超五星来了！奥克兰或将成为下一个迪拜？

房产2019-11-05 14:00作者: 逸居新西兰

摘要多次延期开业的奥克兰柏悦酒店（Park Hyatt Auckland）终于要拆除围挡、

多次延期开业的奥克兰柏悦酒店（Park Hyatt Auckland）终于要拆除围挡、铺开红毯，迎接八方宾客入住了！目前，酒店官网已经开始预订2020年3月1号之后的房间，根据房形不同，房费从615新西兰元到755新西兰元不等. ——奥克兰万众瞩目的超五星酒店终于来了。奥克兰柏悦的前世今生从立项开始，奥克兰柏悦酒店项目就备受关注。该五星级海滨豪华酒店位于奥克兰市区地标性位置Wynyard Quarter，由富华国际集团负责建造，建成后的共7层，有195个房间及其他配套设施，总建筑面积2.9万平方米。而其最突出的亮点是客人可通过游艇直接抵达码头，体现其滨水独特优势。值得一提的是，这一项目总投资超过30亿人民币，是中国企业在新西兰公共基础设施方面投资最大的项目，也是新西兰最大的海外投资基建项目之一。这个项目的引进者、时任奥克兰海滨开发局（Waterfront Auckland）投资及国际关系处主任的洪承琛（John HONG）在接受《逸居新西兰》记者专访时表示：“为了建这个酒店，我们先后要跟地方社区（Local community），地方商务社区（Local business community），毛利族群（Iwi），港湾控股集团（Viaduct Holdings），奥克兰海滨开发局（Waterfront Auckland），区议会（Local Board），市议会议员（Ward Councillors），以及奥克兰市议会（Auckland Council）沟通；除了与这‘八座大山’进行正面交锋，还得与中央政府协调，整个过程困难重重，呕心沥血，最终才得以将这个项目落地，使其成为奥克兰的新地标之一。” 困难重重、呕心沥血，这八个字也贯穿在奥克兰柏悦酒店的开发、建设过程中。 2016年3月9日，富华国际集团董事长陈丽华女士与时任总理兼旅游部长约翰·基（John Key）在奥克兰海滨挖下了第一铲，宣布了这项工程正式破土，并定于2018年开业。时任中国驻新西兰总领事许尔文在破土仪式上表示：此项目意义之大，在于其符合中新两国交往商贸的趋向。一方面，旅游业是新西兰支柱产业，2016年，中国游客增加了35%，但新西兰旅游业面临一个瓶颈，就是需要更多的酒店，尤其是高质素的五星级酒店；另一方面，此项目则符合中国一带一路的战略。时任奥克兰市长林·布朗（Len Brown）称，由富华及凯悦两大品牌在奥克兰地标性地点兴建超五星豪华酒店，不仅将促进当地就业，还将鼓励更多中国投资者来到奥克兰，希望越来越多的项目可以和中国投资者合作。富华国际集团海外投资总经理王镰在致辞时总结说：“一家企业到海外投资，一定会有许多意想不到的困难。但是我们选择来到了新西兰，更多的是受到了鼓舞和收获了信心。当前，中新两国关系正处于全面合作的新时期，我们切实感受到了两国政府对企业发展的大力支持，相信这也会给更多的中国企业家传递更多的信心和积极的影响力。” 然而，备受两国政府支持的项目，资金实力雄厚、经验丰富的开发商在新西兰也遇到了不少意想不到的挑战，如成本超支、工期延误和技术工人海外招聘受阻等问题，以致开业时间一拖再拖，相关新闻和坊间猜测不断。困难重重，抵不过呕心沥血。四年后的2020年3月，奥克兰柏悦酒店即将乘长风破万里浪。高端酒店扎堆极尽奢华迪拜或许是世界上奢华酒店最多的城市了，除了大名鼎鼎的七星帆船酒店，还有全球唯一的阿玛尼酒店、棕榈岛上神奇乐园般的亚特兰蒂斯酒店、坐享沙漠奇观的沙漠皇宫酒店……度自然，奥克兰的奢华酒店数量和奢华程远不如富得流油的迪拜，但超五星酒店柏悦的动土，有如投石入湖，激起奥克兰奢华酒店开发的一波波不断扩散的涟漪。奥克兰机场和Tainui集团控股公司将在机场航站楼附近新建一座拥有311间客房的豪华酒店——五星级酒店Te Arikinui铂尔曼奥克兰机场酒店（Te Arikinui Pullman Auckland Airport Hotel ）已于今年8月动工，是机场数十亿新西兰元改造计划的一部分。酒店建造成本将超过1.5亿新西兰元，合作伙伴希望在2022年第一季度之前完工，并将由铂尔曼旗下的雅高酒店(Accor Hotels)运营。新西兰国际会议中心（New Zealand International Convention Centre）以及奥克兰地平线酒店（Horizon Hotel）的建造工作依旧在进行当中，这家拥有300间客房的五星级椭圆形玻璃酒店位于向海的TVNZ旁边。酒店将设有一个地下健身房，住在酒店的客人和其他访客均可使用该健身房。 SkyCity曾考虑过在酒店完工之前进行出售，但后来改变了主意。因此，在2020年这家酒店开放时，SkyCity将在奥克兰中央商务区的三家酒店拥有近1000张床位。去年，4.5星级的Waldorf Stadium Hotel酒店以5725万新西兰元的价格出售给了澳大利亚Mulpha Group集团公司，如今正在扩建。高力新西兰酒店总监Dean Humphries表示，这是奥克兰CBD自2012年希尔顿酒店售出以来的首笔大型酒店交易；也是奥克兰自2006年Mayoral Drive的Carlton酒店以1.13亿新西兰元的价格售出以来，12年来最大的一笔酒店交易。这一10层高的酒店建于2008年，位于Spark Arena体育馆附近、占地面积为2450平方米，内层总面积10630平方米，长期租赁Ngati Whātua的地产。卖出后，该酒店被重新命名Nesuto Stadium Apartment Hotel Auckland，计划投资1250万新西兰元扩建，将客房容量从178间提高到244间，以便可以容纳更多的客人入住。Mulpha的首席执行官Greg Shaw称，新西兰的旅游和酒店行业潜力无限，这也是该公司收购酒店的原因。Bayleys Real Estate的酒店和旅游总监Nick Thompson也表示，似乎新西兰对游客们的吸引力很强，特别是皇后镇。据STR调查显示，皇后镇是2018年澳亚地区酒店市场表现最佳的区域，每间可用客房收入（RevPAR）为143.32美元。 2019年，该市旅游业继续蓬勃发展，今年前4个月，皇后镇的平均入住率为81.3%。新西兰其他许多城市的酒店入住率也与此类似，如奥克兰（82.6%）、惠灵顿（79.9%）和基督城（77.3%），这些数字反映了新西兰旅游业的持续强劲增长。截至2019年3月，新西兰今年第一季度共接待国际游客387万人次，同比增长1.3%，这是连续增长的第六年。和数据相呼应的，是皇后镇奢华酒店开发驶入的“快车道”：近日，丽笙酒店集团在澳亚地区正式签署了其2019年最大的酒店管理项目，为进入新西兰市场做好了准备。这一合约包括四个新的酒店，总计777间客房，涵盖三个行业知名品牌：丽笙、丽芮和丽柏。四项协议的签约方为NZ Horizons Limited 的子公司和Remarkables Hotel Limited，该些私营企业专门从事新西兰南岛的酒店开发。他们将分别在皇后镇建造丽笙和丽芮酒店，并在特卡波湖建造丽笙和丽柏酒店。酒店投资机遇与风险并存得益于近年来不断下跌的新西兰元汇率和亚洲游客的数量飙升，蓬勃发展的旅游业已经成为新西兰经济的超速增长点，而这必然会带动下一波对酒店及相关旅游服务业的投资热潮。可以说，开发商发力酒店市场，是根据市场需求调整的，旅游需求正是最大的催化剂。根据Bayleys最近的报告，到2024年，国际游客到访量预计从现在的260万增至340万到400万之间。奥克兰是大多数国际游客的最主要的进出港口，为此将受益多多——热火朝天的旅游业外加酒店数量长期供给不足，使得奥克兰CBD酒店市场最为紧张。其市场表现很强，并且有望持续：随后几年，市中心将承办一系列大型国际活动，包括同在2021年的美洲杯帆船赛（America\'s Cup）和亚太经合组织峰会（APEC）。浩华管理顾问公司（Horwath HTL）6月发布的一份新西兰市场报告（ Market report New Zealand）指出，奥克兰还将新建13家酒店，共计1522间客房，并计划在未来两年内开业。这意味着供应将增加16%，其中53%将是五星级酒店。到2019年底，新西兰热门旅行地将开设9家酒店，共计947间客房；预计到2020年，还将有17家酒店开业，共有2158间客房。

预计将于2019-2020年开业的酒店客房数量尽管如此，新西兰酒店仍然短缺。有资料显示，在奥克兰，到2025年需要4000张床位，但计划中的酒店建设的72%尚未开始。与此同时，到2025年，陶波至少需要100个新房间；而附近的罗托鲁瓦需要超过500张酒店床位。皇后镇正在蓬勃发展，需要额外的1170个房间，预计到2025年将有251个缺口；虽然但尼丁没有新酒店，但那里还需要额外的261张床位。市场缺口使得海内外投资者纷纷抢滩酒店市场，然而很多企业看到了市场份额，却并未慎重考虑风险。有报告显示奥克兰酒店的业绩正在走软。Horwath HTL6月发布的新西兰市场报告称，酒店业在收入和盈利能力方面经历了一个显著的增长时期，但2019年及以后进一步改善的前景并不明朗：TIA成员酒店(即新西兰主要酒店)的平均入住率(AOR)为80%，低于前一年的81%。在截至2019年4月的过去一年中，日均房价(ADR)为193新西兰元，低于前一年的195新西兰元；在截至2019年4月的过去一年中，每间实住客房的收入下降了近3%，主要原因是奥克兰酒店的业绩有所下降。在奥克兰，需要对住宿提供者征收目标税率（APTR）依然存在，并且已经扩展到Airbnb提供者。而越来越多的地方政府呼吁中央政府允许对商业住宿提供者征收床位税。皇后镇湖区议会就对住宿提供者征收5%的“游客税”进行了公投。不出所料，公投显示，纳税人强烈支持征收此类税。 TIA正在游说中央政府将国际游客支付的商品及服务税的20%用于资助当地政府的游客基础设施建设。 TIA认为这是一种更有效、更有效和更公平的方式，为全国各地的基本旅游基础设施提供资金。但是，住宿业主强烈反对目标税率、床位税和游客税，尤其是当这些税只对住宿供应商征收时。此外，Bell Gully商业房地产专家Andrew Petersen表示，投资许可和当地法规对于任何想要投资的人来说，都存在很大的障碍。人们必须得到海外投资许可，同时要处理与当地监管环境的协调。“所以我们越容易让人们投资这些东西越好，认识到我们需要规则来保障，确保我们有合适的投资者进入这个国家，”他说。以上的这些市场因素，加之银行收紧贷款标准，以及新西兰各地地价和建筑成本不断上涨，预计在未来10年内，酒店项目也将会遇到严峻的挑战。

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