住房市场大考要来了！未来会否继续走高？全看这两大数据
后花园9月8日报道：
最近，新西兰住房市场可谓捷报频传。
在刚刚过去的 8月，尽管奥克兰有一半时间都处于3级封锁，依然不影响房价再创新高。
Barfoot & Thompson最新数据显示，奥克兰8月销售情况较去年同期量价齐升。有从业多年的地产经纪表示，即便是2016/2017年楼市顶峰期，也不及现在火热。
Barfoot & Thompson 8月销售数据
面对如此精彩的交易数据，恐怕连地产专家也颇感傻眼。毕竟疫情之初，即便乐观者也认为房价会先降后升，没想到市场竟如此坚挺，略过下降环节，直奔上涨主题。
可对于未来，我们是否有信心持续看涨而不遭打脸？
不着急下结论，先给大家讲两段与住房市场有关的惨痛历史。
第一个故事发生在上世纪80年代。1985年，美、德、英、法、日在纽约广场饭店达成「广场协议」，要求日元升值。由于汇率上涨对日本出口市场造成严重打击，日本政府开始实行量化宽松政策，俗称撒钱。
受此刺激，大量热钱涌入住房市场。一时间，人人都是土地保值神话的忠实信徒，于是地价迅速飙升。当时，东京23个区的地价总和甚至可以买下美国全境，疯狂程度可想而知。
可惜好景不长，因为房价上涨无法得到实业支撑，住房市场的泡沫很快被戳破，由此导致日本经济出现“失去的20年”，GDP年增长率不足1%。
作为普通百姓，很多家庭在这一轮泡沫经济中惨遭资产洗牌，大量社会财富被掌握在少数赢家手中，多数人则陷入负债累累的生活困境。
第二个故事来到新世纪初的美国。
住房市场在经历5年繁荣后从2006年开始降温，再加上短期利率提高，业主还贷负担大为加重。当借款人偿债能力持续下降，大量抵押房屋被迫上市，进一步拉低房价。一旦抵押房屋卖不上价，银行的净资产和财务情况也遭连累，最终推动信贷紧缩，酿成一场席卷美国、欧盟、日本等主要金融市场的次贷危机。
美国次贷危机
故事讲完了，可跟新西兰有什么关系？
先说日本，量化宽松、房市火热，这些泡沫经济的前兆在今天的新西兰都可以轻松找到。那么问题来了？新西兰会重蹈日本覆辙吗？
应该看到，日本之所以进入平成大萧条，很大程度上是受投机活动支撑。反观新西兰，尽管住房市场热度远超预期，但央行数据显示，今年6月新增抵押贷款中，首次置业者占比第一次超过投资者。换句话说，新西兰住房市场的活跃主要由刚需驱动，与日本存在本质区别。
RNZ报道
那从美国次贷危机中，新西兰又能汲取到哪些教训？
如果有，那就是借款人的偿债能力至关重要。
在现代社会，住房市场不仅仅是住房市场，还和信贷市场掺杂在一起。双方相互成就，也相互制约。当住房市场崩盘，很可能成为推倒经济的第一块多米诺骨牌。
以新西兰最大银行ANZ为例，央行数据显示，2020年第二季度中，银行总放贷额度约为$1360亿，其中$856.7亿为房贷，占比高达63%。可以想见，一旦业主还贷能力大面积下降，必然拖垮银行业绩。为求自保，银行在放贷时更加小心翼翼，也就是收紧信贷，客观上造成企业融资难度升级。如果企业融不到钱，资金链断裂致使破产，又会殃及更多银行。如此反复，形成死循环，整个国家的经济命脉都有可能命悬一线。
主要银行放贷构成占比（粉色为房贷）
相信上述种种，一定是新西兰最不想看到的局面。正因为此，政府才相继推出工资补贴和贷款假期计划，包括饱受争议的「疫情专项失业救济」，每周补助$490，几乎是普通失业救济的2倍。隐藏其后的逻辑其实是救穷更要救急，为业主缓解还贷压力，确保资金流动在各个环节平稳畅通。
从另一个角度看，政府的一系列救市举措其实并没有让疫情打击完全传导至住房市场，也就解释了为什么住房市场可以在疫情期间逆势上扬，乘风破浪。
可救市虽好，终究只是权宜之计，必然有按下停止键的一天。截至9月1日，此前工资补贴已全部结束，而二次封锁引发的新一轮工资补贴也仅有2周时间。
那么接下来，如果要判断住房市场的未来走势，有哪些数据值得关注？
第一，今年第4季度的失业率变化；
当9月进入尾声，也就意味着工资补贴正式成为历史。而在接下来3个月，疫情对经济的打击将会在失业率方面有更为直观的体现。
尽管统计局第二季度失业率显示为出人意料的4%，甚至好于第一季度的4.2%，但有声音认为存在统计方法和统计指标的偏差，再加上工资补贴，无法反映真实情况。因此，大家对于第4季度的失业率抱有更高期待。
如果失业率大幅飙升，必然会对住房市场的需求端造成一定抑制。毕竟衣食住行，住只能排行第三。
第二，明年第2季度抵押房屋上市数量的变化。
如果说工资补贴控制着住房市场的需求端，那贷款假期就对应着供给端。
要知道，当年次贷危机之所以愈演愈烈，可以部分归咎于大量抵押房屋被迫上市，扰乱供需，拉低市场信心。那一旦贷款假期结束，新西兰会上演美国血淋淋的一幕吗？
恐怕没有谁可以给出准确答案，多数人都持观望态度。唯一肯定的是，央行祭出这两把杀手锏，其实是在为企业和个人缓解资金压力，强行制造缓冲区，让大家集中精力和财力应对疫情转型，而不必遭银行催款逼债。
因此在未来6个月中，新西兰的经济发展至关重要。
如果企业运营平稳，就能避免大幅裁员；如果避免大幅裁员，就能确保居民收入稳定；如果居民收入稳定，就能保证偿债能力；如果保证偿债能力，就不会有大量抵押房屋被迫上市。
说到底，各行各业都是拴在一根绳子上的蚂蚱，只能撸起袖子加油干，共渡疫情难关。
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责任编辑：番茄捣蛋
