最全盖房攻略（二）：制定好计划才能实现你的最终目标
后花园新西兰房地产在线1月10日报道：
I. 简介：在准备工作完成以后，下一步就是计划阶段，这一阶段将为纲要的实施设立具体的步骤。您将需要做以下工作：
·了解建房的所有可能性与选项。
· 在您想要参与的设计过程中，选择最合适的方案，这将基于以下几个方面进行考虑，例如房屋定制设计的程度和您的预算。
计划阶段的目的是，选择一个合适的采购方案，以满足您的需要和构想。随着项目的进展，不同的阶段需要不同的采购方案和不同的专家。这个时候您需要权衡利弊，做出明智的决策，为接下来的工作建立一个理想的步骤和框架。
II.主要工作：
了解采购方案
在新西兰，设计和建造一套房屋，有以下三种形式：
1. 定制设计：找到一个建筑商，将房屋的设计需求告诉他们，他们将按照您的具体需求来进行施工。
2. 设计与建造：建造者会选择一个建筑设计师，根据您和您的土地来具体设计，通常这种房屋的设计与建造都有一个固定价格。
3. 房产开发商/集体施工方案: 这类属于套餐形式，它包含标准的设计模式、项目管理和施工方案，这些公司还会提供土地与房产套餐。
这些选项将决定您对项目的投入程度，例如定制设计就需要您投入大量的精力，集体施工方案需要投入的精力最少，而设计与建造则处于两者之间。
了解项目管理的方式：
在想好了购买方案后，您需要考虑选择一个人来管理项目支出、合同和质量监管。能胜任这些工作的人分别为：
·项目经理：他们会协调整个施工进展，管理成本、合同的签订，同时对房屋进行质量监管。但需要记住的是，在平衡质量、时间与支出方面，他们可能无法做出明智的决定。
· 建筑师/建筑设计师：他们将负责合约的执行，领导整个合约的进程，同时进行施工现场监管。作为专业人士，他们可以提供关于预算、质量和时间方面的建议。
· 建造商：他们的角色是招聘分包商、购买材料和组织监管，最终他们会对房子的质量负责。
找这些人会涉及一定的花销，但在项目进展过程中却会帮您省去很多时间和金钱，最终能保证房屋的建筑质量。如果您不想聘请这些人，可以选择自己承担以上角色。
找准自己的角色定位
根据您的知识储备、预算和时间，您可以给自己一个清晰的定位，选择亲自参与其中的一部分工作，其他工作交由专业人士处理。您的角色可以简单到当被告诉要付款的时候付款，或者复杂到管理整个施工进展。
考虑影响
选择不同的购买方案将对项目的成本、质量与时间造成不同的影响，具体如下：
·定制设计：提供最高级的私人订制方案，然而随着设计的升级，可能加剧成本开销。但专业的设计师会想办法降低成本增加的风险。
· 设计和建造：它的设计投入与成本增加风险在定制设计与集体施工方案之间。
· 集体施工方案：需要客户最低的投入度，在项目进展中，成本增加的风险也最小。
举例来说，定制设计的房屋要比集体施工方案更昂贵，它的施工时间也更长，然而最终的结果却更符合您的设计纲要和居住需求。考虑哪一种方案更合适，您可以问自己以下问题：
项目目标：哪种选项更符合您的期望值？
可持续性影响：您的项目会对周边环境造成一定的影响。针对类型、地域和时间的优先考虑，您选择的购买方案符合自己的期望吗？
质量、时间与成本之间的平衡关系：需要怎样的设计水平？设计的成本是多少？平衡质量、时间与成本之间的关系，不牺牲任何一项，能使您的利益最大化，当然有时候某一方面是您的优先选项，您则不得不采取折中的方案。
灵活性：您是否想要一个灵活的定制方案？使您在项目进展中具备可调整的空间？然而选择这种灵活的定制方案可能会产生额外的开销。
建地影响：因为奥克兰独特的地理环境，这里的建地很少有平坦或者方正的，定制设计的房屋通常有为其量身打造的建地，而标准的房屋设计，其土地往往需要加以改造（例如土方工程或修建挡土墙），而这涉及有一定的开销。
房屋的设计与建造过程：根据每个方案的不同，建房过程的程序与优先选项也不同。例如，在集体施工方案、设计与建造两个方案中，建筑师是在设计工作开始前就必须找好的，在定制设计中，建筑师可以在设计工作完成以后再找。
·合同：您需要与各方签订一份契约合同，使其具备约束力与法律效应。
了解沟通渠道的差异性
根据所采购方案的不同，沟通与反馈渠道也有所差异。
·在定制设计方案中，您是主要的决策者，并需要把反馈及时交由设计团队，后期您则需要与建筑师沟通，确保一切进展符合您的项目目标。
· 在设计与建造方案中，您首先需要与建筑师接洽，您可能不用直接与设计团队沟通，这么做会极大地节省您的时间，但最终的成品可能达不到定制般的效果，如果您想亲自参与设计，可以与建筑师协商，然而这么做会增加费用，花费更多时间。
· 选择集体施工方案后，您对建房的投入时间将大为减少，您只有在检查项目进程，谈价格的时候才会与开发商接洽。大多数时候，您是与销售人员沟通，而不是设计师或者建筑团队。虽然您会因此节省很多时间，房子建成后的效果却可能不如定制般那么符合期望。
III. 需要提供什么资料
采购计划书
采购计划书主要是确定项目该由哪些团队负责，该如何进展，虽然其中的细节多种多样，但它的主要涉及的内容包括：
· 确定您的职责和角色定位
·决定最终的采购方案
·项目的团队成员，他们的职责以及何时开展工作。
· 项目的不同阶段中可能需要得到的帮助。
· 谁会来管理整个项目。
·一份具体的时间表（包括任何重要的环节和阶段，例如与议会交涉的阶段）。
这些材料是整个项目的施工参照，当不同的人参与到项目中时，这份材料也可以给他们作为参考。
IV.需要咨询哪些人：
建筑师/建筑设计师
咨询建筑师/建筑设计师能帮您选出最理想的采购方案。即使您的选择与他们的专业意见不同，但也可以作为一个有利的参考。
律师
在选择采购方案前，咨询法律建议，律师会向您讲解您在建筑法案下的权益与职责，在与各方签订合同时，您也需要律师的帮助，确保职责、价格、时间与风险等信息都清楚明了。
熟人
向有过类似经验的朋友与家人商量，会帮您更好地作出决定。
V.需要注意的事项：
不了解采购方案的类型
不了解采购方案是如何在质量、时间、成本之间做出的取舍，会导致您选择的方案最终不符合预想，切忌不要只考虑开销一项，而忽略了时间和质量两项。
没有充分的知识储备，忽略时间的重要性
了解自身知识储备、能力与精力，才能更好地发挥项目目标。当您负责项目的其中一部分工作时，有一些可能比较轻松，但千万不要低估它可能带来的压力，精力及时间的消耗。让专业人士参与进来会帮您节省总体的开支，同时创造出更满意的成品。反之，如果您高估了自己的能力，承担了不能承担的工作，可能会适得其反。
