澳大利亚住房建设崩溃：成本上升，需求下降，政策挑战
澳大利亚各地的住房建设正在崩溃。原因如下：开发商可以向购房者收取更高的费用，或者降低成本以使公寓开发项目可行。很明显哪种更好。与澳大利亚大多数住房区不同，邦迪地区的住宅建设工作并不缺乏。
两台起重机标志着地平线。在Ramsgate Avenue的一段路上，我可以经过一个大型公寓楼的修复工程，一个1920年代公寓楼的全面修复，一个新的双住宅和一个小型单元项目。这些精品项目对解决悉尼的住房短缺问题毫无作用。它们也不可负担。但它们确实证明了，如果可行，项目将继续进行。
这就是问题所在。澳大利亚各地新住房建设的崩溃是因为很多项目根本不可行。
最终销售价格或预计租金无法覆盖土地成本、建筑价格、融资费用、规划挑战和各种政府费用和税收。这意味着价格或租金必须上涨-尽管正在发生，但几乎没有什么值得追求的目标-或者政府需要找到巧妙的方法来降低供应端的每个成本。
CoreLogic的研究总监Tim Lawless本周指出，尽管存在诸多负面因素，如日益恶化的可负担性和长期较高的抵押贷款利率前景，但房价仍受到供需不平衡的支撑，这种情况“在不久的将来似乎不会改变”。
今天的图表来自全国房地产咨询公司Charter Keck Cramer，显示新公寓供应量远远低于潜在需求。这些数字甚至远远低于阿尔巴内斯政府未来五年建造120万套新住房的目标-这个目标越来越像鲍勃·霍克的即兴承诺，“到1990年，澳大利亚没有一个儿童会生活在贫困中”。
根据Charter Keck Cramer的董事Richard Temlett和Brendan Woolley的说法，要实现阿尔巴内斯的目标，悉尼每年需要建造“超出常规”的35,000套新公寓。他们简单地提出了可行性挑战。“建筑成本上涨了40%至60%。购房者被要求支付30%的额外费用，而他们无法做到。”
《澳大利亚金融评论报》最近季度房地产调查中的12位房地产分析师和经济学家指出，新住房的可行性不足。Jarden的首席经济学家Carlos Cacho指出，购房者“愿意并能够支付”的价格与使新开发项目可行所需的价格之间存在差距。
全球房地产巨头CBRE太平洋区研究主管Sameer Chopra表示，新建筑主要局限于邦迪等地区，那里的销售价格较高，至少每平方米15,000澳元，或者平均80平方米的新公寓价格为120万澳元，可以吸收建筑成本。
澳大利亚城市发展研究所刚刚调查了70个获得批准但未进行的新南威尔士住房项目。澳大利亚城市发展研究所的代理首席执行官Gavin Melvin表示：“其中一半陷入困境”，因为根据当前的可行性，这些项目没有意义，无法获得融资或为开发商提供所需的回报率。
根据澳大利亚城市发展研究所的数据，新建悉尼公寓的建筑成本约为65万澳元。加上土地成本、融资、规划延迟和政府费用，大多数新公寓在悉尼市所有单位的中位销售价格为84.4万澳元时无法达到预期。
供应问题也延伸到了郊区的独立住宅，尽管这些住宅在许多规划师和政治家眼中不受青睐，但仍然是许多人的首选。
澳大利亚领先的私人土地开发商Nigel Satterley表示，在2010年代，全国每年约有5万个地块被开发。如今，这个数字约为3万个。
当然，政府正努力应对住房挑战。上周，阿尔巴内斯政府通过改革允许外国投资者购买现有的租赁建筑物，解决了资本成本的一个方面。
房地产委员会的政策和倡导集团执行总监Matthew Kandelaars对此表示欢迎，但他指出外国投资的另一个方面-对于租赁建筑的托管投资信托预扣税率的拟议变更-需要妥善处理，否则到2033年，创造额外的15万套租赁住房和1万套可负担住房的机会可能会被浪费。
劳动力成本是当前的焦点。住房工业协会的董事总经理Jocelyn Martin警告说，熟练工人的“严重短缺”加剧了政府在能源和交通基础设施等领域的支出。
她说：“政府需要通过财务激励措施-比如维持全国优先工资补贴计划-或通过解决熟练工人签证制度的弱点来解决这个短缺问题。”
规划改革也是一个重点。本周，新南威尔士州政府为18个重要交通节点周围的住房密度增加了可能性。
但是政府的税收和费用呢？虽然在规划方面已经做了很多工作，但Minns政府也增加了基础设施费用和建筑成本。
每项费用都有其合理性。为了使住房更可持续，达到最低7星级标准，并对残疾人更具居住性，满足新的国家建筑法规的额外成本为20,000至30,000澳元。
根据澳大利亚城市发展研究所的数据，这些新负担使得西悉尼的新房成本增加了多达11万澳元，新公寓增加了8.4万澳元。
Solido Capital的执行董事Michael Corcoran表示：“由于新的开发费用和税收，整个悉尼都有许多获得DA批准但不具备商业可行性的项目。”
他说：“如果没有任何建筑物，政府就无法收取任何基础设施费用。”
Corcoran表示，短期解决方案是减税。
他说：“2011年，新的奥法雷尔政府倾听了行业和市场的声音，通过减少征收费用和税收而不是规划改革来重新启动供应。”
他说：“新住房供应激增，房价下降或稳定，政府开始再次收取基础设施费用。”
