这些房产，小编发现有一种悲剧，叫倒在可分割的边缘。

以近期售出的一套位于Epsom的独栋别墅为例。该房位于著名的双校网学区内，教育资源丰富。这套住宅的占地面积达到了惊人的一千多平米。根据Unitary Plan，该房属于混合住宅郊区（Mixed Housing Suburban Zone），乍一看开发潜力巨大。

该房的CV估价接近$300万（2017年7月）。但其在拍卖现场的成交价仅有$200万左右，仅是其CV估价的七成。

当学区遇到大地，再加上超好的地段，房价一般都会高的吓人。为何这套房产的成交价远低于其CV估价呢？

原来可分割或者有分割潜力并不意味着一定适合分割。在Unitary Plan中，属于混合住宅郊区（Mixed Housing Suburban Zone）和该房属于混合住宅城区（Mixed Housing Urban Zone）的上市房源，在广告中几乎都有一句“极具分割潜力”。但是，专业人士告诉我们，土地分割的限制条件很多，不仅有来自市议会的硬性要求，更有很多其他的要求需要满足，有潜力并不能保证一定适合分割。

比如刚才提到的那套位于Epsom的物业，虽然占地面积很大，也属于混合住宅郊区（Mixed Housing Suburban Zone），但其地形不够平整，多位建筑师在现场观测后都认为，该地很难修建新房。由此可见，大地物业要想卖出高价，不仅要有可分割潜力，更要有可分割实力。在当前这个房价有所波动的市场，买家显然更愿意购买那些适合分割的房产。所以该房仅以CV估价的七成成交也就不足为奇了。

除了地形平整之外，还有很多其他因素都能影响大地物业是否能够顺利分割建房。

比如朝向问题。一块土地，就算能够分割，但是能够保证新建房屋的朝向么？要知道房屋的朝向对于自住或者将房屋卖掉套现都影响巨大。

再比如车道是否容易划分。一块大地在分割之后是否能够留出足够宽的车道？这无疑是个需要考虑的问题。假如车道无法正常的修建，那么整改的成本将会极大的攀升。

另外，像雨水污水的处理、电线的铺设等等，也都是在分割时必须要注意的细节。

如果要在一个老区购买大地房产，在下单之前，买家需要打听一下，这片土地是否发生过侵蚀？是否被洪水等自然灾害侵袭过？土壤是否存在不适合建房的问题？

对了，还有千万不要忘了——树木。要知道在新西兰有很多树木都是被保护的，一旦院子里伫立着一颗被保护的百年古树，那么这片土地将注定无法顺利分割。