奥克兰高房价的秘密终于让人给说透了！

后花园2019年9月20日援引Newsroom报道：

奥克兰是全世界房价最被高估的城市之一。

在1966年，奥克兰的平均房价为$9,900。当时奥克兰的家庭平均年收入为$3000多。

通常来说，当房价与家庭收入之比小于3的时候，房价被认为是可负担的。这意味着在1960年代，奥克兰的房价绝非高不可攀。

然而，2018年6月，奥克兰的房屋中位价上涨至$85万，是家庭收入中位数的8倍多。此时，奥克兰房价对很多普通人来说，早已难以承受。

持有房产的成本高于房租是正常的。在1966年，买下一套房产每周所需偿还的贷款要比租金高34%。

在2018年，尽管利率相似，买下一套房产每周所需偿还的贷款已经要比租金高112%。

造成这一现象的关键原因是住房金融化，即除了自住之外，住宅已经成为了重要的投资。

虽然投机行为在自住房中所起的作用不够明显，但其对投资房所造成的影响非常显著。

2016年的一项调查显示，80%的投资房交易属于负杠杆投资，即投资者持有资产的成本要高于其本身所带来的收益。而剩下20%的投资房交易虽然可以产生现金流，但其收益率要低于银行的定期存款。因此，投资者将购买投资房的主要回报锁定在了房产未来的资本升值。

奥克兰的房地产市场已经陷入了投机怪圈，几乎变成了赌场。投资者完全押注于资本收益。由于投资者在奥克兰的购房者中占据相当大的比例，针对这一群体的限制性政策，很可能改善房产的可负担性。

比如，新西兰政府在今年正式取消了负扣税制度，房东将不能再使用投资房产的损失来抵扣其他的应税收入，这样一来，投资者的纳税金额就会提高。

负扣税的原理是这样的：如果投资者购买投资房，每年还贷和持有房产的成本为$4万，但只获得了$3万租金，他们可以从应税收入中扣除$1万，从而减少自己缴纳的税款。比如一个人的年收入为$8万，在负扣税应用后，他的应税收入只有$7万。

但是，这样的力度依然不够。特别是，新西兰政府拒绝了税务工作组提出的全面征收资本利得税的建议。这让投机房产的行为无法得到真正遏制。

不过，还有一个长期存在但未被采纳的建议，被认为是一种比资本利得税更公正、更有效的反投机政策。这就是对出售房产的行为进行意图测试。IRD和新西兰财政部已经发觉，很多地产投机者在利用现行的税收制度，他们选择隐瞒转售的真实目的。因此，提出新的测试方法已经势在必行。

此外，贷款发放机构在批准新的抵押贷款时，没有意识到这些物业无法产生足够的租金收益。根据新西兰央行的统计，只有8%的新西兰家庭拥有投资房，但其债务总额占到了所有抵押贷款的40%。

需要注意的是，很多购买投资房的买家在申请贷款时都选择了“只还利息”。根据统计，“只还利息”的投资房占到了新增贷款额的一半以上。通常来讲，这一贷款类型存在着一定风险，并且与房地产投机有关。从某种角度来说，发放贷款的金融机构，也对房价畸高起到了推波助澜的作用。

因此，与政客和专家们的观点相反，有学者认为，造成房价无法负担的主要原因并不是住房供给与需求间的不平衡，而是住房金融化。

所以，要想改善奥克兰住房的可负担性，有学者提出，需要提高首付比例和引入债务收入比（DTI）这一限贷工具。

【部分内容编译自Newsroom】

原文链接：https://www.newsroom.co.nz/2019/09/19/813409/auckland-housing-wasnt-always-unaffordable

（责编：Roy Liu）