奥克兰房价猛涨不跌的真正原因终于曝光了！刚刚流出的这几个政策，将决定奥克兰房市的命运！

在新西兰，医疗和教育被视为公共物品，主要由国家来提供。但房产则不然。作为私人物品，房产在新西兰完全通过市场机制来调节。随着近年来房屋供需不平衡的逐渐拉大，奥克兰的房价也在飞速上涨。

那么，到底什么原因造成了房价的飞涨呢？除了较低的贷款利率和屡创新高的净移民人数之外，我们认为还有以下原因：

1.建房速度慢

根据相关统计，奥克兰的新房修建数量远远无法满足实际需求——新房的修建数量还不到房屋需求的一半。

根据最新的《新西兰全国建设报告》(National Construction Pipeline Report)，奥克兰新房的实际修建数量已经连续第二年低于政府之前的预估——比如2015年新房的实际修建数量为9,251栋（此前的预测为10,566栋）；2016年新房的实际修建数量为10,026栋（此前的预测为11,999栋）。

人口在不断增长，新房却不能按计划修建，房价能不上涨吗？

2.城乡边界的存在

新闻里每天都在讲的房价，其实并不是真正意义上的房屋价格。相比较于房屋本身，真正值钱的其实是土地的价格。

那么，作为一个地广人稀的国家，新西兰真的缺土地吗？答案无疑是否定的。

奥克兰之所以拥有居高不下的房价，这主要是由奥克兰的“城乡边界”造成的。

所谓城乡边界（Rural-Urban Boundary, URB）又指奥克兰的城市发展边界（metropolitan urban limits）。

在奥克兰，城市发展边界是指城市土地和农村土地的分界线，城市发展边界以内的土地可以被开发为城市用地,城市发展边界以外的则无法开发。

这些年来，在奥克兰的城市发展边界两边，已经呈现出冰火两重天的格局。在边界以内，房价和地价在不断上涨，而在边界以外，土地则长期无人问津。由此可见，城市发展边界在一定程度上对房市的火爆起到了推波助澜的作用。

3.较少的税收

在新西兰，大部分物业需要缴纳的税种只有地税。而邻国澳洲的印花税和资本利得税则难觅踪迹。在新西兰，大部分房产交易并不会产生印花税和资本利得税。对卖家来讲，如果是自住房，卖出房产不会有资本利得税；如果房产属投资类房产，目前新西兰不征收印花税，对于持有房产两年以上的，也不征收资本利得税。新西兰这种宽松的房产征税情况，在这些年吸引了大批买家，也促进了本地房产交易市场的活跃。

4.不利于承租人的租房体系

如果租户能够得到一个长期租房的担保，能够如对待自己的家一样对待所租住的房屋，就可能使许多人愿意租房而不是买房。

但在新西兰，房屋是100%的私人物品，而这也意味着房价和房租完全由市场进行调节。因此，在新西兰租房而居并不是一个长期的选择。除了超高的房租之外，新西兰还拥有着发达国家中对承租人最不利的租房体系。

而这也让很多人不得不选择买房。比如，新西兰经济研究所（NZIER）的首席经济学家Shamubeel Eaqub就是其中的代表。这位全纽最著名的租房主义者曾经认定租房比买房更划算。他的观点是，租房比买房的成本更低，剩下来的钱可以拿去投资，或者为了退休去储蓄。

经济学家Shamubeel Eaqub

但是，在结婚生子之后，这位经纪学家很快就改变了观点——在新西兰这个对租客权益保护甚少的国家，对于一个刚刚拥有新生儿的家庭，要想获得生活的稳定性，那么就只有购买自己的房产。

不过，随着2017年大选日期（2017年9月23日）的临近，房价的可负担性正在变成政治家们最为关心的问题之一。那么，针对以上四大问题，新西兰各大政党都有什么样的对策呢？下面小编为您梳理一下：

1.增加住房供应

虽然，新房的修建数量一直没有满足需求。但国家党政府依然宣布将进一步扩大新房的修建数量。

今年五月，国家党政府宣布未来十来将在奥克兰新建34,000栋住房。其中，有13,500栋将成为政府公屋（Social Housing Property），有20,600栋新房将成为在市场上公开出售的“可负担住宅”。

而根据《新西兰全国建设报告》的数据，未来4年全国建筑行业总价值将会额外增长23%，将在2020年达到420亿新西兰的峰值。届时新西兰将建造20万套新宅，而奥克兰将毫无疑问是住房的建设重点。

相信随着新房供应数量的大幅上涨，房价也会受到影响。

2.取消城市郊区分界线

近年来，在工党的住房政策中，取消城市郊区分界线（Rural-Urban Boundary，URB）一直是非常重要的一条。

工党认为，城市郊区分界线的设置并没有真正阻止市区的扩张，而相反，它却助长了地价以及房价。该政策促成了当前的房市危机，也帮助投资者获利，另外还迫使成千的家庭住在车库里以及露营场地。”

取消城市郊区分界线这一计划将会解除对于土地使用的限制性规定，也将会使囤地者和投机人士的计划告吹。

值得注意的是，这一想法在今天得到了国家党的同盟——行动党的支持。

行动党党魁David Seymour

该党派的领导人David Seymour表示，在取消城市郊区分界线（Rural-UrbanBoundary，URB）之后，未来奥克兰将至少新建60万套住宅。

可以想象，未来一旦真的取消城市发展界限，那么奥克兰的房市危机很可能将得到缓解。

3.加税

新西兰著名经济学家兼慈善家Gareth Morgan在去年成立了一个名叫机遇党（THE OPPORTUNITIES PARTY）的新政党。其政纲是“恢复新西兰的传统价值观，建立更加公平的社会”。

机遇党党魁Gareth Morgan

Gareth Morgan表示，机遇党将改变现行的“有利于有产者、不利于无产者”的不够公平的税收政策。

“我们的建议是认为所有拥有生产性资产，包括住房和土地的人缴纳更高的赋税。而随着时间的推移，这将打击资产投机，最终会让房价下降。”Gareth Morgan说道。

虽然机遇党对国会的影响有限，但他们的主张一定不会在未来成为现实吗？

4.改革租赁制度

还是机遇党，在今天又正式提出了要改革新西兰租赁市场的方案。

机遇党希望借此在新西兰推广长租文化，即租客可以在一套房子里稳定的居住十年。据悉，目前在新西兰大部分租客都是短期租户，房东如果想把租客赶走，提前几周打个招呼就可以了。

机遇党表示，新西兰可以向欧洲国家，比如德国学习，让租客可以和房主在很多方面享有同等的权益，比如房主不可以随意结束租约，房客也可以打理房产，这样一来新西兰的租客也能感受到那种安全和稳定。那么买房的刚需也将得到控制。