2019年，在新西兰投资房产还有利可图吗？

想在2019年继续成为房地产投资者？

资本利得税可能已经被拿下了谈判桌，但仍有一些变化因素使房产投资不再那么吸引人。 不久后，出租物业必须达到更高的保温，通风和防火标准，这意味着房东又要支出一大笔钱升级物业。 另外经营租赁物业的亏损现在已经被明确不能用于抵消其他收入应缴纳的所得税，而这也是过去许多新西兰房东惯用的避税策略。还有，如果你成功卖出了你的投资房并赚取到一笔差价的话，对不起，五年内买进的房产必须就这个差价缴税。随着新西兰主要中心城市目前投资收益变得越来越小，你可能要认真考虑一下当下继续投资房产是否还有利可图。

但事实上，许多新西兰人仍然坚持房地产投资是他们的“优先选项”，也是为退休做准备的最佳方式。

去年，有313,596名纳税人（不包括公司）提交了税务申报，透露了自己在住宅，工业和商业地产投资获得的租金收入。

房地产投资比股票更有形。 你还可以利用房屋抵押从银行贷款，利用杠杆放大了潜在的收益（虽然它有时也会放大损失）。

租金回报越来越好：Corelogic的数据显示，自2018年开始，租金上涨几乎是全国房价增速的两倍。

如果你真的决定继续投资房产的话，不妨参考下以下的建议。

开始投资：

最简单的入门方式可能是首先购买自己的房屋，建立房屋净值（价格上涨，抵押贷款，或两者兼而有之），并借此抵押。

当您购买自己的房屋时，您可以使用您的KiwiSaver资金，并且可能有资格获得其他资助 - （这些资金不适用于投资房产购买）。

目前，银行要求所有投资者买家至少缴纳30％的定金。

根据房地产研究所的数据，如果你在奥克兰购买，这需要很大一笔钱，因为中位数价格现在是856,000纽币。

但如果你在五年前买了一套房子，那时奥克兰的中位数是570,000美元，那么你可能已经建立了足够的房屋净值来问银行二次抵押，并获得资金构买另一栋投资物业，特别是在那些相对更便宜的地方。

Edge Mortgages的经纪人Glen McLeod表示，银行将允许买家将自己房屋的债务增加到房产价值的80％。然后，他们可以将这笔钱用作再次投资的首付。

如果你不想把这么多存款放在一起，麦克劳德说还有其他办法。“根据具体情况，我们有几家非银行贷款方可以帮助客户能够借入高达80％或85％的购买价格。”当然这有时意味着支付更高的利率。McLeod表示，对于没有短期债务的借款人来说，新投资者在银行的贷款申请会更有利。在计算您是否有能力偿还抵押贷款时，通常银行会将75％的预计租金收入一并计算在内。

买什么房子

投资者通常有两个投资策略：购买一个租金收入超过抵押贷款还款的地方，持续的以房养房，或选择他们认为房价升值更多的地方。

一般来说，更昂贵的房屋会产生更好的资本收益，但同时租金回报更差。

如果你买了一栋Southland的房子，梅西大学的最新调查显示，这里的房子是新西兰全国最实惠的房子，如果它的价值增加了10％，你赚了大约30,000纽币。

但是，如果你买了惠灵顿的房子，那么同样的涨幅下，你能赚60,000纽币。

仅在寻求资本收益的房地产投资者可能会在价格显示疲软的当前市场中推迟投资的决定。

但是那些寻找持续房租收入的人则可能会找到更多的机会。

Corelogic数据显示，在Wairoa以平均价格购买房屋的人目前的租金回报率为9％ - 大约是银行房贷还款的两到三倍。

研究员Kelvin Davison表示，“再加上大城市以外的一些地区在过去一年中的房价也出现了增长，总回报率看起来更令人印象深刻 - 甚至20％以上的投资回报也不鲜见。”

他表示，目前收益率最低的街区，几乎都集中在奥克兰，有的租金回报低至1.3％，甚至在过去几年房价飙涨后出现了一些房价的下滑。

投资策略

近几十年来，投资者通过房价飙升获取了大量的财富 - 并且看起来似乎很轻松。Bagrie Economics的经济学家Cameron Bagrie说，市场已经发生变化，许多人需要重新评估他们的投资策略。房地产投资者兼导师格雷姆•福勒（Graeme Fowler）表示，在较慢的市场中选择简单的房产投资很难快速创造财富。 建议人们通过购买，翻新和出售来获取利润。“在下降的市场中这很难做到，因为在几个月之后出售房产时价格可能会进一步下跌。“他表示，那些购买和持有的人 - 他称之为“财富保留”的策略 - 可能会在市场下滑中受益。

“当超市搞降价促销时，人们往往会急于购买比平时更多的东西 - 因为他们感觉捡到了便宜。而当房地产市场降价促销时，大多数投资者就像被吓坏的猫一样逃避，只有聪明的投资者像购物者那样，认真考虑购买更多。

“如果你能以一点折扣购买到收益率很高的出租物业，比如毛利率超过7％，那么价格根本无关紧要。你只要知道，20至25年后你全部还清抵押贷款后，物业的价值是多少。对此类物业来说，持有轻而易举。“

他表示，一些投资者会尝试使用买入持有策略来创造财富，并希望能够房价大幅上涨。

“对于这些投资者，他们总是关注房价短期走势，试图猜测会发生什么，并浪费大量时间思考他们无法控制的事情。其实，通过制定安全的投资策略 - 价格涨多涨少，对于超过5年，10年，20年或更长时间的整体计划没有影响，因为无论房地产价格如何，它都能很好地运作。“

他说，投资者应该建立坚实的基础和安全的策略，每年偿还抵押贷款债务。

“坚持基本原则，我的意思是购买房产是租户喜欢的房产。我居住在霍克湾，最受欢迎的房产是三间卧室，大小合适，后20世纪60年代，最好还有一个车库的房子。“

他表示，如果不得不支付维修费用或满足新的监管要求，那么收益率过低的投资者可能会遇到现金流问题。

根据统计，以下这些地区是新西兰全国租金收益最高的：

房产市场就像是一台戏，里面的角色有房客，房东，也有房奴，你希望演哪一个呢？欢迎留言探讨

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